67 S 16/18

Leitsatz: 1. Zur Unwirksamkeit einer „auf Vorrat“ ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.(Rn.4) 2. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet.(Rn.12) Die Berufung des Klägers gegen das am 20. Dezember 2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 17 C 162/17 - wird auf dessen Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Wert des Berufungsverfahrens wird festgesetzt auf bis 1.500,00 EUR. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO abgesehen. II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die von dem Kläger erhobene Räumungsklage im Ergebnis zutreffend abgewiesen. Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kläger erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB. Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, juris Tz. 22; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 475/13, WuM 2014, 288, juris Tz. 2). Bei den von dem Kläger erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kläger war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kläger: So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit - bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung - die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kläger erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kläger nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt: Die Personenrettung soll jetzt - in Bezug auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung - teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist. Es kommt hinzu, dass der Kläger seine (Verwertungs-)Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Beklagten innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zu Grund liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen gestanden hätten oder der Kläger zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebensowenig wie der Beklagte zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kläger auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Beklagten im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den - mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen - unumstößlichen Willen des Klägers erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kläger, da er das gegen den Nachbarmieter des Beklagten geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Beklagten freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es. Selbst wenn es sich bei den vom Kläger erklärten Kündigungen um keine Vorratskündigungen handelte, würde es an einem hinreichenden Kündigungsgrund gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB fehlen. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt den Eintritt eines erheblichen Nachteils beim Vermieter durch die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache. Hieran fehlt es. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (vgl. (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 21; Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334, juris Tz. 8 ff.). Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, a.a.O.). Gemessen an diesen Grundsätzen ist ein Eintritt eines erheblichen Nachteils auf Seiten des Klägers nicht zu bejahen. Zwar hat er vorgetragen, dass sich in dem streitgegenständlichen Gebäude derzeit nur noch neun Mieter befänden und damit ein Leerstand von über 80 % bestünde. Das Gebäude sei nicht rentabel zu bewirtschaften. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Kläger behauptet, durch den Fortbestand des Mietverhältnis an einer Vollsanierung gehindert und möglicherweise auf eine Minimalsanierung beschränkt zu sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234, 235, juris Tz. 18). Diese Nachteile sind jedoch sämtlich im Lichte der Umstände des Erwerbs des streitgegenständlichen Grundstücks zu betrachten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371, juris Tz. 16; Kammer, a.a.O., Tz. 12): Der Kläger hat das Grundstück in dem baulichen Zustand erworben, in dem es sich derzeit befindet. Die Möglichkeit einer nur unrentablen Bewirtschaftsmöglichkeit ist Gegenstand der Kaufpreisfindung. Sie war ihm daher bekannt, zumindest jedoch grob fahrlässig unbekannt. Der Eigentumserwerb des Klägers erfolgte daher bezogen auf dessen wirtschaftliche Dimensionen sehenden Auges. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das ursprünglich vorgelegte Umbaukonzept, mit dem eine aus Sicht des Klägers hinreichende wirtschaftliche Verwertung erfolgen sollte, zwar behördlich genehmigt wurde, den Kläger insoweit jedoch - zumindest bislang - keine Bauverpflichtung trifft. Er ist daher nicht gezwungen, sein zum Gegenstand der Kündigungen erhobenes Umbaukonzept tatsächlich umzusetzen. Das gilt insbesondere bezogen auf die vom Kläger behauptete Notwendigkeit zur Schaffung eines zweiten Rettungsweges, da er im Hinblick auf diesen Planungspunkt mittlerweile selbst eine Genehmigung zur Änderung der bereits genehmigten Planung beantragt hat. Davon ausgehend ist die ursprüngliche Planung bereits prima facie nicht alternativlos und eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zumindest unter Erhalt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen. Dafür spricht auch, dass der Kläger ursprünglich zunächst keine Verwertungskündigung ausgesprochen, sondern noch im Jahre 2016 dem Beklagten gegenüber Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hat, von deren Umsetzung er erst durch Rücknahme seines auf Duldung gerichteten Hilfsantrags im ersten Rechtszug Abstand genommen hat. Den wirtschaftlichen Nachteilen des Klägers im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses stehen zudem die dem Beklagten erwachsenden wirtschaftlichen und sonstigen Nachteile für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber. Der Beklagte würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur seinen seit nunmehr 15 Jahren bestehenden räumlichen Lebensmittelpunkt verlieren, sondern er wäre zudem gezwungen, sich auf dem veränderten und kammerbekannt durch erhebliche Preisanstiege und eine drastische Verknappung des Wohnungsangebotes gekennzeichneten örtlichen Wohnungsmarkt vollkommen neu zu orientieren. Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer sämtlich zu berücksichtigen hatte, überwiegen die dem Kläger durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die dem Kläger entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 15). Keine dem Kläger günstigere Beurteilung rechtfertigen schließlich die dem Beklagten unterbreiteten Angebote zur Unterstützung bei der Suche nach Ersatzwohnraum und zur Begründung eines neuerlichen Mietverhältnisses nach Durchführung der behaupteten Umgestaltung, da weder Umfang noch Dauer der - womöglich mehrjährigen - Maßnahmen verlässlich absehbar sind. Es kommt hinzu, dass für den Beklagten weder eine vertragliche noch gesetzliche Pflicht zur Annahme der Angebote bestand, soweit diese vor Ausspruch der Kündigungen erfolgt sind. Denn zu diesem Zeitpunkt bestand das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis noch ungekündigt fort (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 17). Ob eine andere Beurteilung geboten gewesen wäre, wenn der Kläger dem Beklagten im Rahmen der Kündigungserklärungen ein bis zum Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot zur Anmietung von vergleichbarem Ersatzwohnraum unterbreitet hätte, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer, da ein solches Angebot nicht erfolgt ist (vgl. Kammer, a.a.O.). Der Kläger kann seine Kündigungen schließlich auch nicht erfolgreich auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB stützen. Danach kommt eine Kündigung nur dann in Betracht, wenn die für die Kündigung maßgeblichen Gründe ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. In den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses - so wie hier - mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, juris Tz. 47). Einen derart schwerwiegenden Nachteil erleidet der Kläger durch den Fortbestand des mit dem Beklagten geführten Mietverhältnisses nicht, solange die Verwirklichung eines den Bestand der Mietsache und des Mietvertrages erhaltenden Baukonzepts nicht ausgeschlossen ist. Unabhängig davon hat der Kläger einen hinreichend gewichtigen Nachteil für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses durch sein Verhalten selbst widerlegt, indem er seine Berufung gegen das klageabweisende erstinstanzliche Urteil im gegen den Nachbarn des Beklagten geführten Räumungsprozess zurückgenommen hat. Durch die damit verbundene freiwillige Aufgabe des ursprünglichen Kündigungsziels, beide Mietverhältnisse zu beenden, um damit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen zu schaffen, hat er zu erkennen gegeben, dass die Umsetzung der angestrebten Verwertung für ihn nicht so gewichtig war, um bestehende Hindernisse und Widerstände auf dem Rechtsweg zu beseitigen. Ein derartig gering ausgeprägtes Umsetzungsinteresse vermochte gegenüber dem Beklagten ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB nicht zu begründen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Voraussetzungen der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung sind vom BVerfG und dem BGH in ständiger Rechtsprechung, von der die Kammer in der von ihr nach einer Gesamtabwägung getroffenen Einzelfallentscheidung nicht abweicht, seit langem geklärt.