66 S 152/18

Leitsatz: 1. Gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen der "Mietpreisbremse" bestehen keine Bedenken. Insbesondere sind regionale Besonderheiten der Mietpreisbildung, die Eingriffe unterschiedlicher Intensität nach sich ziehen können, nicht zur Annahme der Verfassungswidrigkeit der betreffenden Regelungen geeignet.(Rn.3) 2. Die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung erfüllt die Anforderungen an eine hinreichende Begründung. Ansichten, nach denen eine grundlegend detaillierte Darlegung des Wohnraummangels sowie eine Differenzierung für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke zwingend geboten wäre, ist nicht zu folgen (Festhaltung LG Berlin, 29. März 2017, 65 S 424/16, WuM 2017, 266).(Rn.6) 3. Der Vermieter kann sich bei der Rüge der überhöhten Miete nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB oder einen Eigenschaftsirrtum nach § 119 Abs. 2 BGB berufen.(Rn.8) 4. Der Vermieter muss seinen Vortrag zur Ausfüllung von Merkmalgruppen nach dem Mietspiegel substanziieren, wenn der Vortrag detailliert bestritten wird (§ 138 ZPO).(Rn.12) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 2. August 2018, Az. 14 C 202/17, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 1) Die gemäß § 522 Abs. 1 ZPO vorzunehmende Prüfung ergibt, dass die Berufung zulässig ist. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. 2) Die Berufung hat aber keine Aussicht auf Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. a) Die Kammer hegt keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur „Mietpreisbremse“. Die anderslautenden Befürchtungen der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht geführt haben, hat die Kammer zur Kenntnis genommen, teilt sie aber nicht. Die Mietpreisbremse ist in ihrem Kern als Regelung zu überprüfen, die zur Festlegung gesetzlicher Grenzen für die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse geschaffen wurde. Die damit vorgenommene Schrankenbestimmung für das grundrechtlich geschützte Eigentum steht dem Gesetzgeber ausdrücklich nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu. Innerhalb einer solchen Schrankenbestimmung findet der Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG nur innerhalb (hier nicht erreichter) enger Grenzen Anwendung. Grundlegend ist es dem Gesetzgeber selbstverständlich nicht verwehrt, verschiedene Sachbereiche mit unterschiedlichen Regelungen zu belegen, also etwa für unterschiedliche Gegenstände des Eigentums, für unterschiedliche Regionen des Landes oder für unterschiedliche politische Zielsetzungen auch unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu schaffen. Soweit die Verfassungswidrigkeit sich aus den Folgen der Regelung in § 556e BGB ergeben soll, weil nach dieser Vorschrift abhängig von den regional verbreiteten Miethöhen sehr unterschiedlich hohe „Vormieten“ eine Art Bestandsschutz erhalten, ist bereits überzeugend darauf hingewiesen worden, dass es um einen Bestandsschutz gerade nicht geht, weil die Regelungen ja nicht im Bestand (eines fortgesetzten Mietverhältnisses), sondern gerade nach dem Ende des „Bestandes“ beim Neuabschluss eines Mietvertrages gelten (Tietzsch/Raabe; WuM 2017, 688 ff). Stattdessen ließe sich auch die gegenläufige Erwägung anstellen, dass die über § 556e BGB geschaffene Privilegierung gerade solcher Mieten, die schon jahrelang als extrem überhöhte Mieten (vom Vormieter) vereinnahmt worden sind, tatsächlich fragwürdig ist, dass diese politisch erwünschte Entscheidung des Gesetzgebers aber nichts mit einer Verfassungswidrigkeit der gerade zu anderen Ergebnissen führenden Regelungen zu tun hat. Wollte man also annehmen, dass der Gesetzgeber mit der Schonung der schon lange Zeit überhöhten Mieten in § 556e BGB den ihm zustehenden Gestaltungsrahmen überschritten bzw. sachwidrig ausgestaltet hat, so würde das die Verfassungswidrigkeit allenfalls der Regelung in § 556e BGB nach sich ziehen (vgl. Tietzsch/Raabe a.a.O.). Warum in den zu § 556e BGB angestellten verfassungsrechtlichen Erwägungen also überhaupt taugliche Argumente gegen die hier streitgegenständlichen Ansprüche auf Rückzahlung (§ 556d BGB) zu erblicken sein sollen, die zu deren Unwirksamkeit führen müssten, ist nach Auffassung der Kammer bisher nicht überzeugend begründet worden (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. August 2018 – 66 S 18/18 – und vom 29. März 2017 – 65 S 424/16, jew. zit. n. juris). b) Die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Verordnung wahrt insbesondere die an sie zu stellenden Anforderungen an die Begründung für eine derartige Regelung. Ansichten, wonach eine grundlegend detailliertere Darlegung des Wohnraummangels zwingend geboten wäre teilt die Kammer ebenso wenig, wie die Einschätzung, eine wirksame Regelung für Berlin habe zwingend Differenzierungen für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke vornehmen müssen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. August 2018 – 66 S 18/18 – und vom 29. März 2017 – 65 S 424/16, jew. zit. n. juris). c) Dass die (nach § 556f BGB überhöhte) Miete im Rahmen eines Prozessvergleichs im Zusammenhang mit einem Rechtsstreit über den Bestand des Mietverhältnisses festgelegt worden sein soll, bietet ebenfalls keinen Anlass für eine Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung. Nach § 556g Abs. 1 S. 1 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von §§ 556d ff. BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Regelung