4 T 248/81

Zwangsverwaltung erfasst nur Eigentümer-Mietforderungen, nicht Untermieteransprüche • Bei Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst die Beschlagnahme nach § 148 ZVG i.V.m. § 21 ZVG nur die dem Grundstückseigentümer unmittelbar zustehenden Mietzinsforderungen. • Ein Zahlungsverbot nach § 151 Abs. 3 ZVG kann nur gegen den Schuldner jener Forderungen gerichtet werden, die von der Beschlagnahme erfasst sind. • Mietzinsforderungen eines gewerblichen Zwischenmieters gegen seine Untermieter fallen nicht automatisch in den Hypothekenverband und werden durch die Zwangsverwaltung nicht erfasst; der Zwangsverwalter kann diese Forderungen jedoch zivilrechtlich geltend machen und ggf. zwangsweise pfänden. • Die rechtliche Stellung eines gewerblichen Zwischenmieters ist mit der eines Nießbrauchers nicht gleichzusetzen, sodass § 1123 BGB nur die Nutzungen sichert, die dem Eigentümer oder einem dinglich an seiner Stelle stehenden Dritten zufließen. Der Zwangsverwalter wurde vom Amtsgericht für ein belastetes Grundstück bestellt. Er beantragte, den Mietern des zwangsverwalteten Objekts zu verbieten, an die gewerbliche Zwischenvermieterin zu zahlen, und festzustellen, dass Mietzinsen und Nebenkosten künftig an ihn zu zahlen seien. Die Zwischenvermieterin hatte eigene Mietverträge mit den Mietern abgeschlossen; die Eigentümerin behauptete, der Mietzinsanspruch falle in den Hypothekenverband. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück mit der Begründung, nur die dem Eigentümer zustehenden Mietzinsforderungen seien von der Beschlagnahme erfasst. Der Beschwerdeführer rügte dies und verwies auf steuerliche Gestaltungen und mögliche Liquidation der Zwischenvermieterin. Das Landgericht prüfte, ob die Beschlagnahmewirkung der Zwangsverwaltung auch die Forderungen der Zwischenvermieterin gegen ihre Mieter erfasst. • Rechtsgrundlagen: §§ 148, 151 ZVG; § 21 ZVG; § 1123 BGB. Ein Zahlungsverbot nach § 151 Abs. 3 ZVG ist nur gegenüber Schuldnern zulässig, deren Forderungen durch die Beschlagnahme erfasst sind. • Bei Anordnung der Zwangsverwaltung werden Mietzinsforderungen anders erfasst als bei Zwangsversteigerung; erfasst sind insoweit die dem Grundstückseigentümer aus seinem Mietvertrag zustehenden Forderungen. Im konkreten Fall sind dies die jährlichen Mietzinsansprüche der Eigentümerin in Höhe von 265.000 DM. • Die Forderungen der gewerblichen Zwischenvermieterin gegen ihre Untermieter gehören nicht zur Beschlagnahmewirkung der Zwangsverwaltung und können deshalb nicht durch ein Zahlungsverbot dem Zugriff entzogen werden. • Die Analogie zum Nießbrauch greift nicht: Der Nießbrauch ist dinglich und stellt den Nießbraucher an die Stelle des Eigentümers; deshalb kann der Grundpfandgläubiger auf die Nutzungen des Nießbrauchers zugreifen. Ein gewerblicher Zwischenmieter steht nicht dinglich an Stelle des Eigentümers, sodass § 1123 BGB hier nicht unmittelbar zu Durchgriff auf Untermieteransprüche führt. • Eine mögliche Aushöhlung des Hypothekenverbandes durch Gestaltungshandeln des Schuldners wurde geprüft; es ergaben sich jedoch keine Anhaltspunkte, dass die Eigentümerin mit dem Mietvertrag eine Aushöhlung beabsichtigte oder eine solche vorliegt. • Der Zwangsverwalter bleibt nicht schutzlos: Er kann zivilrechtlich Ansprüche gegen die Zwischenvermieterin geltend machen und Forderungen der Zwischenvermieterin gegen ihre Mieter pfänden und sich überweisen lassen. Die sofortige Beschwerde hat keinen Erfolg; die Zurückweisung des Antrags durch das Amtsgericht wird bestätigt. Entscheidungsgegenstand war, ob Mietzinsforderungen der gewerblichen Zwischenvermieterin durch die Beschlagnahme der Zwangsverwaltung erfasst sind. Das Landgericht stellt klar, dass lediglich die dem Grundstückseigentümer unmittelbar zustehenden Mietzinsansprüche (hier 265.000 DM jährlich) von der Beschlagnahme erfasst werden. Forderungen der Zwischenvermieterin gegen ihre Untermieter fallen nicht automatisch in den Hypothekenverband und können nicht durch ein Zahlungsverbots der Zwangsverwaltung dem Zugriff entzogen werden. Der Zwangsverwalter kann jedoch zivilrechtlich gegen die Zwischenvermieterin vorgehen und deren Ansprüche gegen die Mieter zwangsweise durchsetzen; die Kostenentscheidung erfolgte zu Lasten des Beschwerdeführers.