67 S 392/15

Leitsatz: Verkauft der Vermieter die an den Mieter vermietete Wohnung durch notariellen Kaufvertrag an einen Dritten, ohne diesem darin eine Belastungsvollmacht einzuräumen, haftet er dem Mieter, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Bestellung eines Grundpfandrechts angewiesen ist und den Vermieter deshalb um Erteilung einer Belastungsvollmacht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes bittet, wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Mieter erst zwei Werktage vor Ablauf der Ausübungsfrist der §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 2 Satz 1 BGB mit seiner Bitte an den Vermieter herantritt.(Rn.24) Die Berufung des Klägers gegen das am 7. Oktober 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 11 C 127/15 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Die Parteien streiten um Schadensersatz aus einem Vorkaufsrecht hinsichtlich einer Mietwohnung. Mit dem Vertrag vom 22. September/15. Oktober 2010 mietete der Kläger von Y die Wohnung X1 in Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist (laut Mietvertrag) 59,6 m² groß. Die Miete betrug (seinerzeit) Nettokaltmiete Betriebskostenvorschuss 350 € 70 € 420 € Die Beklagte ist auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Die Beklagte verkaufte die Wohnung am 29. April 2014 (Urkundenrolle Nr. des Notars X2 in Berlin) an Frau X3. Der Kaufpreis sollte 150.000 € betragen. Im Kaufvertrag wird auf das Vorkaufsrecht des Klägers hingewiesen. Der Notar ist beauftragt, den Kläger entsprechend zur Abgabe einer Erklärung aufzufordern. In Nr. XII (Belastungsvollmacht) heißt es: “Eine Finanzierungsberatung durch den Verkäufer ist nicht erfolgt und wird nicht gewünscht. Der Käufer erklärt, dass er zur Finanzierung des Kaufpreises keine Grundpfandrechte bestellen wird.” Mit am 06. Mai 2015 zugestelltem Schreiben vom 05. Mai 2014 informierte der Notar den Kläger unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und unter Beifügung des Kaufvertrags in Abschrift und forderte ihn auf, binnen zwei Monaten eine Erklärung zum Vorkaufsrecht abzugeben. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrags und der Information des Notars wird auf die Anlage K 2 zur Klageschrift (Bl. 19-40 d.A.) Bezug genommen. Der Kläger bat die Beklagte am 04. und 07. Juli 2014 (per E-Mail), die Bestellung einer Grundschuld für den Kauf zuzulassen. Am 05. und 07. Juli 2014 wandte sich der Kläger mit derselben Bitte an den Notar. Wegen der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 4 bis K 7 zur Klageschrift (Bl. 42-45 d.A.) verwiesen. Unter dem 08. Juli 2014 teilte der Notar dem Kläger mit, dass eine Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechtes von ihm nicht eingegangen und das Vorkaufsrecht daher erloschen sei. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch, da seine Bank ihm gegen Bestellung einer Grundschuld den Kauf finanziert hätte und ihm wegen des von der Beklagten vereitelten Erwerbs ein Schaden in Höhe der Klageforderung entstanden sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da eine Nebenpflicht der Beklagten, dem Kläger abweichend vom ursprünglichen Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen, nicht bestünde. Wegen der weiteren Einzelheiten und insbesondere wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das am 07. Oktober 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte (Bl. 97-102 d.A.) Bezug genommen. Gegen dieses ihm am 12. Oktober 2015 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 12. November 2015 vorab per Fax bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt. Auf den vorab per Fax am 10. Dezember 2015 bei Gericht eingegangenen Antrag des Klägers hat der Vorsitzende die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28. Dezember 2015 verlängert. Mit vorab per Fax am 22. Dezember 2015 eingegangenem Schriftsatz hat der Kläger seine Berufung begründet. Im zweiten Rechtszug vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Der Kläger beantragt nunmehr, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts die Beklagte zu verurteilen, an ihn 62.826,38 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02. Juli 2015 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Ergänzend wird auf die Berufungsbegründung des Klägers vom 22. Dezember 2015 (Bl. 132-139 d.A.) und auf die Erwiderung der Beklagten vom 21. Januar 2016 (Bl. 144-147 d.A.) Bezug genommen. II. 1) Die Berufung ist zulässig. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. 2) Die Berufung hat keinen Erfolg. Dabei hat die Kammer den betragsmäßig mit dem erstinstanzlichen Klageantrag und der Berufungsbegründung nicht vollständig übereinstimmenden Berufungsantrag des Klägers in dessen Sinne dahingehend ausgelegt, dass er seinen erstinstanzlichen Antrag in vollem Umfang weiter verfolgt. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 62.896,38 € wegen Verletzung von Nebenpflichten aus dem Vorkaufsrecht. Dabei lässt die Kammer im Ausgangspunkt dahinstehen, ob im Rahmen des § 577 BGB grundsätzlich eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verkäufers gegenüber dem Mieter bzw. Vorkaufsberechtigten besteht, auch abweichend vom Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen. Selbst wenn man zugunsten des Klägers von einer solchen Nebenpflicht ausgehen wollte, wäre diese jedenfalls hier nicht von der Beklagten verletzt worden. Denn der Kläger ist an die Beklagte bzw. den Notar erst so spät herangetreten, dass er nicht mehr damit rechnen durfte, dass die Beklagte bis zum Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts die erbetene Belastungsvollmacht erteilen würde. Die Nachricht des Notars über den Kaufvertrag und die Aufforderung, sich zum Vorkaufsrecht zu erklären, sind dem Kläger am 06. Mai 2014 zugegangen. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB zwei Monate und lief mit dem 07. Juli 2014, einem Montag (§ 193 BGB), ab. Nach den ersten konkreten Bitten des Klägers vom 04. Juli 2014 (per E-Mail an Frau X4 als Vertreterin der Beklagten) blieben für die Bearbeitung und Beantwortung dieser Anfrage für die Beklagte nur zwei Werktage Zeit, nämlich Freitag, der 04. Juli 2014, und Montag, der 07. Juli 2014. Schon allein für die Prüfung des Ansinnens des Klägers war diese Zeit unangemessen kurz. Es ist allgemein anerkannt, dass nach § 147 Abs. 2 BGB dem Erklärungsempfänger eine angemessene Überlegungs- und Bearbeitungszeit einzuräumen ist, wobei die Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgeschäfts zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 27. September 2013 - V ZR 52/12 - Rn. 11f., WM 2013, 2315). Vor deren Ablauf kann dem Erklärungsempfänger eine Pflichtverletzung wegen einer unterlassenen (Annahme-)Erklärung gegenüber seinem Vertragspartner grundsätzlich nicht zur Last fallen. Der Bundesgerichtshof hält in Grundstücksangelegenheiten eine Frist von vier Wochen für angemessen (BGH, a.a.O.). Ob die Beklagte auch hier eine entsprechende Frist vollständig ausschöpfen durfte, ohne sich begründeten Schadensersatzansprüchen des Klägers auszusetzen, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls in nur zwei Werktagen war es der Beklagten nicht möglich und zumutbar, zu prüfen und zu entscheiden, ob sie dem Kläger - in Abweichung zu dem mit Frau X 3 geschlossenen Kaufvertrag - eine Belastungsvollmacht erteilt. Bereits davon ausgehend fehlt es an einem pflichtwidrigen Unterlassen der Beklagten. Es kommt hier deshalb auch nicht weiter darauf an, dass die Übermittlung der Entscheidung und der etwaige Vollzug einer Einigung weitere Zeit erfordert hätten, so dass es prima facie tatsächlich ausgeschlossen war, auf die Anfrage vom 04. Juli 2014 noch vor Fristablauf am folgenden Montag eine etwaige Belastungsvollmacht umzusetzen. Frühere konkrete Anfragen des Klägers ergeben sich nicht aus den Akten und sind vom Kläger auch in der ausführlichen mündlichen Verhandlung, deren Gegenstand insbesondere auch die vorgenannten tatsächlichen Fragen waren, nicht behauptet worden. Es ist im konkreten Fall hier weiter unerheblich, dass die Beklagte sich auch nach dem Ablauf der Frist zur Erklärung des Vorkaufsrechts nicht geäußert hat. Da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, war nicht mehr zu prüfen, ob eine nachträgliche Erteilung der Belastungsvollmacht hätte verlangt werden können. Mit Erlöschen des Vorkaufsrechts ist die Anfrage zur Belastungsvollmacht gegenstandslos geworden. 3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da es auf die Rechtsfrage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem vorkaufswilligen Mieter zur Verwirklichung seines Vorkaufsrechtes eine verkehrsübliche Belastungsvollmacht auch dann einzuräumen, wenn der mit dem Dritten geschlossene notarielle Kaufvertrag eine solche nicht vorsieht, wegen der Besonderheiten des Einzelfalls nicht ankam. Es ist deshalb auch nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.