enthält keinen Ausnahmetatbestand für den Fall, dass der Vermieter sich aufgrund einer späteren Rüge der überhöhten Miete durch seinen Mieter auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB beruft, weil letzteres eine vom Gesetzgeber nicht gewollte und damit rechtswidrige Umgehung der Mietbegrenzungsregelungen bedeuten würde. Vielmehr beinhaltet die Doppelnatur des Prozessvergleichs auch eine privatrechtliche Vereinbarung, die sich in diesem Punkt nicht von einem außerhalb eines Prozesses geschlossenen Vertrag unterscheidet. Mit der Begründung, die Höhe der monatlichen Mietzahlung sei wesentliche Grundlage des Vergleichs gewesen, anderenfalls hätten die Beklagten dem Vergleich nicht zugestimmt, können die Beklagten ebenfalls nicht durchdringen. Sofern dieses Vorbringen dahin gehend verstanden werden soll, dass der Mietvertrag angefochten werden soll, fehlt es an einem Anfechtungsgrund. Denn für die Annahme eines Eigenschaftsirrtums im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB sind lediglich wertbildende Faktoren maßgeblich, nicht aber die Miethöhe als solche. Die Auffassung der Beklagten, nach der die Kläger für Einwendungen nach § 767 ZPO hätte vorgehen müssen, überzeugt bereits deshalb nicht, da die Voraussetzungen des § 767 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Zugleich können die Kläger nicht darauf verwiesen werden, dass sie die Mietüberhöhung bereits im damaligen Prozess hätten gelten machen müssen, weil eine derartige Präklusion weder vom Wortlaut noch von Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB erfasst ist und Anhaltspunkte für eine Verwirkung gemäß § 242 BGB nicht ersichtlich sind. Es wird insoweit vorsorglich auf §§ 529, 531 ZPO hingewiesen. d) Ohne Erfolg rügen die Beklagten ferner, dass das Amtsgericht die Merkmalgruppen 1 und 4 als neutral bewertet hat. Die Behauptungen der Beklagten erschöpfen sich im Wesentlichen in einer Wiederholung der Merkmale aus dem Mietspiegel ohne nähere Substantiierung. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) behaupten die Beklagten, dass das Gebäude einen repräsentativ hochwertigen Eingangsbereich und einen überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand besitzt. Dieser Vortrag geht nicht über eine Wiederholung des Mietspiegelwortlauts hinaus erfolgt ohne Angabe der zur Prüfung der Verwirklichung dieses Merkmals erforderlichen Tatsachen und steht im Übrigen im Widerspruch zu den in den Akten befindlichen Fotos. Ferner haben die Beklagten lediglich pauschal behauptet, dass das Gebäude über eine zusätzliche Wärmedämmung und über eine moderne Heizungsanlage, welche nach dem 1. Januar 2003 installiert wurde, verfügt. Die Kläger haben diesen Vortrag eingehend bestritten und etwa vorgetragen, dass die Fassade lediglich mit einer mineralischen Farbe gestrichen worden sei, um Feuchtigkeitsaustausch zu gewährleisten. Das Vorhandensein einer nach dem 1. Januar 2003 eingebauten Heizung wurde zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten. Eine Substantiierung dieses Vortrags, die nach § 138 ZPO aufgrund dieses detaillierten Bestreitens erforderlich war, ist weder erstinstanzlich noch in der Berufungsbegründung erfolgt. Eine Beweisaufnahme würde im konkreten Fall auf einen Ausforschungsbeweis hinauslaufen. Die obigen Ausführungen treffen auch auf den Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Merkmalgruppe 1 (Bad) zu. Die Angabe der Grundfläche des Bades ist bereits unsubstantiiert, weil daraus nicht ersichtlich ist, ob das Bad lediglich 8 m² oder größer ist. Lediglich im letzteren Fall würde – dem Vortrag der Beklagten zugrunde gelegt – ein wohnwerterhöhendes Merkmal vorliegen. Dass das Bad über ein großes Doppelfenster verfüge und daher sehr gut belüftet sei, stellt für sich genommen kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Gleiches gilt auch hinsichtlich des Vortrags, das Bad sei gekachelt und zentral beheizbar. Der Vortrag, die Wandbekleidung und der Bodenbelag seien als hochwertig anzusehen, ist eine pauschale Behauptung, die zwar dem Wortlaut des Mietspiegels entspricht, allerdings nicht die zur Subsumtion dieses Kriteriums erforderlichen Tatsachen enthält und damit zu Recht vom Amtsgericht als unsubstantiiert angesehen wurde. Hinzu kommt, dass den eingereichten Fotos die Einhaltung dieses Kriteriums nicht entnommen werden kann. Auch der Vortrag, es befinde sich im Bad ein großes Handwaschbecken reicht nicht aus, da allein diese Behauptung noch keinen Rückschluss über die tatsächliche Größe des Handwaschbeckens und damit über die Frage, ob eine wohnwerterhöhendes Merkmal vorliegt, ermöglicht. Vor dem Hintergrund des Gesamtvortrags der Beklagten ist der weitere pauschale Vortrag, sei eine Badewanne mit getrennter Dusche vorhanden, ebenfalls zu Recht als unsubstantiiert bewertet worden, zumal die Kläger konkret dazu vorgetragen haben, inwiefern eine Duschmöglichkeit (lediglich in der Badewanne) besteht. Eine getrennte Duschmöglichkeit, haben die Beklagten weder erstinstanzlich noch in der Berufungsbegründung dargetan. Es wird vorsorglich auf §§ 529, 531 ZPO hingewiesen. 3) Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die zweite Instanz gemäß § 48 GKG, § 3 ZPO auf bis zu 7.000,00 EUR (42 x 109,30 + 1.858,10) festzusetzen. 4) Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme und gegebenenfalls Rücknahme der Berufung binnen zwei Wochen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren bei Rücknahme der Berufung ermäßigen (Nr. 1222 KV).