67 S 110/17

Leitsatz: Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages durch Unterzeichnung eines mit "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird.(Rn.4) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat der erhobenen Räumungsklage zutreffend stattgegeben, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 7. Juni 2016 spätestens mit Ablauf des 30. September 2016 seine Beendigung gefunden hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Parteien entgegen den im schriftlichen Mietvertrag getroffenen Regelungen vereinbart haben, dass Vertragszweck die gewerbliche Weitervermietung der Wohnräume an (Ferien-)Gäste sein soll. Sofern die Parteien dem Vortrag der Klägerin entsprechend lediglich die im schriftlichen Wohnraummietvertrag und dessen Nachtrag enthaltenen Vereinbarungen zur Wohnraumnutzung getroffen haben sollten - wofür prima facie der Inhalt beider Vertragsurkunden spricht -, hätte das Mietverhältnis bereits mit Zugang der Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB seine fristlose Beendigung gefunden. Denn die von der Klägerin abgemahnte und vom beklagten Mieter beharrlich fortgesetzte gewerbliche Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung von zur Eigennutzung vermieteten Wohnräumen wäre grob pflichtwidrig gewesen und hätte die klagende Vermieterin zum Ausspruch der streitgegenständlichen fristlosen Kündigung berechtigt (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Beschl. v. 18. November 2014 – 67 S 360/14, NZM 2015, 248, juris Tz. 3). Für den Fall des vom Beklagten ohne nähere Substantiierung behaupteten Abschlusses eines mündlichen Gewerberaummietvertrages wäre das Mietverhältnis gleichwohl beendet. Denn in diesem Falle hätten die Parteien durch die Verwendung eines Formulars über ein “Wohnraummietverhältnis” im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts vereinbart (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15, ZMR 2016, 31, juris Tz. 16 f.). Damit aber wäre in den schriftlichen Vertragsurkunden das Zusammenwirken des zu Grunde liegende Gewerberaummietverhältnisses und des konkludenten Ausschlusses der gewerberaummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten nach § 580a Abs. 2 BGB auch nicht ansatzweise zum Ausdruck gekommen. Davon ausgehend hätten die Parteien die gesetzliche Schriftform für den gemäß § 550 Satz 1 BGB formbedürftigen Kündigungsausschluss verfehlt (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 26). Das wiederum hätte gemäß § 550 Satz 1 BGB zur Folge, dass das in diesem Falle zwischen den Parteien bestehende unbefristete Gewerberaummietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar gewesen wäre. Diese Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung hat die Klägerin mit Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung in Anspruch genommen. Dass sie die Kündigung als “fristlose Kündigung” ausgesprochen hat, ist ohne Belang. Denn eine außerordentliche Kündigung kann gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn sich für den Vertragpartner eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, juris Tz. 41). So liegt der Fall hier, in dem sich nicht nur aus der Kündigungserklärung selbst, sondern auch aus deren Begleitumständen für den Beklagten unmissverständlich ergeben musste, dass die Klägerin das mit ihm bestehende Mietverhältnis unbedingt fristlos oder fristgerecht beenden wollte. II. Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zum 12. Juni 2017, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.