80 T 225/23

Die sofortige Beschwerde des Schuldners vom 20.06.2023 (Bl. 183 I d.A.) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 06.06.2023 (Bl. 175 I d.A.) wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass nunmehr eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2024 gewährt wird. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beschwerdeführer nach einem Wert von 48.000,00 € zu tragen. I. Mit Beschluss vom 24.06.2021 wurde die Zwangsverwaltung des Grundstücks xxxxx xxx, xxxxx Berlin angeordnet. Die ca. 430 qm große Altbauvilla (Bauteil A) wird vom Beschwerdeführer und seiner Familie bewohnt. Auf dem Grundstück befinden sich weitere Gebäude, die vermietet waren. Die Mieten wurden jedoch nur von zwei Mietparteien regelmäßig an den Zwangsverwalter gezahlt. Hierbei handelte es sich um die xxxxx xxxxxx xxxx Inc., die im Erdgeschoss des Neubaus Bauteil B mit schriftlichem Mietvertrag Gewerberäumlichkeiten angemietet hatte. Außerdem zahlte der Mieter der rechten Stadtvilla (bzw. rechtes Torhaus), xxxxxx die Miete regelmäßig an den Zwangsverwalter. Andere Mietparteien leisteten (zunächst) keine Mietzahlungen an den Zwangsverwalter. Bereits am 20.12.2019 war zwischen dem Beschwerdeführer als Vermieter und der xxxx xxx GmbH (im Folgenden kurz xxxx genannt), deren Geschäftsführer der Beschwerdeführer ist, ein schriftlicher Mietvertrag (Bl. 50 I d.A.) über den Neubau, Bauteil B, Haus C und Bauteil A geschlossen worden. Die Miete sollte monatlich 8.400,00 € betragen, außerdem sollte die Mieterin die Betriebskosten tragen. Insoweit wurde eine Nebenkostenvorauszahlung von 1.800,00 € vereinbart. Am 06.04.2020 und 17.12.2020 vereinbarten die Parteien aufgrund der Pandemiesituation Covid 19 eine Reduzierung des Mietzinses um 50 % vom 01.03.2020 bis zum 31.12.2021. Da keine Zahlungen an den Zwangsverwalter geleistet wurden, hat dieser gemäß seinem Sachstandsbericht vom 21.12.2021 das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Insoweit ist beim Landgericht Berlin zu AZ xxxxx ein Rechtsstreit anhängig. Gemäß dem Antrag auf gerichtliche Zahlungsverbote vom 07.03.2022 (Bl. 55 I d.A.) betreffend die beiden Mieterinnen der linken Stadtvilla bzw. linkes Torhaus (Bauteil C), Frau xxxx xxx und Frau xxxx xxxx hat der Zwangsverwalter nach seinem Vorbringen die Mieterinnen bei Ortsbesuchen selbst ermitteln. Die Briefkastenbeschriftungen hatten die Mieterinnen entfernt. Die beantragten Zahlungsverbote wurden von der Rechtspflegerin am 10.03.2022 erlassen. Danach durften die Mieterinnen die von der Beschlagnahme erfassten Mietforderungen nur noch an den Zwangsverwalter leisten. Die Mieterin xxxxx hat ab Mai 2022 die Miete direkt an den Zwangsverwalter gezahlt und in der Folgezeit gekündigt. Die Mieterin xxxx wurde rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe an den Antragsteller sowie zur Zahlung verurteilt. Sie wohnt jedoch weiterhin dort und zahlt seit August 2023 die Miete direkt an den Zwangsverwalter. Am 17.06.2022 (Bl. 72 I d.A.) beantragte der Zwangsverwalter den Erlass eines weiteren Zahlungsverbotes an die xxxx xxxx Beteiligungsgesellschaft mbH, die Flächen auf dem Grundstück nutzte. Das beantragte Zahlungsverbot wurden von der Rechtspflegerin am 21.06.2022 erlassen. Im Juli 2022 ist xxx. xxxx mit seinen Firmen ausgezogen und hat die Geschäftsräume aufgegeben. Am 23.09.2023 (Bl. 115 I d.A.) beantragte der Zwangsverwalter den Erlass eines Zahlungsverbotes an Frau xxxxx, die ab 15.06.2022 nach Frau xxxx Räume im linken Torhaus angemietet und die