67 S 101/19

Leitsatz: 1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolges (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung). (Rn.13) 2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. (Rn.14) Auf die Berufung der Kläger wird das am 14. März 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau - 10 C 7/19 - aufgehoben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. II. Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kläger an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Das angefochtene Urteil leidet an wesentlichen Verfahrensmängeln. Zum einen hat das Amtsgericht gemäß § 139 Abs. 1 und 2 ZPO gebotene richterliche Hinweise im Hinblick auf den im Urteil für unzureichend erachteten Vortrag zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache als Voraussetzung für die von den Klägern geltend gemachte Minderung nicht erteilt. Ein unterlassener Hinweis nach § 139 ZPO stellt einen erheblichen Verfahrensmangel dar, wenn das erstinstanzliche Gericht die Klage ohne gesonderten Hinweis auf den für unzureichend erachteten Sachvortrag abweist (vgl. Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 538 ZPO, Rz. 18, 20; Wulf, in: BeckOK ZPO/Wulf, 33. Ed. 1. Juli 2019, § 538 Rz. 13 jeweils m.w.N.). So liegt der Fall hier. Das Amtsgericht, das zu Beginn der mündlichen Verhandlung auf die - seiner Auffassung nach - nicht hinreichende Substantiierung des Klägervortrags zum Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung hingewiesen hatte, hat es versäumt, einen neuerlichen richterlichen Hinweis zu erteilen, nachdem der Kläger zu 1) seinen Vortrag auf den richterlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung ergänzt hatte. Erweist sich nämlich, dass die Partei einen Hinweis falsch aufgenommen hat und zu der Auffassung gelangt ist, nunmehr dem gerichtlichen Hinweis durch Ergänzung ihres Vortrags gerecht geworden zu sein, muss das Gericht den Hinweis präzisieren und der Partei erneut Gelegenheit zur Stellungnahme geben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 25. Juni 2002 – X ZR 83/00, NJW 2002, 3217, juris Tz. 27). Daran fehlte es hier. Der Verfahrensmangel ist erheblich, da bereits nach dem Inhalt der Berufungsbegründung offensichtlich ist, dass die Kläger im Fall der gebotenen Hinweiserteilung ihren Sachvortrag bereits im ersten Rechtszug nach Maßgabe der Substantiierungsanforderungen des Amtsgerichts ergänzt hätten. Deshalb ist der gesamte jetzige Vortrag, den den Anforderungen zur hinreichenden Substantiierung des Parteivortrags in jeder Hinsicht gerecht wird, nicht verspätet (§ 531 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO) und bei der Fortführung des Verfahrens vollumfänglich zu berücksichtigen. Ein weiterer Verfahrensfehler liegt darin, dass das Amtsgericht unter Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs Vorbringen der Kläger nicht zur Kenntnis genommen und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, a.a.O., Rz. 17f. m.w.N.). Das Amtsgericht hat jedenfalls den Sachvortrag der Kläger übergangen, nach Aufbringung der Dämmung mit einer Stärke von 20 cm habe sich im Wohnzimmer der Blickwinkel beidseitig so stark eingeschränkt, dass die Sitzposition am Tisch nur noch einen Tunnelblick auf die verstärkte Wand eröffne und der bisherigen Blick auf die Grünanlage sowie umstehende Bäume und die Balkonpflanzen versperrt sei. Dieses Vorbringen genügte den Anforderungen an eine hinreichende Substantiierung des Sachvortrags, da die dargetanen Veränderungen im Falle ihrer Erweislichkeit geeignet sind, eine die Unerheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreitende Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zu begründen. Auch diese Verfahrensmängel sind erheblich. Eine Minderung des Mietzinses ist zunächst nicht in Anwendung des Rechtsgedankens des § 536b BGB oder durch eine konkludente Vereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen, auch wenn die Kläger die Durchführung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen geduldet haben. Denn das hätte zumindest eine positive Kenntnis oder eine grob fahrlässige Unkenntnis von den Folgen der Umgestaltung vorausgesetzt. An beidem fehlt es: Die Beklagte hat in der Modernisierungsankündigung ausgeführt, die neuen Wärmeschutzfenster würden womöglich einen breiteren Blendrahmen als die bisherigen Altbaufenster aufweisen. Diese knappe Mitteilung, die sich ohnehin nur zu einer möglichen Verbreiterung der Fensterrahmen verhält, enthält keine hinreichenden Informationen über Art und Ausmaß der mit den streitgegenständlichen Maßnahmen verbundenen Veränderungen der Sicht- und Belichtungsverhältnisse. Damit aber ist auch eine bewusste - rechtsgeschäftliche - Hinnahme der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen ausgeschlossen (vgl. auch Kammer, Urt. v. 8. Januar 2004 - 67 S 312/01, MM 2004, 124, Tz. 7 juris). Dasselbe gilt für die Angaben zur Wärmedämmung, aus denen sich nicht von vornherein erkennbar eine deutliche Verschlechterung des Lichteinfalls in der Wohnung in dem von den Klägern behaupteten Ausmaß ergab. Die geltend gemachten Rückzahlungsansprüche wegen minderungsbedingt überzahlter Miete sind auch nicht im Zeitraum von September bis November 2018 gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. § 814 erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern der Leistende nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 - VIII ZR 100/18, WuM 2018, 712, juris Tz. 17; Kammer, Urt. v. 1. März 2018 - 67 S 342/17, DWW 2018, 180, juris Tz. 19). Gemessen an diesen Maßstäben hatten die Kläger vor der Stellungnahme des Berliner Mietervereins mit Schreiben vom 27. September 2018 keine Kenntnis der Nichtschuld, die ohnehin von der Beklagten darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen wäre (BGH, a.a.O., Tz. 9). Nichts anderes gilt für den Zeitraum nach Einschaltung des Mietervereins, zumal dieser künftige Zahlungen der Kläger ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt hat (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 2012 − VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882, beckonline Tz. 20). Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Rn. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, a.a O.). Davon ausgehend ist zunächst umfänglicher Beweis über die von den Klägern behaupteten - und von der Beklagten bestrittenen - nachteiligen Veränderungen der Belichtungs- und Sichtverhältnisse durch die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen zu erheben. Dabei hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass nach Durchführung einer nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB zu duldenden Modernisierungsmaßnahme eine Minderung des Mietzinses nur dann gerechtfertigt ist, wenn durch die Maßnahmen eine für den Vermieter - (bau)technisch - vermeidbare Verschlechterung der Mietsache eintritt (vgl. Kammer, Urt. v. 6. November 2013 - 67 S 502/11, ZMR 2014, 206, juris Tz. 18). Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann begründet, wenn Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu einer nachteiligen Veränderung der Mietsache führen. Denn durch die Durchführung einer ordnungsgemäß angekündigten und gemäß §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB vom Mieter auch materiell zu duldenden Modernisierungsmaßnahme wird der bisherige Soll-Zustand der Mietsache auch ohne Zustimmung des Mieters einseitig verändert (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Februar 2016 - 67 S 145/15, GE 2016, 1568, juris Tz. 24; Urt. v. 6. November 2013, a.a.O., Tz. 18; Sternel, NZM 2015, 873, 875ff; vgl. zum weiteren Meinungsstand Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, Vorbem. zu §§ 555a bis 555f Rz. 9; § 555d Rz. 11ff.). Andernfalls hätte der Mieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stets einen Anspruch auf Rückbau und gemäß § 536 Abs. 1 BGB einen solchen auf Minderung, wenn eine Modernisierungsmaßnahme von einer nachteiligen Veränderung der Mietsache begleitet wird. Das allerdings findet weder im Wortlaut und Gesetzeszweck noch in der Historie und Systematik der §§ 535 ff. und 555b ff. BGB eine Stütze. Ansprüche des Mieters auf Beseitigung modernisierungsbedingter Beeinträchtigungen und auf Minderung des Mietzinses sind unter Berücksichtigung des aus den Grundsätzen von Treu und Glauben abgeleiteten Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme allerdings dann begründet, wenn es der Vermieter pflichtwidrig unterlassen hat, für ihn - (bau-)technisch - vermeidbare Verschlechterungen der Mietsache zu verhindern (vgl. Kammer, Urt. v. 6. November 2013 - 67 S 502/11, ZMR 2014, 206, juris Tz. 18; Sternel, a.a.O., 873, 878). Gemessen daran ist nunmehr zunächst (Sachverständigen-)Beweis über die Erheblichkeit der zwischen den Parteien streitigen Folgebeeinträchtigungen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und im Falle eines für die Kläger günstigen Beweisergebnisses weiterer Beweis darüber zu erheben, ob die nachteiligen Folgen zur Modernisierung der Mietsache (bau-)technisch unvermeidbar gewesen sind. Dabei hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass die Beweislast insoweit jeweils bei den klagenden Mietern liegt. Soweit die Kammer zur Beweislast in der Vergangenheit davon abweichend entschieden haben sollte, hält sie daran nicht weiter fest, da die Vermeidbarkeit der mit der Modernisierungsmaßnahme einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter anspruchsbegründend ist. Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Kosten beruhen auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, weil der Rechtssache derzeit weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Auch wenn die (gewährleistungs-)rechtlichen Folgen der Modernisierung der Mietsache höchstrichterlich bislang ungeklärt sind (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218, juris Tz. 28), erfordert die Zulassung der Revision die Erheblichkeit der durch die Revision zu klärenden Rechtsfrage für die abschließende Sachentscheidung. Im hier gegebenen Falle der Aufhebung und Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO indes fehlt es grundsätzlich an der Entscheidungserheblichkeit bis zur Durchführung der Beweiserhebung (vgl. OLG Nürnberg, Urt. v. 22. Februar 2017 - 12 U 812/15, NJOZ 2018, 667, beckonline Tz. 113). Das gilt auch hier. Denn sollte den Klägern schon der Beweis einer nicht lediglich unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung durch die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen nicht gelingen, käme es auf die abstrakte Rechtsfrage der (gewährleistungs-)rechtlichen Folgen einer modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung unabhängig von der ohnehin nur eingeschränkten Bindungswirkung dieses Urteils im Falle einer erneuten Entscheidung im Berufungsrechtszug (vgl. dazu OLG Naumburg, Urt. v. 8. April 2003 - 11 U 255/01, NJW-RR 2004, 14, juris Tz. 17) nicht mehr an.