80 OH 177/14

Leitsatz: Bei Beurkundung einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen einer künftigen Räumungs- und Herausgabeverpflichtung aus einem Gewerbemietvertrag ist der Geschäftswert nicht nach § 99 Abs. 1 S. 1 GNotKG, sondern nach § 36 Abs. 1 GNotKG i.V.m. § 41 Abs. 2 GKG zu bestimmen. Dabei ist ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete anzusetzen.(Rn.12) 1. Die Kostenberechnung wird auf 319,75 EUR herabgesetzt. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen. 2. Der Verfahrenswert wird auf 1.035,30 EUR festgesetzt. I. Der Antragsteller schloss im Jahre 2014 einen Gewerbemietvertrag (Bl. 6ff. d.A.), mit dem er zum 15. Juni 2014 ein Ladenlokal in der … in Berlin anmietete. Die Laufzeit des Vertrages beträgt 10 Jahre. Es gilt eine Staffelmiete. Diese beträgt im ersten Jahr monatlich 3.153,40 EUR brutto; wegen der weiteren Staffeln wird auf § 3 des Mietvertrages verwiesen. Am 26. Mai 2014 beurkundete der amtlich bestellte Vertreter des Antragsgegners Notar … zur UR-Nr. … Erklärungen des Antragstellers sowie eines Herrn … , wonach sich beide wegen des monatlichen Mietzinses zzgl. Nebenforderungen bis zu einem Gesamtbetrag von 45.000,-- EUR sowie wegen der künftigen Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarfen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Urkunde Bezug genommen (Bl. 21 ff. d.A.). Mit Kostenberechnung vom 2. Juni 2014 (Bl. 31 f. d.A.) hat der Antragsgegner dem Antragsteller für seine Tätigkeit insgesamt 1.234,86 EUR in Rechnung gestellt. Hierbei hat er der Beurkundungsgebühr einen Geschäftswert in Höhe von 502.674,-- EUR zugrunde gelegt, den er aus einem Wert der Vollstreckungsunterwerfung wegen des Mietzinses in Höhe von 45.000,-- EUR sowie einem Wert der Räumungsverpflichtung in Höhe von sämtlichen Jahresmieten inkl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer errechnet hat. Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seinem Antrag auf Entscheidung des Landgerichts. Er hält den angesetzten Geschäftswert für zu hoch und meint, vorliegend sei nicht § 52 Abs.2 GNotKG, sondern § 36 Abs.1 GNotKG anzuwenden. Damit seien nach billigem Ermessen nur eine, höchstens jedoch drei Bruttojahresmieten anzusetzen. Auch der Teilbetrag von 45.000,-- EUR für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung sei nicht nachvollziehbar. Der Antragsgegner verteidigt seine Kostenberechnung und verweist auf § 99 GNotKG. Der Präsident des Landgerichts Berlin hatte Gelegenheit, gemäß § 128 Abs.1 S.1 GNotKG Stellung zu nehmen. Auf seine Stellungnahme vom 19. November 2014 (Bl. 39 d.A.) wird verwiesen. Die Notariatsnebenakten lagen vor. II. 1. Der gemäß § 127 Abs.1 GNotKG zulässige Antrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. a) Der unstreitig angefallenen 1,0 Gebühr gemäß Nr.21200 KV GNotKG für die isoliert beurkundete Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung (vgl. auch Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., Bormann zu § 36 Rn.118 und Hey’l zu Nr.21200 KV Rn.15) ist ein Geschäftswert von - nur - 88.554,-- EUR zugrunde zu legen. Der Geschäftswert der Zwangsvollstreckungsunterwerfung richtet sich nach § 97 Abs.1 GNotKG und entspricht dem vollen Wert des Anspruchs. aa) Soweit sich der Antragsteller der Vollstreckung wegen der Zahlung des monatlich fälligen Mietzinses unterworfen hat, hat der Antragsgegner der angefallenen Gebühr zu Recht einen Betrag von 45.000,-- EUR zugrunde gelegt. Maßgeblich wäre grundsätzlich die Summe aller während der Laufzeit des Vertrages geschuldeten Gesamtmieten. Angesichts der Begrenzung der Unterwerfungserklärung auf einen Gesamtbetrag von 45.000,-- EUR hat der Antragsgegner allerdings zutreffend auch nur diesen Betrag angesetzt. bb) Für die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung wegen der künftigen Räumungs- und Herausgabeverpflichtung ist ein weiterer Betrag in Höhe einer Jahresmiete anzusetzen. Wie auch der Präsident des Landgerichts in seiner Stellungnahme vom 19. November 2014 zutreffend angenommen hat, ist der Geschäftswert entgegen der Auffassung des Antragsgegners insoweit nicht nach § 99 Abs.1 S.1 GNotKG, sondern nach § 36 Abs.1 GNotKG i.V.m. § 41 Abs.2 GKG zu bestimmen (so auch Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 11. Aufl., Rn.2472). An ihrer früheren, vom Präsidenten des Landgerichts in seiner Stellungnahme zitierten Rechtsprechung (Beschluss vom 12. Dezember 2011 - 82 OH 137/11 - ), die zur KostO ergangen ist und in Fällen der vorliegenden Art von einer Anwendbarkeit von § 25 Abs.1 KostO ausgegangen ist, hält die Kammer jedenfalls für das GNotKG nicht fest. § 99 Abs.1 GNotKG ist schon seinem Wortlaut nach nicht anwendbar, denn dieser betrifft die Beurkundung eines Miet- oder Pachtverhältnisses. Vorliegend wurde indessen nur die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung wegen der künftigen Räumungs- und Herausgabeverpflichtung aus einem Mietvertrag beurkundet. Da das GNotKG - anders als z.B. das GKG - hierfür keine Sondervorschrift enthält, greift § 36 Abs.1 GNotKG, wonach der Geschäftswert nach billigem Ermessen zu bestimmen ist. Die Unterwerfung ersetzt die Räumungsklage. Der Geschäftswert für die Räumungsklage ist gemäß § 41 Abs.2 GKG nach dem Jahresentgelt des Mieters zu bestimmen. In entsprechender Anwendung des § 41 Abs.2 GKG ist als Geschäftswert im Rahmen der Wertschätzung nach § 36 Abs.1 GKG für die isolierte Unterwerfung wegen der Räumungspflicht ebenfalls der Jahresbetrag der Leistungen des Mieters angemessen und sachgerecht (so auch Streifzug, a.a.O., unter Hinweis auf Lappe in NotBZ 2002, 58 und 331). Würde man stattdessen - wie der Antragsgegner - die Leistungen des Mieters während der gesamten Vertragslaufzeit zugrunde legen, käme man zu einem Wert, der die Bedeutung der Vollstreckungsunterwerfungserklärung (Ersatz einer Räumungsklage und damit die Möglichkeit einer zügigen Räumung) bei weitem übersteigt. Ferner wäre der Wert der Unterwerfungserklärung umso höher, je länger die Vertragslaufzeit vereinbart ist. Auch dies wäre nicht nachvollziehbar. Da die Nebenkosten vorliegend nicht als Pauschale vereinbart sind, ist gemäß § 41 Abs.1 GKG vom Nettogrundentgelt auszugehen. Nachdem die Laufzeit des vorliegenden Mietvertrages 10 Jahre beträgt, ist bei regulärem Verlauf mit einer Räumungsverpflichtung frühestens zum 15. Juni 2024 zu rechnen. Damit ist es sachgerecht, auf die nach diesem Zeitpunkt fällige Miete abzustellen. Da diese Miete noch nicht vereinbart ist und auch nicht absehbar ist, wie die Gegebenheiten des Marktes, die gemäß § 3 des Mietvertrages für die Neufestsetzung der Miete bei Ausübung der Verlängerungsoption maßgeblich sein sollen, beschaffen sein werden, ist es angemessen, auf die Miete zum Ende der Mietzeit abzustellen, die sich auf 2.800,-- EUR monatlich beläuft. Zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer errechnet sich ein Jahresbetrag in Höhe von 39.984,-- EUR (2.800,-- EUR + 19 % = 3.332,-- EUR x 12). b) Der Geschäftswert beträgt damit insgesamt 84.984,-- EUR (45.000,-- EUR + 39.984,-- EUR). Eine 1,0 Gebühr aus diesem Wert beläuft sich auf 246,-- EUR. Zuzüglich der Nebenforderungen (Dokumentenpauschale 2,70-- EUR, Post- und Telekommunikationspauschale 20,-- EUR) errechnen sich die Kosten des Antragsgegners mit 268,70 EUR netto bzw. 319,75 EUR brutto. 2. Die Beteiligten haben ihre Kosten in dem Verfahren jeweils selbst zu tragen. Einer der in § 81 Abs.2 FamFG geregelten Fälle liegt nicht vor. Im Übrigen entspricht es nicht der Billigkeit, einem der Beteiligten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen (§ 81 Abs.1 S.1 FamFG). Hierbei folgt die Kammer der neuesten Rechtsprechung des Kammergerichts (Beschluss vom 25. März 2015 - 9 W 42-46/14 - ), wonach das Gericht die Kostenentscheidung in jedem konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung sämtlicher maßgeblicher Umstände zu treffen hat, und nicht mehr von der Regel auszugehen ist, dass in Notarkostenverfahren jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst zu tragen habe. Richtig ist nach Auffassung der Kammer auch, dass in Antragsverfahren das Maß des Antragserfolges ein Kriterium der Billigkeit sein kann (so das KG weiter, a.a.O.). Allerdings folgt aus der Nähe der Notarkostenverfahren zu den zivilprozessualen Verfahren nicht, dass es in der Regel billigem Ermessen entspreche, die Kostenentscheidung entsprechend den geltenden Grundsätzen am Obsiegen und Unterliegen zu orientieren. Das Kammergericht legt in seinen einleitenden Ausführungen überzeugend dar, es sei mit der Gestaltungsfreiheit der Gerichte in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht zu vereinbaren, die Kostenverteilung nach einem vom konkreten Einzelfall unabhängigen Regel-Ausnahme-Verhältnis vorzunehmen. Eine regelmäßige Kostenverteilung nach Obsiegen und Unterliegen findet auch in der Regelung des § 81 Abs.1 und 2 FamFG keinen Anhalt. Abgesehen davon, dass das Kriterium des Obsiegens bzw. Unterliegens im Wortlaut des § 81 Abs.1 FamFG nicht erwähnt wird, stellen die in § 81 Abs.2 FamFG geregelten Fallgruppen das Prozessverhalten der Beteiligten und nicht die sachlichen Erfolgsaussichten in den Vordergrund. Darüber hinaus liegt die Entscheidung über die Einleitung eines echten Streitverfahrens in der freien Entscheidung der Betroffenen selbst, während ein Notar als Amtsträger verpflichtet ist, die entstandenen öffentlich-rechtlichen Gebührenforderungen einzufordern und in der Regel auch einzutreiben. Wenn das Kammergericht insoweit ausführt, von einem Notar müsse erwartet werden, dass er rechtmäßige Kostenberechnungen erstellt und insbesondere die Kosten nur dann erfordert, wenn diese tatsächlich angefallen sind, ist dem für rechtlich und sachlich eindeutige Sachverhalte zuzustimmen. Die Frage nach der Rechtmäßigkeit einer Rechnung im Notarkostenverfahren kann aber in vertretbarer Weise im Streit stehen und für den Notar bei nicht eindeutiger Rechtslage nicht absehbar sein, ob sich das Gericht seiner Auffassung anschließen wird. Da der Notar gleichwohl gehalten ist, seine Gebührenforderung geltend zu machen, ist es allenfalls dann billig, ihm wegen eines Unterliegens die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, wenn ihm die Rechnungslegung vorzuwerfen ist, etwa weil die Rechnung offensichtlich unrichtig ist. Anderenfalls kann ein Unterliegen des Notars nur eines von mehreren Billigkeitskriterien im Rahmen der nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung sein. Denn der Notar darf nicht mit Kosten belastet werden, nur weil er seine Amtspflichten ausübt. Vorliegend ist der Antragsgegner zwar im Ergebnis ganz überwiegend unterlegen. Allerdings ist es ihm nicht vorzuwerfen, dass er seiner Kostenberechnung einen unzutreffenden Wert zugrunde gelegt hat. Denn die Frage, welcher Wert einer Unterwerfungserklärung wegen einer Räumung zugrunde zu legen ist, ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt und - soweit ersichtlich - auch umstritten. Im Übrigen ist auch die zur Überprüfung der Kostenberechnungen der Berliner Notare zuständige Kammer in der Vergangenheit zur Kostenordnung von einer Anwendbarkeit des § 25 Abs.1 KostO ausgegangen. Sonstige Umstände, die es geboten erscheinen lassen könnten, die Kosten des Verfahrens der einen oder anderen Partei aufzuerlegen, sind nicht ersichtlich. 3. Der Verfahrenswert entspricht der Differenz zwischen den abgerechneten Kosten und den nach Ansicht des Antragstellers zutreffenden Kosten. Der Antragsteller stellt sich in seiner Antragsschrift auf den Standpunkt, als Geschäftswert sei nur eine Bruttojahresmiete in Höhe von 37.840,80 EUR anzusetzen. Eine 1,0 Gebühr aus diesem Wert beträgt 145,-- EUR. Zuzüglich der Nebenforderungen in Höhe von 22,70 EUR und 19 % Umsatzsteuer würden sich Kosten in Höhe von 199,56 EUR errechnen. Die Differenz zu den abgerechneten Kosten in Höhe von 1.234,86 EUR beträgt 1.035,30 EUR.