85 S 26/17

Leitsatz: 1. Der angekündigte TOP „Weiterbestellung des Verwalters; Verwalterbestätigung“ deckt nicht eine Änderung des Verwaltervertrags (Erhöhung der Vergütung; Änderung der Kompetenzen).(Rn.4) 2. Die Formulierung „moderne Fenster gleicher Bauart“ ist zu unbestimmt, jedenfalls wenn die Aufteilung der Fenster technisch bedingt verändert werden muss. Es bleibt unklar, um welche Art neuer Fenster (Form, Größe, Aufteilung, Anzahl) es sich handelt.(Rn.8) 3. Die Entscheidung ein Gerüst über einen ganz unbestimmten Zeitraum stehen zu lassen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.(Rn.17) Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 06.04.2017, Az. ..., unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnanlage .../ ... 57A in ... Berlin vom 13.12.2016 zu den Tagesordnungspunkten 6 (Verwalterbestätigung),10 (Einbau neuer Fenster WE 24 und WE 25) und 21 (Gerüst) werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger zu 92 % und die Beklagten zu 8 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu 19 % und die Beklagten zu 81 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.973,76 € festgesetzt. I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. II. Die zulässige Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Hinsichtlich des Beschlusses zum TOP 6 ist die Berufung unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht hier einen formellen Beschlussfehler in Form eines Ladungsmangels nach § 23 Abs. 2 WEG gesehen. Nach dieser Vorschrift ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. An die Bezeichnung der Beschlussgegenstände im Einberufungsschreiben sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt regelmäßig die stichwortartige Bezeichnung der Tagesordnung. Durch die Regelung des § 23 Abs. 2 WEG, die die gleich lautende Vorschrift des § 32 Abs. 1 S. 2 BGB zum Vorbild hat, soll der Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden; er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will, wenn es um Beschlussgegenstände geht, die ihn nicht interessieren (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, § 23, Rn. 85 m.w.N.). Bei den unter TOP 6 beschlossenen Änderungen des Verwaltervertrages (Erhöhung der Vergütung; Änderung der Kompetenzgrenzen) handelt es sich auf der Grundlage des Einberufungsschreibens vom 25.11.2016 um einen überraschenden Beschluss, zu dem nicht ordnungsgemäß geladen wurde. Zwar war der TOP 6 in der Ladung mit „Verwalterbestätigung“ bezeichnet, wovon grundsätzlich auch Beschlüsse über den Verwaltervertrag erfasst sein können (ebenso zu dem Schlagwort „Neuwahl des Verwalters“ OLG Schleswig, Beschluss vom 20. 1. 2006 - 2 W 24/05, juris). Jedoch deuten sowohl der darauffolgende Text als auch der genannte Beschlussvorschlag darauf hin, dass es ausschließlich um die Weiterbestellung des Verwalters unter Beibehaltung der Vertragskonditionen gehen sollte. Denn der verhältnismäßig lange Text zu TOP 6 spricht mehrfach von der geplanten Weiterbestellung („bieten wir Ihnen eine weitere Bestellung […] an“; „Um Ruhe und Beständigkeit in Ihre Gemeinschaft zu bekommen schlagen wir einen möglichst langen Bestellzeitraum vor.“). Wenn der Beschlussvorschlag neben einem Lückentext zur Weiterbestellung auch den Satz enthält „Der bestehende Verwaltervertrag wird bis zum 31.12…. fortgesetzt.“, wird damit ebenfalls nicht angekündigt, dass der Inhalt des Verwaltervertrages Beschlussgegenstand sein sollte. Vielmehr konnte der einzelne Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass es nur um die für die Weiterbestellung erforderliche Verlängerung der Vertragslaufzeit gehen sollte. Das Einberufungsschreiben vom 25.11.2016 ermöglichte ihm dagegen nicht, sich zu überlegen, ob er an einer Versammlung teilnehmen will, in der Vertragsänderungen wie eine Erhöhung des Verwalterhonorars beschlossen werden. Das Amtsgericht ist auch zu Recht von der Ungültigkeit des gesamten unter TOP 6 gefassten Beschlusses ausgegangen, denn gemäß § 139 BGB, der auf Wohnungseigentümerbeschlüsse analoge Anwendung findet (siehe etwa Wendtland, in: BeckOK BGB, § 139, Rn. 2), hat die Nichtigkeit eines Teils des Rechtsgeschäfts im Zweifel die Gesamtnichtigkeit zur Folge, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Das Gesetz bestimmt die Gesamtnichtigkeit also