ebenfalls ihre Briefkastenbeschriftung entfernt hatte. Das beantragte Zahlungsverbot wurden von der Rechtspflegerin am 30.09.2022 erlassen. Frau xxxx hat zunächst die Miete an den Zwangsverwalter gezahlt und ist dann ausgezogen. Am 03.04.2023 (Bl. 150 I d.A.) beantragte der Zwangsverwalter den Erlass eines Zahlungsverbotes an Frau xxxx, die nach seinen Ausführungen Anfang 2023 ohne sein Wissen in Räume im linken Torhaus gezogen ist und die ebenfalls ihre Briefkastenbeschriftung entfernt hatte. Das beantragte Zahlungsverbot wurden von der Rechtspflegerin am 12.04.2023 erlassen. Seit August 2023 leistet Frau xxxx die Miete an den Zwangsverwalter. Am 26.06.2023 (Bl. 193 I d.A.) beantragte der Zwangsverwalter den Erlass eines Zahlungsverbotes an die xxxxx xxxxx mbH, die ebenfalls Räume auf dem Grundstück angemietet haben soll. Das beantragte Zahlungsverbot wurden von der Rechtspflegerin am 30.06.2023 erlassen. Keiner der Mieter ist gegen die Zahlungsverbote vorgegangen. Am 09.05.2023 (Bl. 159 I d.A.) beantragte der Zwangsverwalter, dem Beschwerdeführer nebst seinen Familienangehörigen die Räumung des Grundstücks aufzugeben, da er seit Anordnung der Zwangsverwaltung die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilie gefährde. Hilfsweise beantragt er, dem Beschwerdeführer nebst Familienangehörigen die Räumung des Altbaus aufzugeben. Der Beschwerdeführer habe seit Inbesitznahme Auskünfte verweigert und behauptet, die xxxx sei gewerbliche Zwischenmieterin der Gebäude, mit Ausnahme des rechten Torhauses. Die xxxx zahle keine Miete und verweise auf Baukostenvorschusszahlungen. Der Mietrückstand betrage zwischenzeitlich 255.000,00 €. Immer wenn der Zwangsverwalter ein Endmietverhältnis ermittelt habe, behaupte der Antragsteller unzutreffend und ohne Nachweis, dass die xxxx Vermieterin sei. Es habe sich nach Prüfung aber jeweils ergeben, dass die Mietverhältnisse mit dem Beschwerdeführer persönlich abgeschlossen worden seien. Der Beschwerdeführer habe trotz vielfacher Mahnungen auch keine Schlüssel herausgegeben und vereitle die Vermietung der leerstehenden Gewerbeflächen, insbesondere bei Räumung und Übergabe der von xxxx xxxx xxxx Inc angemieteten Gewerbeflächen. Er habe auch die Mietkaution von 12.450,00 € der xxxx xxxx Inc. nicht übergeben. Weiterhin habe er die laufenden Betriebskosten von ca. 2.000.00 € monatlich für seine Wohnraumnutzung nicht gezahlt. Er sei trotz Aufforderung vom 03.04.2023 auch nicht bereit gewesen, aus der völlig überdimensionierten linken Altbauvilla mit seiner Familie in das damals noch leerstehende linke Torhaus zu ziehen. Der Beschwerdeführer hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Der Beschwerdeführer habe weder das Grundstück noch den Grundstücksertrag gefährdet. Er bestreitet, dass er Auskünfte zur Inbesitznahme verweigert habe. Vielmehr habe er dem Zwangsverwalter die erforderlichen Unterlagen übersandt und sei in ständigem Kontakt mit ihm gewesen. Schlüssel habe er nicht ausgehändigt, weil der Zwangsverwalter sie nicht verlangt habe. Ein Umzug in das linke Torhaus sei bereits deshalb nicht möglich, weil es bewohnt sei. Außerdem sei es zu klein für die sechsköpfige Familie des Beschwerdeführers. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 06.06.2023 (Bl. 175 I d.A.) hat die Rechtspflegerin dem Beschwerdeführer und den seinem Hausstand zuzurechnenden Personen aufgegeben, das Grundstück bis zum 11.08.2023 zu räumen. Eine Ertragsgefährdung hat die Rechtspflegerin darin gesehen, dass der Beschwerdeführer seit Beginn der Zwangsvollstreckung und damit über einen Zeitraum von mittlerweile mehr als zwei Jahren die laufenden Betriebskosten für seine Wohnraumnutzung von monatlich ca. 2.000,00 € nicht entrichtet habe. Außerdem habe der Beschwerdeführer die Vermietung großer Leerstandsflächen vereitelt, denn der Gewerbeteil stehe überwiegend leer. Gegen den Beschluss hat der Beschwerdeführer sofortige Beschwerde eingelegt. Hinsichtlich der Betriebskosten bestreitet er, ordnungsgemäße Abrechnungen der Betriebskosten und Nebenkosten vom Zwangsverwalter erhalten zu haben. Der Räumungsanspruch nach § 149 Abs. 1 ZVG könne aber ohnehin nicht auf die Nichtzahlung von Betriebskosten gestützt werden, denn dadurch werde die Zwangsverwaltung für den beitreibenden Gläubiger nicht gefährdet. Der Zwangsverwalter hat im Beschwerdeverfahren vorgetragen, dass er seit 27.09.2021 den Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der xxx gemahnt habe, als Teil der Miete 1.800,00 € Betriebskosten zu zahlen. Die Höhe der Betriebskosten sei dem Beschwerdeführer als langjährigem Eigentümer bekannt. Der Schuldner persönlich sei nicht gesondert angemahnt worden, da er stets auf das Hauptmietverhältnis mit der xxxx verwiesen habe. Die Mieter xxx xxxx xxx Inc. und xx. xxx hätten seinen Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenrechnung 2021 widersprochen, weil diverse Rechnungsbelege und Nachweise nicht vorliegen würden. Der Schuldner habe trotz mehrfacher Aufforderungen diese Unterlagen bis heute nicht übersandt. Es fehlten Rechnungen für die Gartenpflege und den Hauswart, auch für den Zeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung. Mit den Mietern xxxx, xxx, xxx und xxxx habe der Schuldner mündliche Mietverträge vereinbart. Hinsichtlich der Mieterinnen xxxx, und xxx habe der Zwangsverwalter über viele Monate ermitteln müssen, bis er sie schließlich als Wohnungsmieterinnen habe identifizieren können. II. Die sofortige Beschwerde des Schuldners ist zulässig. Gegen die Anordnung der Räumung gem. § 149 Abs. 2 ZVG ist die sofortige Beschwerde statthaft. Die sofortige Beschwerde ist jedoch unbegründet. Zwar hat der Beschwerdeführer als Eigentümer grundsätzlich trotz der durch die Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgten Beschlagnahme seines Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 149 Abs. 1 ZVG ein Wohn bzw. Nutzungsrecht. Gemäß § 149 Abs. 2 ZVG hat das Vollstreckungsgericht jedoch auf Antrag die Räumung des Grundstücks durch die Schuldner aufzugeben, wenn er oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung des Grundstücks gefährdet. Zweifelhaft ist, ob eine solche Gefährdung darin gesehen werden, dass der Beschwerdeführer seit Beginn der Zwangsvollstreckung die laufenden Betriebskosten für die Wohnraumnutzung der Altbauvilla von monatlich ca. 2.000,00 € nicht gezahlt hat. Es wird die Auffassung vertreten, dass der Schuldner für die von ihm bewohnten Räume keine Vorauszahlungspflichten hat (Stöber, Drasdo, ZVG, 22. Aufl., § 149 Rnr. 41; LG Duisburg, Beschluss vom 26. Juli 2007 – 13 T 80/07 –, juris; Böttcher/Keller, 7. Aufl. 2022, ZVG § 149 Rn. 7a). Um eine solche würde es sich bei der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 1.800,00 € handeln, die in dem Mietvertrag vom 20.12.2019 betreffend den Neubau, Bauteil B, Haus C und Bauteil A vereinbart wurde, die zudem von der xxxx als Mieterin an den Beschwerdeführer als Vermieter zu zahlen sind. Zwar hat der Schuldner die umlagefähigen Betriebskosten zu zahlen, wenn der Zwangsverwalter die Betriebskostenabrechnungen erstellt hat (LG Zwickau, Beschluss vom 30. Januar 2006 – 8 T 475/05 –, juris; Böttcher/Keller, a.a.O., LG Duisburg, a.a.O., Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Aufl., § 149 Rnr. 41). Solche Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Schuldner wurden trotz der Aufforderung durch die Rechtspflegerin im Beschwerdeverfahren vom Zwangsverwalter jedoch nicht vorgelegt. Der Beschwerdeführer hat die Geschäftsführung des Zwangsverwalters aber gefährdet durch die verzögerte bzw. fehlende Übersendung von Unterlagen, die der Zwangsverwalter für die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen benötigte. Der Zwangsverwalter hat vorgetragen, dass der Schuldner trotz mehrfacher Aufforderung per Post und Email diverse Rechnungsbelege und Nachweise bis zum Juli 2023 nicht vorgelegt habe, die er für die Betriebskostenabrechnung 2021 benötigt habe. Deshalb hätten die Mieter xxx xxxx xxx Inc. und xxxx seinen Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2021 widersprochen. Es fehlten immer noch Rechnungen für die Gartenpflege und den Hauswart, auch für den Zeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung. Für den Hausmeisterdienst sei vom Schuldner gemäß seiner Aufstellung für 2021 ein Betrag von 54.978,00 € abgerechnet worden, ohne dafür Nachweise oder Rechnungen vorzulegen. Der Zwangsverwalter hat dies dadurch belegt, dass er mit Schriftsatz vom 13.07.2023 (Bl. 202 I d.A.) die in diesem Zusammenhang an den Beschwerdeführer und dessen Verfahrensbevollmächtigten gesandten Emails vorgelegt hat. Daraus geht hervor, dass der Zwangsverwalter im Oktober/November 2021 wiederholt um die Zählerstände von Wasser, Strom, Gas für Abrechnungen, weitere Unterlagen, wie den Hauswartsvertrag und die Schnee- und Eisbeseitigung gebeten hat. Mit Email vom 20.10.2022 (Bl. 211 I d.A.) und 02.11.2022 hat der Zwangsverwalter dann nochmals für die Erstellung der Nebenkosten die Übergabe dort im Einzelnen aufgeführten Unterlagen (Rechnungen aus dem Jahr 2022 und 2021) erbeten. Der Email des Zwangsverwalters vom 07.12.2022 lässt sich entnehmen, dass er die für die Erstellung der Nebenkosten dringend benötigten Unterlagen bis zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig erhalten hat. Weitere Bitten um Übersendung von aktuellen Zählerständen, des Hauswartsvertrages und weiterer Unterlagen erfolgten dann durch den Zwangsverwalter mit Email vom 30.03. und 03.04.2023. Bereits mit Schriftsatz vom 18.08.2022 (Bl. 103 I d.A.) hat der Zwangsverwalter vorgetragen, dass die Unterlagen zu Versorgern, sämtliche Abrechnungsunterlagen, der Hauswartvertrag, alle Zählerstände fehlten. Angesichts des substantiierten Vorbringens des Zwangsverwalters genügt das pauschale Bestreiten des Beschwerdeführers nicht, er habe dem Zwangsverwalter die erforderlichen Unterlagen übersandt und sei in ständigem Kontakt mit ihm gewesen. Die verzögerte bzw. fehlende Übersendung von Unterlagen, die der Zwangsverwalter für die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen benötigte, hat dazu geführt, dass zwei Mietparteien, die die Mieten an den Zwangsverwalter zahlten, den Nachzahlungsforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2021 widersprochen haben. Aus den vorgelegten Emails geht hervor, dass es sich bei der verzögerten bzw. fehlenden Übersendung von Unterlagen auch nicht um ein einmaliges Ereignis handelte, sondern um sich jährlich wiederholende Geschehnisse. Da die Unterlagen vom Beschwerdeführer bis jetzt noch nicht vollständig übergeben wurden, ist zu befürchten, dass er auch in Zukunft durch sein Verhalten das Erstellen ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnungen durch den Zwangsverwalters erschweren wird. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer es dem Zwangsverwalter erschwert hat, die Erträge des Grundstücks aus den Vermietungen und Verpachtungen zu nutzen. Auf den Mietrückstand der xxxx von inzwischen mehr als 255.000,00 € kann in diesem Zusammenhang allerdings nicht abgestellt werden, weil der Beschwerdeführer insoweit als Geschäftsführer für die GmbH handelte. Der Beschwerdeführer hat aber jedenfalls dadurch die reibungslose Abwicklung bestehender und neuer Mietverhältnisse gefährdet, dass er den Zwangsverwalter im Unklaren gelassen hat, welche Mieter es auf dem Grundstück gibt, welche Mietverträge mit ihnen geschlossen wurden und wer Vertragspartner der Mieter ist. Wie in den Anträgen des Zwangsverwalters auf den Erlass der jeweiligen Zahlungsverbote aufgeführt ist, musste der Zwangsverwalter die Namen der Mieter und die zugrundeliegenden Sachverhalte selbst ermitteln. Schriftliche Mietverträge existierten nicht. Mietzahlungen an den Beschwerdeführer, dessen Beauftragte oder ev. die Xxxxxx erfolgten durch die Mieter in Bar. Zahlungen an den Zwangsverwalter wurden durch die Mieter jeweils erst geleistet, nachdem Zahlungsverbote erlassen waren. Dass es solche Mietverträge mit dem Zwangsverwalter unbekannten Mietern gab, die keine Zahlungen an ihn leisteten, lässt sich schon dem Akteninhalt entnehmen. Angesichts der ungewöhnlichen Vertragsverhältnisse wäre der Beschwerdeführer, der zugleich Geschäftsführer der Xxxxxx war, in besonderem Maße gehalten gewesen, dem Zwangsverwalter sogleich nach Anordnung der Zwangsverwaltung die erforderlichen Informationen zu erteilen, damit dieser ausreichend über die mündlich geschlossen Mietverträge und deren Inhalt informiert ist. Nur dann wäre er in der Lage gewesen, zu prüfen, ob die Voraussetzungen vorliegen, um die Mieten einzuziehen oder die Mietverhältnisse zu kündigen, wenn keine Zahlungen geleistet werden. Da die Mietverträge überwiegend mündlich geschlossen worden waren, genügt auch das Vorbringen des Beschwerdeführers nicht, dem Zwangsverwalter würden alle Mietverträge, insbesondere der mit der Xxxxxx vorliegen. Im Übrigen ist gegen die Mieterin Xxxxxx auf die Klage des Zwangsverwalters ein rechtskräftiges Räumungsurteil ergangen. Im Rahmen von Vergleichsverhandlungen mit dem Zwangsverwalter hat dann der für Frau Xxxxxx tätige Rechtsanwalt Sauer mit Schreiben vom 04.09.2023 (Anlage A 7) ausgeführt, die Mieterin sei selbst im Unklaren gelassen worden, ob sie den mündlichen Mietvertrag mit dem Beschwerdeführer persönlich oder mit dem Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Xxxxxx geschlossen habe und in welcher Eigenschaft der Beschwerdeführer die von ihr in Bar gezahlte Miete entgegengenommen habe. Weiterhin haben auch die für Prof. Schindler und seine Firmen tätigen Rechtsanwälte xxxxxx anlässlich der Einlegung des Widerspruchs vom 28.08.2023 (Anlage A 10) gegen die auf Antrag der Xxxxxx erlassene Mahnbescheide ausgeführt, dass xxxxx mit dem Beschwerdeführer als Eigentümer des Grundstücks im Jahr 2019 die Abrede getroffen habe, dass er kostenlos leerstehende Büroräume auf dem Grundstück nutzen könne. Ob die Angaben der Rechtsanwälte von Frau Xxxxxx und xxxxx in jenen Schreiben zutreffen oder nicht, muss im Rahmen des hiesigen Verfahrens nicht abschließend geklärt werden. Jedenfalls ist davon auszugehen, dass