67 T 138/19

Leitsatz: 1. Die Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sind bislang höchstrichterlich ungeklärt.(Rn.3) 2. Ein unterzeichneter Nachtrag zu einem schriftlichen Mietvertrag wahrt die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn in ihm das Mietobjekt und die Vertragsparteien nachvollziehbar bezeichnet sind. Einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde bedarf es ebensowenig wie einer ausdrücklichen Erklärung, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Beides ist selbstverständlich, sofern gegenteilige Angaben im Nachtrag fehlen.(Rn.8) 3. Zum Eintritt des Erwerbers in einen von seinem Rechtsvorgänger vor dessen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuchgegenüber dem Mieter erklärten Kündigungsverzicht analog § 566 Abs. 1 BGB.(Rn.12) Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 28. Oktober 2019 - 117 C 67/19 - abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. Die gemäß § 91a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässige Beschwerde hat in der Sache teilweisen Erfolg. Erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, entscheidet das Gericht gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter der Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten des Rechtsstreits. Hängt dabei die zu treffende Kostengrundentscheidung von der Beantwortung schwieriger oder sogar höchstrichterlich noch ungeklärter Rechtsfragen ab, sind die Kosten gegeneinander aufzuheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, BeckRS 2018, 1997, beckonline Tz. 10). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Insoweit kann zunächst die höchstrichterlich bislang ungeklärte Frage, ob - gegebenenfalls in welchem Umfang - Ziffer IX.1 des von der Beklagten mit einer der Rechtsvorgängerinnen des Klägers geschlossenen DDR-Formularmietvertrages („Das Mietverhältnis endet durch a) Vereinbarung der Vertragspartner b) Kündigung durch den Mieter c) gerichtliche Aufhebung.“) das Recht zur vermieterseitigen Kündigung des Mietverhältnisses beschränkt oder sogar ausschließt, dahinstehen (vgl. zur Auslegung von DDR-Altmietverträgen KG, Beschl. v. 22. Januar 1998 – 8 RE-Miet 6765/97, ZMR 1998, 221, juris Tz. 32 ff. (Kündigungsfrist); Beschl. v. 16. Oktober 2000 - 8 RE-Miet 7674/00, NZM 2000, 1174 (Schönheitsreparaturen); Urt. v. 27. Januar 2003 – 8 U 216/01, KGR 2004, 156, juris Tz. 17 (Kündigung); OLG Naumburg, Beschl. v. 7. Mai 2007 – 9 U 52/07, GuT 2007, 222, juris Tz. 9 ff. (Kündigung)). Selbst wenn IX.1. des Mietvertrages die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Eigenbedarfskündigung und die ursprüngliche Begründetheit der vom Kläger erhobenen Räumungsklage nicht hindern sollte, wäre die weitere schwierige Rechtsfrage zu klären, ob das Kündigungsrecht durch die Verzichtserklärung der unmittelbaren Rechtsvorgängerin des Klägers vom 11. September 2009 ausgeschlossen war („Mit Erwerb des Wohnungseigentums ... verzichten wir - die Erwerber - gegenüber der Mieterin dieser Wohnung ... in den nächsten 10 Jahren ab Gültigkeit des Kaufvertrages verbindlich auf eine Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung.“) Dieser Kündigungsverzicht ist zwar gegenüber der Beklagten wirksam erklärt und verletzt auch nicht die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB: Eine ausdrückliche Vertragsannahme war für die Wirksamkeit der Vertragsänderung gemäß § 151 BGB nicht erforderlich, da es sich bei der Annahme eines vom Vermieter ausgesprochenen Kündigungsverzichtes um ein für den Mieter ausschließlich vorteilhaftes Rechtsgeschäft handelt, bei dem nach der Verkehrssitte eine Annahmeerklärung nicht zu erwarten ist. Es reicht deshalb für eine wirksame Vertragsänderung aus, dass der Mieter den schriftlichen Kündigungsverzicht - wie hier - unwidersprochen zu seinen Unterlagen nimmt (vgl. Kammer, Beschl. v. 28. März 2019 - 67 S 22/19, WuM 2019, 438, beckonline Tz. 5 m.w.N.). Die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist ebenfalls gewahrt, auch wenn die Urkunde nur von der unmittelbaren Rechtsvorgängerin des Klägers unterzeichnet ist und es an einer Gegenzeichnung durch die beklagte Mieterin fehlt (vgl. Kammer, a.a.O., beckonline Tz. 6). Auch eine solche Urkunde informiert den späteren Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zu Stande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt (vgl. Kammer, a.a.O.). Soweit von dem Kläger - und teilweise auch in der Literatur (vgl. Pramataroff, FD-MietR 2019, 418174) - vertreten wird, die Wahrung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verlange stets die Unterzeichnung der Urkunde durch beide Mietvertragsparteien, findet das im Gesetzeszweck des § 550 BGB, der in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers dient, keine Rechtfertigung: Dem Informationsbedürfnis des möglichen Erwerbers ist bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass aus der vom Vermieter unterzeichneten Erklärung die für den geänderten Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann, ob das vermieterseitige Angebot auf die dem Mieter ausschließlich günstige Abänderung des Vertrages - wie üblich - gemäß § 151 Satz 1 BGB angenommen wurde oder nicht (vgl. Kammer, a.a.O.). Eine Pflicht zur beidseitigen Unterzeichnung des vertragsändernden Nachtrags stünde auch im Widerspruch zu der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des XII. Zivilsenates des BGH, der die Unterzeichnung durch nur jeweils einen Vertragspartner zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB mittlerweile selbst dann genügen lässt, wenn die unterzeichnete Erklärung noch nicht einmal zum Vertragsschluss führt, sondern der Vertrag unabhängig davon erst später zustande kommt (vgl. BGH, Urt. v. 7. März 2018 – XII ZR 129/16, NJW 2018, 1540, beckonline Tz. 22). Damit indes ist die Schriftform des § 550 BGB im hier gegebenen Falle einer Annahme nach § 151 BGB, in dem das unterzeichnete Angebot der einen Vertragspartei von der anderen in der Folge formlos, aber wirksam angenommen wird, erst recht gewahrt (vgl. BAG, Urt. v. 14. Dezember 2016 – 7 AZR 797/14, NZA 2017, 638, beckonline Tz. 45; Kammer, a.a.O., Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2018, § 151 Rz. 4 m.w.N.). Es stand der Schriftform des § 550 BGB auch nicht entgegen, dass die Verzichtserklärung vom 11. September 2009 nicht ausdrücklich auf die Mietvertragsurkunde vom 5. Juni 1990 verweist. Die Schriftform des § 550 BGB ist bereits dann gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 22. April 2015 – XII ZR 55/14, NZM 2015, 490, beckonline Tz. 18). Es ist für die Wahrung der Schriftform unschädlich, wenn im Nachtrag nicht alle Regelungen der Ausgangsverträge wiederholt oder die bisherigen Vertragsurkunden nicht ausdrücklich - und mit Datumsangabe versehen - benannt werden (vgl. BGH, Urt. v. 14. April 1999 - XII ZR 60/97, NJW 1999, 2517, juris Tz. 23; Urt. v. 22. April 2015 – XII ZR 55/14, NJW 2015, 2034, beckonline Tz. 28). Diesen Anforderungen wird die Verzichtserklärung gerecht: Das Vertragsobjekt und die Vertragsparteien sind hinreichend bezeichnet, da die Verzichtserklärung nicht nur die von der Beklagten angemietete Wohnung unter Angabe der Adresse, sondern auch die unmittelbare Rechtsvorgängerin des Klägers und die Beklagte namentlich benennt. Für einen späteren Erwerber konnte mangels gegenteiliger Angaben im Nachtrag auch kein Zweifel daran bestehen, dass sich der Verzicht - selbstverständlich - auf alle zeitlich zurückliegenden mietvertraglichen Vereinbarungen und damit auch auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde bezog. Einer ausdrücklichen Bezugnahme bedurfte es deshalb nicht. Mangels gegenteiliger Angaben im Nachtrag war es für einen späteren Erwerber - und erst recht für den Kläger, bei dem es sich um einen der Gesellschafter seiner unmittelbaren Rechtsvorgängerin handelte - ebenso offenkundig, dass es unter Einbeziehung des Nachtrags im Übrigen bei dem verbleiben sollte, was zwischen den Mietvertragsparteien zuvor vereinbart worden war. Es stellt sich jedoch als schwierige Rechtsfrage dar, ob der von seiner unmittelbaren Rechtsvorgängerin gegenüber der Beklagten wirksam erklärte Kündigungsverzicht den Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB zu binden vermag. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Eine unmittelbare Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB scheidet hier aus, da die unmittelbare Rechtsvorgängerin des Klägers den Kündigungsverzicht zwar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit ihrer Rechtsvorgängerin vom 13. August 2009, aber noch vor ihrer erst am 25. Februar 2010 erfolgten Eintragung ins Grundbuch erklärt hat. Zu diesem Zeitpunkt indes war sie noch keine „Vermieterin“ i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB. Ob es sich bei dem zwischen der Rechtsvorgängerin des Klägers und der Beklagten vereinbarten Kündigungsbeschränkung gleichwohl um Rechte der Beklagten „aus dem Mietverhältnis“ handelt (vgl. dazu Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 566 Rz. 35 m.w.N.) und § 566 Abs. 1 BGB, der grundsätzlich analogiefähig ist (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 2017 – XII ZR 26/16, NZM 2017, 847, beckonline Tz. 26), auch in der hier zu beurteilenden Konstellation jedenfalls wegen der gesellschaftsrechtlichen Verflechtung des Klägers mit seiner Rechtsvorgängerin entsprechend anzuwenden ist, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Denn diese Rechtsfrage ist schwierig zu beantworten und bislang höchstrichterlich ungeklärt. Davon ausgehend ist der Verfahrensausgang bei summarischer Prüfung offen. Mangels anderer Verteilungskriterien sind die Kosten deshalb gegeneinander aufzuheben (vgl. BGH, Beschl. v. 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, BeckRS 2018, 1997, beckonline Tz. 10). Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1 Alt. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden gemäß § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO nicht.