als Regelfall. Für die ausnahmsweise Aufrechterhaltung eines Beschlussteils bedarf es konkreter, über allgemeine Billigkeitserwägungen hinausgehender Anhaltspunkte, die den Schluss rechtfertigen, dass die Aufspaltung dem entspricht, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit ihrer Vereinbarung geregelt hätten (BGH, Urteil vom 17.10.2008 – V ZR 14/08, juris). Derartige Anhaltspunkte wurden hier von den darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht vorgetragen. Sie und die Streithelferin berufen sich insoweit ausschließlich auf die nach der BGH-Rechtsprechung vorzunehmende Trennung von Bestellung und Verwaltervertrag (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14, juris, Rn. 5). Hieraus ergibt sich zwar, dass die Beschlussteile teilbar sind, d.h. dass der Beschlussteil über die Bestellung (und die Fortgeltung des ursprünglichen Verwaltervertrages bis zum 31.12.2018) für sich selbständig existenzfähig sind, nicht jedoch der hypothetische Wille der Wohnungseigentümer, dass dieser Beschlussteil auch ohne die beschlossenen Änderungen gelten soll. Es kann hier nicht ohne weiteres der Wille der Wohnungseigentümer zur Weiterbestellung der Verwaltung und Fortsetzung des Vertrages ohne, Änderungen, wie die Absenkung der Kompetenzgrenzen, angenommen werden. 2. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 8 ist die Berufung erfolgreich. Anders als bei TOP 6 liegt hier kein formeller Beschlussfehler in Form eines Ladungsmangels gemäß § 23 Abs. 2 WEG vor. Zwar wurde hier nicht wie angekündigt die Beauftragung von Trockenbauarbeiten beschlossen, sondern die Aufforderung an das bereits für die Dachsanierung beauftragte Architektenbüro, weitere Ausschreibungen für Massen und Details der Trockenbauarbeiten zu erstellen. Dabei handelt es sich jedoch um eine Vorbereitungsmaßnahme. Ihr Beschluss ist als von dem in der Ladung bezeichneten Gegenstand umfasst anzusehen. An die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Da die Willensbildung zu einem Thema erst auf der Eigentümerversammlung selbst erfolgt, haben die Wohnungseigentümer auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, § 23, Rn. 86 m.w.N.). Hier machte die Ladung mit dem Hinweis auf die weiteren Rissbildungen und die bisher fehlenden weiteren Angebote für die Durchführung der Trockenbauarbeiten bereits deutlich, dass noch Unklarheiten bestehen und der genaue Umfang der erforderlichen Arbeiten bisher nicht endgültig feststeht. Vor diesem Hintergrund entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümerversammlung darf durch den in dem Einberufungsschreiben bezeichneten Beschlussgegenstand nicht derart eingeengt werden, dass eine solche (sinnvolle) Vorbereitungsmaßnahme nicht beschlossen werden kann. Ferner begegnet es, wie auch das Amtsgericht angedeutet hat, keinen Bedenken, dass keine weiteren Alternativangebote eingeholt wurden, da das Architektenbüro bereits beauftragt und damit vorbefasst und bekannt war. Darüber hinaus ist der Beschluss nicht deshalb zu beanstanden, weil die Ursache der Rissbildungen unklar ist. Durch den Beschluss, weitere Ausschreibungen vorzunehmen, wird nämlich kein Beweis vernichtet. Durch die Erstellung des Leistungsverzeichnisses und die Ausschreibung der Leistungen werden nur der vorläufige Umfang der erforderlichen Arbeiten einschließlich der Kosten ermittelt. Dies ist noch nicht vorgreiflich für die Frage, ob es sich um eine mangelhafte Bauausführung handelt. Auch für die Inanspruchnahme eines Verantwortlichen müssen die erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen und deren Kosten bekannt sein. Der Beschluss ist schließlich auch hinreichend bestimmt. Er bedurfte keiner Kostenvorgaben, da es lediglich um die Einholung von Angeboten geht. Welche Arbeiten ausgeschrieben werden sollten, wird jedenfalls im Zusammenhang mit der Präambel, die als fester Bestandteil des Protokolls bei der Auslegung mitberücksichtigt werden darf (BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98 –, BGHZ 139, 288, juris, Rn. 16), deutlich. Sofern im einzelnen Unklarheiten über den Umfang der durchzuführenden Arbeiten bestehen, umfasst die Beauftragung des Architektenbüros gerade die Erstellung eines genauen Leistungsverzeichnisses. 3. