6 T 109/07

Räumungsanordnung nach §149 ZVG setzt schlüssige Begründung und Erschöpfung milderer Mittel voraus • Eine Räumungsanordnung nach § 149 Abs. 2 ZVG kann nicht allein auf eine unzureichend begründete pauschale Zahlungsaufforderung des Zwangsverwalters gestützt werden. • Zahlungsaufforderungen des Zwangsverwalters sind sachlich und rechnerisch zu begründen; fehlt diese Begründung, ist die Leistung nicht erforderlich. • Vorwürfe wie das Anzapfen von Allgemeinstrom oder einmalige Stromentnahmen rechtfertigen nur dann eine Räumungsanordnung, wenn sie glaubhaft dargelegt, nicht mit milderen Mitteln zu beseitigen und fortbestehend sind. • Vor einer Räumungsanordnung sind mildere Maßnahmen (z. B. Ermahnung, Unterlassungsanordnung mit Zwangsgeld, Maßnahmen nach § 25 ZVG) zu prüfen; Verhältnismäßigkeit ist zu wahren. Gegen das streitige Objekt war Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter forderte mit Schreiben vom 18.01.2006 von der Mieterin eine monatliche Nebenkostenpauschale von 200 € rückwirkend ab November 2005. Nachdem die Zahlung ausgeblieben sei, beantragte der Zwangsverwalter am 01.12.2006 eine Räumungsanordnung gemäß § 149 Abs. 2 ZVG. Die Mieterin und Mitbewohner bestritten die Höhe und Rückwirkung der Forderung und rügten unklare Berechnungen; sie zahlten später 150 € für März und legten Belege vor, dass ab Februar ein eigener Stromzähler angemeldet sei. Das Amtsgericht ordnete dennoch die Räumung an und stützte dies u. a. auf behauptete Anzapfungen von Allgemeinstrom und eine unzureichende Heizungsversorgung. Die Betroffenen legten Beschwerde ein. • Die Beschwerde ist zulässig und begründet; die behauptete Gefährdung der Zwangsverwaltung rechtfertigt keine Räumungsanordnung im Sinne des § 149 Abs. 2 ZVG. • Zahlungsaufforderungen des Zwangsverwalters können Vorauszahlungen oder Pauschalen umfassen, müssen jedoch sachlich und rechnerisch begründet werden; die Aufforderung vom 18.01.2006 genügte diesen Anforderungen nicht, sodass eine Nichtzahlung nicht räumungsbegründend ist. • Streitigkeiten über die Berechtigung oder Höhe von Nebenkosten sind nicht im summarischen Antragsverfahren zur Räumung zu entscheiden; hierfür sind andere Verfahren geeignet. • Das Anzapfen von Allgemeinstrom ist grundsätzlich geeignet, die Zwangsverwaltung zu gefährden, begründet aber eine Räumungsanordnung nur, wenn der Zwangsverwalter konkrete, glaubhafte Vorfälle darlegt und zuvor mildere Maßnahmen wie Abmahnung oder Unterlassungsanordnung angewandt wurden. • Ob eine strafrechtliche Komponente (z. B. § 248c StGB) vorliegt, ist für die Frage der Erforderlichkeit einer Abmahnung unerheblich; die Kammer hat geprüft, ob mildere Mittel nach § 25 ZVG in Betracht kommen und dies bejaht. • Weil die Beteiligten nach Vorlage von Nachweisen seit Februar 2007 über einen angemeldeten Zähler verfügten und keine Fortsetzung der Anzapfungen ersichtlich war, waren Zwangsmaßnahmen entbehrlich. • Ein einmaliger Vorfall der Stromentnahme aus einer leerstehenden Wohnung konnte wegen Vorlage von Zahlungsbelegen der Betroffenen die Räumung nicht begründen. • Auch die frühere Verwendung von Gasbrennern in der Heizperiode rechtfertigte mangels vorheriger Anwendung milderer Mittel und fehlender Fortgeltung keine Räumungsanordnung. Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts und die Nichtabhilfeverfügung werden aufgehoben; der Antrag auf Erlass einer Räumungsanordnung gegen die Beteiligten zu 2. bis 5. wird zurückgewiesen. Die Kammer stellt fest, dass Zahlungen an den Zwangsverwalter nur gefordert werden können, wenn die Aufforderungen sachlich und rechnerisch begründet sind; eine pauschale, unzureichend begründete Forderung rechtfertigt keine sofortige Räumung. Gleiches gilt für Vorwürfe des Anzapfens von Allgemeinstrom oder der Nutzung von Gasbrennern, solange nicht zuvor mildere Maßnahmen ergriffen wurden und fortbestehende Beeinträchtigungen glaubhaft gemacht sind. Die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen; den Betroffenen wurde Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren bewilligt.