es auf dem Grundstück verschiedene Mieter und Nutzer gab, die Räumlichkeiten aufgrund von unklaren mündlichen Mietverträgen und Abreden bewohnten, an denen der Beschwerdeführer auf Vermieterseite möglicherweise als Eigentümer des Grundstücks beteiligt war. Um die Unklarheiten zu beseitigen und dem Zwangsverwalter die Einziehung der Mieten zu ermöglichen, wäre der Beschwerdeführer gehalten gewesen, den Zwangsverwalter über die ihm bekannten Einzelheiten der mündlich geschlossenen Mietverträge umfassend aufzuklären. Dies ist nicht geschehen. Stattdessen musste der Zwangsverwalter seit dem Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung durch eigene Nachforschungen vor Ort ermitteln, welche der wechselnden Mieter dort Räumlichkeiten bewohnten und Zahlungsverbote beantragen, damit diese die Mietzahlungen an ihn leisten. Dies hat über inzwischen zwei Jahre zu erheblichen Verzögerungen geführt und zum Teil auch verhindert, dass der Zwangsverwalter nach dem Auszug von Mietern/Nutzern selbst über die Weitervermietung von Räumlichkeiten entscheiden konnte. Darin ist eine Gefährdung des Grundstücksertrags zu sehen (vgl. auch LG Neubrandenburg, Beschluss vom 5. Dezember 2014 – 2 T 232/14 –, juris). Angesichts des langen Zeitraums, in denen sich die Geschehnisse zugetragen haben, ist von einer Wiederholungsgefahr auszugehen. Es sind noch im Jahr 2023 Zahlungsverbote an Frau xxx und die xxxx xxxx mbH ergangen, weil der Zwangsverwalter gemäß den von ihm gestellten Anträgen erst aufgrund eigener Ermittlungen erfahren hat, dass diese Räume auf dem Grundstück bewohnen, ohne Mietzahlungen an ihn zu leisten. Da der Beschwerdeführer seit Anordnung der Zwangsverwaltung durch sein Verhalten die Zwangsverwaltung erschwert, ist kein milderes Mittel der Gefahrenabwehr i.S.v. § 25 S. 1 ZVG anzunehmen. Als Maßnahmen, die hinsichtlich ihrer Auswirkungen einen geringeren Eingriff als den Entzug von Wohnrecht darstellen, kommen eine Ermahnung oder die Verhängung eines Zwangsgeldes oder anderweitige Verbote in Betracht (Stöber/Drasdo, a.a.O. § 149 Rnr. 105 f). Solche milderen Möglichkeiten der Gefahrenabwehr erscheinen unter den Umständen des hiesigen Einzelfalles nicht geeignet. Da die Gefährdung der Verwaltung durch den Beschwerdeführer bereits zwei Jahre andauert, ohne dass eine Änderung seines Verhaltens erfolgt ist, kann nicht erwartet werden, dass er bereits durch eine Ermahnung oder die Verhängung eines Zwangsgeldes zu bewegen sein wird, dem Zwangsverwalter in Zukunft alle erforderlichen Unterlagen zur Erstellung der Betriebkostenabrechnung zeitnah zu übermitteln und es zu unterlassen, weiterhin mündliche Mietverträge mit unklarem Inhalt über Räumlichkeiten auf dem Grundstück gegen Barzahlung abzuschließen. Die Beteiligten hatten ausreichend Gelegenheit, sich zu dem Räumungsantrag zu äußern. Eine Beweisaufnahme oder eine (in der ZVG grundsätzlich nicht vorgesehene) mündliche Verhandlung ist nicht erforderlich. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. In analoger Anwendung der Grundsätze über Räumung bei Wohnraummietverhältnissen war der Streitwert entsprechend § 41 Abs. 2 GKG auf das 12-fache des Kaltmietzinses (Jahreskaltmietzins) festzusetzen. Mangels konkreter Erkenntnisse wird für die ca. 430 qm große Altbauvilla in Berlin-Wannsee (die nach dem Sachstandsbericht des Zwangsverwalters vom 21.12.2021 in renovierungsbedürftigem Zustand, teilweise mit Baustellencharakter ist) von einem geschätzten Kaltmietzins von 4.000,00 € monatlich bzw. 48.000,00 € jährlich ausgegangen.