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 10 aufgrund seiner Unbestimmtheit für ungültig erklärt. Der mit der Berufung vorgebrachte Einwand, die genaue Ausführung der Fenster in Form, Farbe und Bauart sei durch die Formulierungen „moderne Fenster gleicher Bauart“ und Ersetzung hinreichend konkret vorgegeben, verfängt nicht. Denn es ist zu berücksichtigen, dass aus der Präambel des Beschlusses hervorgeht, dass die Aufteilung der Fenster technisch bedingt verändert werden musste. Liest man den Beschluss vor diesem Hintergrund, kann dem Ausdruck „ersetzen“ nicht entnommen werden, dass lediglich der Einbau einer modernen – den Anforderungen der Energiesparverordnung genügenden – Version der alten Fenster beschlossen wurde. Vielmehr bleibt unklar, um welche Art neuer Fenster (Form, Größe, Aufteilung, Anzahl) es sich handelt. Die Präambel ist bei der Auslegung des Beschlusses auch berücksichtigungsfähig. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zwar grundsätzlich "aus sich heraus" - objektiv und normativ - auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen jedoch herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98 –, BGHZ 139, 288, juris, Rn. 16). Hier erscheint es sachgerecht, die im Versammlungsprotokoll unmittelbar vor dem Beschluss abgedruckte Präambel bei der Beurteilung der Bestimmtheit des Beschlusses einzubeziehen, da ein unbefangener Dritter (etwa ein Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers) den Beschluss im Protokoll in diesem Kontext liest. Für ihn ist der Beschlussinhalt in Kenntnis dessen, dass die Aufteilung der Fenster verändert wurde, nicht mit hinreichender Klarheit zu ermitteln. 4. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 11 hat die Berufung Erfolg. Dem Amtsgericht wird nicht in seiner Auffassung gefolgt, dass dieser Beschluss für ungültig zu erklären sei, weil er ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG widerspreche. Wie die Beklagten im Berufungsverfahren zutreffend ausgeführt haben, beruft sich das Amtsgericht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 02. Oktober 2015 – V ZR 5/15, juris, Rn. 13), die die Anfechtung eines Negativbeschlusses betrifft und auf den hier zu entscheidenden Fall nicht übertragbar ist. Der BGH hat in dem zitierten Urteil entschieden, dass ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, der die Kostenerstattung an einen Wohnungseigentümer ablehnt, obwohl ein solcher Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist, so dass ein unnötiger Rechtsstreit mit entsprechendem Kostenrisiko in Kauf genommen wird. Diese Konstellation ist jedoch nicht mit dem hiesigen Fall vergleichbar, in dem die Eigentümerversammlung eine Kostenerstattung für die Erneuerung von Fenstern positiv beschließt, obwohl nicht ohne jeden Zweifel feststeht, ob ein solcher Anspruch besteht. Der Beschluss widerspricht auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er mit der Bestimmung des § 6 Ziffer 2 der Teilungserklärung unvereinbar ist. Die Fenster nebst Rahmen stehen gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012 − V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7 m.w.N.; Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13, NJW-RR 2014, 527, Rn. 10). Eine solche „klare“ Regelung enthält § 6 Ziffer 2 der Teilungserklärung nicht. Er ist vielmehr in sich widersprüchlich und unbestimmt. So ist zum einen vorgesehen, dass den einzelnen Wohnungseigentümern (nur) die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der zur jeweiligen Wohnung gehörenden Fensterinnenseiten obliegen, zum anderen aber auch der Ersatz zerstörter und beschädigter Fenster von Sondereigentumsräumen. Es bleibt daher bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Schließlich erscheint die beschlossene Kostenerstattung bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise auch nicht deshalb unvertretbar, weil einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt, auf der Grundlage der jüngsten Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, juris) unter keinem Gesichtspunkt mehr ein Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft zusteht. Denn diese neue Rechtsprechung aus dem Jahr 2019 steht der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung 2016 herrschenden Auslegung des Gesetzes entgegen. Die Wohnungseigentümer konnten diese Rechtsprechungsänderung