67 S 280/14

Leitsatz: 1. § 577a Abs. 1a Nr. 1 BGB n.F. ist auf vor dem 1. Mai 2013 zugegangene Kündigungserklärungen nicht anwendbar.(Rn.5) 2. Der Vermieter wird nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung seiner Anbietpflicht auch dann gerecht, wenn er dem Mieter eine Alternativwohnung zu einem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins anbietet.(Rn.7) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung im Beschlusswege gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. I. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verurteilt. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Wie das Amtsgericht richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die jeweiligen Gesellschafter treten dabei erst mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung ein (BGH, Urt. v. 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, ZIP 2012, 377 Tz. 14, 20). Daran fehlt es bislang mit der Folge, dass die für die Auflösung der Gesellschaft erforderliche vollständige Abwicklung des Gesellschaftsvermögens noch nicht erfolgt ist (vgl. Schäfer, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 730 Rz. 38 m.w.N.). Davon abgesehen wäre den Beklagten auch der - hier nicht gegebene - Eintritt einer Rechtsnachfolge unbehelflich, da selbst eine solche einer Beschlusszurückweisung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Falle der Antragsumstellung des Berufungsbeklagten nicht entgegenstünde (LG Berlin, Beschl. v. 16. Oktober 2012 - 63 S 168/12, BeckRS 2012, 21500). Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 28. Februar 2013 mit Wirkung zum 31. August 2013 beendet worden. Der Klägerin stand gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 BGB ein Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite, da der von ihr geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Kammer tritt insoweit der überzeugenden Beweiswürdigung des Amtsgerichts, auf die Bezug genommen wird und der nichts hinzuzufügen ist, vollständig bei. Auch steht § 577a Abs. 1a Ziffer 1 BGB n.F. der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Die Klägerin unterfällt nicht der Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB, obwohl sie das streitgegenständliche Anwesen in der Absicht erworben hat, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. § 577a Abs. 1a Ziffer 1 BGB ist auf die streitgegenständliche Kündigung nicht anzuwenden, da diese bereits am 28. Februar 2013 und damit vor Inkrafttreten des MietrechtsänderungsG vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) am 1. Mai 2013 erklärt wurde. Zwar ist das Inkrafttreten von § 577a Abs. 1a BGB von keiner Übergangsregelung begleitet. Gleichwohl entspricht es dem Willen des Gesetzgebers, das Vertrauen beider Mietvertragsparteien zu schützen, die Wirksamkeit einer vor Inkrafttreten des § 577a Abs. 1a BGB ausgesprochenen und zugegangenen Kündigung nur an den gesetzlichen Bestimmungen des bislang geltenden und nicht des reformierten Rechts zu messen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 29 EGBGB - wie zuvor in Art. 229 § 3 EGBGB - zum Ausdruck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies einerseits damit, dass diese Verträge zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet haben (BT-Drucks. 14/4553, S. 75; BGH, Urt. v. 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07, NZM 2009, 615 Tz. 11 (zu § 572 Satz 2 BGB a.F.). Andererseits soll gerade beim Ausspruch rechtserheblicher (Gestaltungs-)Erklärungen des Vermieters vor Inkrafttreten der reformierten Gesetzeslage Rechtssicherheit hinsichtlich der nach der bisherigen Gesetzeslage zu beurteilenden Rechtsfolgen bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 27). Diese gesetzgeberischen Grundsätze und Wertungen beanspruchen auch für die Fälle Geltung, in denen wie hier die Kündigung des Mietverhältnisses vor Inkrafttreten des reformierten Rechts ausgesprochen wurde, die Kündigungsfrist hingegen erst danach abläuft (vgl. LG München I, Urt. v. 8. Januar 2014 - 14 S 25592/13, NJW 2014, 1190 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB n.F.); Hannemann, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Aufl. 2014, § 33 Rz. 85, ders., in: Hannemann/Horst, Das neue Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 5 Rz. 22, 23; Krenek, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 577a Rz. 67). Eine analoge Anwendung von § 577a Abs. 1 BGB a.F. zu Gunsten der Beklagten scheidet mangels planwidriger Regelunglücke aus (BGH, Urt. v. 13. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Tz. 24). Auch dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Die Kündigung ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Die Klägerin ist ihrer Pflicht, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist freie oder frei werdende Alternativwohnungen anzubieten nachgekommen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Tz. 14). Denn sie hat dem Beklagten bereits in der Kündigungserklärung die einzig frei stehende 67,02 qm große Ersatzwohnung im Erdgeschoss angeboten. Ob der dafür verlangte Mietzins von insgesamt 840,02 EUR über der Ortsüblichkeit liegt, kann dahinstehen. Das Angebot war nicht treuwidrig, selbst wenn es die ortsübliche Miete überschritten haben sollte. Ob etwas anderes gelten würde, wenn das Angebot wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG gemäß § 134 BGB oder gar wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig gewesen wäre, bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Denn der Berufungsbegründung zuwider liegen die Voraussetzungen des § 5 WiStG (vgl. dazu BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04, NZM 2006, 291) und des § 138 Abs. 2 BGB (vgl. dazu BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553) offenkundig nicht vor. Soweit sich die Berufung schließlich gegen die Verurteilung des Beklagten zu 1) zur Zahlung des der Klägerin im Zusammenhang mit dem Ausspruch der ursprünglich begründeten Zahlungsverzugskündigung entstandenen Anwaltskosten richtet, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Der Erstattungsanspruch folgt aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Die im Hinblick auf die Schadensminderungspflicht des Vermieters grundsätzlich unbedenkliche Beauftragung eines Rechtsanwalts zum Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung stellte sich auch nicht ausnahmsweise als Verstoß gegen § 254 Abs. 2 BGB dar (vgl. dazu BGH, Urt. v. 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09, NJW 2011, 296 Tz. 9). Denn einerseits handelt es sich bei der Klägerin nicht um eine gewerbliche Großvermieterin. Andererseits war die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht nur zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte der Klägerin, sondern auch bereits zur verlässlichen und rechtskundigen Beurteilung der von dem Beklagten zu 1) zu erwartenden - und später tatsächlich erhobenen - Einwendungen gegen die Kündigung erforderlich und zweckmäßig. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. II. Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die mit einer Rücknahme der Berufung verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.