67 S 270/17

Leitsatz: Der Vermieter kann gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann zur verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung berechtigt sein, wenn die vertragswidrige Nutzung nicht vom Mieter selbst, sondern - mit seiner Kenntnis - von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten ausgeübt wird.(Rn.7) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat die Klage im von der Berufung angefochtenen Umfang ebenso zutreffend abgewiesen wie es der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Widerklage des Beklagten stattgegeben hat. Die Widerklage ist begründet. Die Kläger sind dem Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 15. Februar 2017 selbst nach der von den Klägern zur Berechnung der Kündigungsfrist zu Grunde gelegten Rechtsauffassung spätestens mit Ablauf des 30. November 2017 seine Beendigung findet. Die Kündigung ist - zumindest - als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Danach steht dem Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Seite, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Kläger haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht lediglich unerheblich verletzt, indem ihr in der Mietsache ebenfalls aufhältlicher Sohn die streitgegenständliche Wohnung nicht nur im Handels- und Gewerberegister, sondern auch auf der Homepage der als Geschäftssitz für die von ihm und einem Geschäftspartner betriebene und mit der Produktion und dem Versand von Ledertaschen befassten „X UG“ angegeben hat und die Kläger es ihrem Sohn den ausdrücklichen und unmissverständlichen Abmahnungen des Beklagten vom 12. Dezember und 21. Dezember 2016 zuwider auch weiterhin gestattet haben, einen Hinweis auf die Gesellschaft auf dem Klingeltableau der Hofdurchfahrt und dem in der Briefkastenanlage befindlichen Hausbriefkasten anzubringen. Die trotz mehrfacher Abmahnung beharrlich fortgesetzte und geduldete teilgewerbliche Nutzung der Mietsache stellt eine gravierende Pflichtverletzung der Kläger dar, die den Beklagten zumindest zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung berechtigte (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Juli 2013 - VIII ZR 149/13, NJW-RR 2013, 1478, juris Tz. 4). Eine den Klägern günstigere Beurteilung wäre allenfalls gerechtfertigt gewesen, wenn es sich bei der entfalteten teilgewerblichen Tätigkeit um eine solche gehandelt hätte, die vermieterseits wegen ihres geringen Umfang - zumindest in der Existenzgründungsphase - ausnahmsweise zu dulden gewesen wäre (vgl. BGH, a.a.O., juris Tz. 4, 5 m.w.N.). Diese engen Ausnahmevoraussetzungen hat das Amtsgericht zutreffend verneint, da die teilgewerbliche Nutzung der Mietsache nicht nur formal, sondern durch die unter der Anschrift der Kläger erfolgten gewerblichen Zustellversuche auch tatsächlich zu Tage getreten ist. Nach den unstreitigen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts gingen die Zustellungen darauf zurück, dass die Wohnanschrift der Kläger auf der Homepage der vom Sohn der Kläger mitbetriebenen Gesellschaft als Rücksendeadresse für Retouren angeben war. An diese nicht mit einem Tatbestandberichtigungsantrag angefochtenen tatsächlichen Feststellungen ist die Kammer gemäß § 314 ZPO gebunden, auch wenn das Amtsgericht sie nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen des Urteils getroffen hat (st. Rspr., vgl. Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 314 Rz. 1 m.w.N.). Auf den von der Berufung aufgeworfenen Umstand, dass der Sohn der Kläger in der Mietsache angeblich keine Kunden empfangen, keine Bürotätigkeiten verrichtet und auch keine sonstigen geschäftlichen Tätigkeiten entfaltet habe, kommt es davon ausgehend für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht an. Dafür war bereits die Kenntnis und Duldung der Kläger von der teilgewerblichen Beschriftung des Klingeltableaus und des Hausbriefkastens trotz zweifacher Abmahnung ausreichend. Ob die Kläger darüber hinaus positive Kenntnis vom Internetauftritt der Gesellschaft ihres Sohnes und der dortigen Adressangaben hatten, kann deshalb dahinstehen. Die darauf zurückgehende teilgewerbliche Beanspruchung der Mietsache wäre ihnen allerdings ohnehin gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen (vgl. Kammer, Beschl. v. 3. Februar 2015 - 67 T 29/15, ZMR 2015, 303, juris Tz. 11). Die Kündigung vom 15. Februar 2017 ist den Ausführungen der Berufung zuwider auch formwirksam, insbesondere sind die Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB erfüllt. Der Beklagte hat die Kündigung auf die Nutzung der Mietsache „zu gewerblichen Zwecken“ und darauf gestützt, dass die vom Sohn mitgegründete Gesellschaft dort „ihren Sitz und ihre Geschäftsanschrift“ unterhält. Das reichte aus, um dem gesetzlichen Begründungszweck gerecht zu werden. Diesem ist bereits genügt, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden und alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rz. 216 m.w.N.). Diesen Mindestanforderungen wird das Kündigungsschreiben auch ausweislich der in der Folge entfalteten umfänglichen Rechtsverteidigung der Kläger gerecht. Das Amtsgericht hat die Klage im Umfang der Berufungsangriffe ebenfalls rechtsfehlerfrei abgewiesen. Ein Anspruch auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an die Lebensgefährtin ihres Sohnes können die Kläger gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verlangen, da ein entsprechender Anspruch das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzen würde. Daran fehlt es aber spätestens mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB hat aber schon spätestens seit fruchtlosem Ausspruch der verhaltensbedingten Abmahnungen nicht mehr bestanden. Denn gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB scheidet ein Anspruch auf Genehmigung auch dann aus, wenn die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn der Mieter einen Teil der Mietsache einem Dritten überlassen will, obwohl das Hauptmietverhältnis alsbald endet. Andernfalls würde der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung zusätzlich belastet, weil der Dritte durch die Überlassung selbständigen Besitz erwirbt, so dass zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs unter Umständen ein zusätzlicher Räumungstitel erforderlich wird (vgl. Blank, a.a.O., § 553 Rz. 13). So lag der Fall hier, in dem das Mietverhältnis nach Ausspruch der Abmahnungen zwar noch nicht sicher endete, jedoch im voraussichtlichen - und tatsächlichen - Falle der fortdauernden Zuwiderhandlung der Kläger der zeitnahe Ausspruch der Kündigung und die darauf beruhende außerordentliche oder zumindest ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses aus Sicht des Beklagten unmittelbar bevorstand. Davon ausgehend sind auch die zum Gegenstand des Feststellungsantrags erhobenen und für die Zeit ab dem 1. Januar 2017 geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen Verweigerung der Genehmigung der Gebrauchsüberlassung ebenso unbegründet wie der Feststellungsantrag auf Fortbestand des Mietverhältnisses. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. II. Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.