nicht antizipieren. Selbst wenn sie rechtliche Beratung in Anspruch genommen hätten, wären sie zum Zeitpunkt der Beschlussfassung darüber aufgeklärt worden, dass ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht durchaus in Betracht kommt. Dass der BGH dies nun anders sieht, kann nicht dazu führen, dass der Eigentümerversammlung eine Überschreitung ihres Ermessensspielraums vorzuwerfen ist. Denn für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrundeliegenden Verhältnisse abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Merle, in: Bärmann, WEG, § 21, Rn. 27a). Da keine der möglichen Alternativen gänzlich unvertretbar erscheint, verbleibt der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum, der gerichtlicher Nachprüfung weitgehend entzogen bleibt. Tragfähige Anhaltspunkte für einen Ermessensfehler bestehen nicht. 5. Auch hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 12 ist die Berufung erfolgreich. Entgegen der in dem angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung ist der Beschluss nicht wegen eines Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot für ungültig zu erklären. Vielmehr erscheint der Regelungsgegenstand hinreichend bestimmt, da sämtliche Fenster und Terrassentüren zum Innenhof von der Regelung umfasst sind. Auch erscheinen die Festlegungen zu Form und Farbe der Rollläden nicht unbestimmt. Die farbliche Gestaltung wird durch die Vorgabe einer Anpassung an die Fassade hinreichend deutlich vorgegeben. Die Benennung einer konkreten Farbe im Beschluss wie etwa „grau“ wäre nicht klarer, da es zu jeder Farbgruppe Abstufungen gibt. Insoweit ist die Farbe mit der Bezeichnung „der Fassade angepasst“ vielleicht sogar eindeutiger beschrieben. Die Form der Rollläden ist durch die Fensteröffnungen vorgegeben. Der Beschluss ist ferner nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil das erforderliche Beschlussquorum nicht erreicht wurde. Zwar dürfte es sich bei den Rollläden um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und nicht nur um eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG handeln (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, § 22, Rn. 94 m.w.N.). Beschlüsse über bauliche Veränderungen bedürfen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine solche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks war hier jedoch nicht anzunehmen. Denn die Fenster und Türen, die nach dem Beschluss mit Rollläden versehen werden sollen, liegen nach dem Vortrag der Beklagten auf der Innenhofseite und befinden sich in einem Bereich (im Anschluss an die zurückspringende Terrasse), der nicht ohne weiteres sichtbar ist. Diesem Vortrag sind die für den Anfechtungsgrund darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht qualifiziert entgegengetreten. Sie haben lediglich ohne weitere Erklärung behauptet, dass sie die nicht unerhebliche Änderung des äußeren Erscheinungsbildes sehen könnten. Zwar ist anzunehmen, dass die Anbringung von Rollläden an Fenstern oder Terrassentüren einzelner Wohnungen den optischen Eindruck einer Anlage beeinträchtigen kann. Soweit die Rollläden jedoch kaum erkennbar sind, wirken sie sich selten nachteilig aus (vgl. Merle, in Bärmann, WEG, § 22, Rn. 190f., 272 m.w.N.). 6. Der unter TOP 21 gefasste Beschluss widerspricht – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat - ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG. Zu den Gründen wird auf die Ausführungen des angefochtenen Urteils verwiesen. Der Entscheidung über das Stehenlassen des Gerüstes über einen gänzlich unbestimmten Zeitraum liegt keine tragfähige Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde, die den Beschluss als wirtschaftlich erscheinen ließe und damit bei objektiv vernünftiger Betrachtung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen würde. Die in dem Einberufungsschreiben vom 25.11.2016 und der Präambel des Beschlusses genannte Kostengegenüberstellung ist nicht aussagekräftig, da sie von einer weiteren Standdauer des Gerüstes von 30 Wochen ausgeht, obwohl zum Beschlusszeitpunkt am 13.12.2016 unklar war, ob und wann mit der – bisher nicht beschlossenen - Fassadensanierung begonnen werden könnte und wann sie gegebenenfalls voraussichtlich beendet sein würde. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen.