6 S 16/09

Formelle Unwirksamkeit von Umlageschlüsseln nach Personenbruchteilen in Nebenkostenabrechnungen • Nebenkostenabrechnungen sind formell unwirksam, wenn ein Umlageschlüssel nach Personenbruchteilen ohne verständliche Erläuterung verwendet wird. • Der Vermieter muss innerhalb der Abrechnungsfrist die Art des Verteilerschlüssels so erläutern, dass der durchschnittliche Mieter seinen Anteil rechnerisch nachvollziehen kann (§ 556 BGB). • Eine formelle Unwirksamkeit kann dazu führen, dass Nachforderungsbeträge vollständig entfallen, auch wenn der Umlageschlüssel materiell offenbar falsch wäre. • Beweisanforderungen bei bestrittenen verbrauchsabhängigen Heizkosten führen zur Abweisung, wenn der Vermieter keine Ablesebelege oder sonstiges Beweisangebot vorlegt. • Verspätet erhobene inhaltliche Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung sind ausgeschlossen, wenn die Einwendungsfrist verstrichen ist und der Mieter die Verzögerung zu vertreten hat. Der Kläger verlangt Nachzahlung von Nebenkosten für 2003–2006 insgesamt 2.951,75 € von den Beklagten. In den Abrechnungen wurden Kaltwasser, Abwasser und Müll nach "Gesamteinheiten" ausgewiesen, die als Personenbruchteile (z. B. 20,39; 17,22) ausgewiesen waren; den Beklagten wurden jeweils 2,00 Einheiten zugeordnet. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt und kürzte bzw. wies Forderungen ab, unter anderem wegen formeller Mängel und fehlender Beweise für Heizkosten. Gegen das Urteil legten beide Seiten Rechtsmittel ein. Die Kammer prüfte insbesondere, ob der verwendete Umlageschlüssel für den durchschnittlichen Mieter verständlich und damit formell wirksam war und ob die Beklagten Einwendungen fristgerecht geltend gemacht und die Heizkosten hinreichend bestritten haben. • Formelle Wirksamkeit: Eine Nebenkostenabrechnung muss dem durchschnittlichen Mieter die Art des Verteilerschlüssels erkennbar machen, damit er seinen Anteil rechnerisch überprüfen kann (§ 556 BGB). Ein Umlageschlüssel in Form von Personenbruchteilen (z. B. 20,39) ist ohne Erläuterung für den Durchschnittsmieter nicht nachvollziehbar; daher sind die betreffenden Abrechnungspositionen formell unwirksam. • Erläuterungspflicht und Fristwirkung: Da der Vermieter die Bedeutung der Personenbruchteile innerhalb der Abrechnungsfrist nicht verständlich erläutert hat, konnten die Mieter nicht frühzeitig prüfen oder Einwendungen erheben; das führt zur Unbegründetheit der entsprechenden Nachforderungen. • Auswirkungen auf die Nachforderungsbeträge: Aufgrund der formellen Unwirksamkeit entfallen Nachforderungen in Höhe von insgesamt 2.450,79 €, so dass nur Restbeträge verbleiben, die das Amtsgericht zuvor anerkannt hatte. • Fristversäumnis der Beklagten: Gegen die Abrechnung 2004 waren inhaltliche Einwendungen der Beklagten nach Ablauf der Einwendungsfrist nicht mehr zu berücksichtigen; die Beklagten haben die verspätete Geltendmachung zu vertreten und die Nachforderung von 257,13 € ist nicht verwirkt. • Fehlen des Beweisangebots zu Heizkosten: Der Kläger blieb im Punkt der verbrauchsabhängigen Heizkosten 2005 beweisfällig, weil er keine Ablesebelege oder sonstiges Beweisangebot vorlegte; daher ist diese Forderung in Höhe von 592,83 € abzulehnen. • Zinsanspruch: Zinsen auf die zuerkannte Forderung ergeben sich aus § 288 Abs. 1, 291 BGB. • Prozessuale Bewertung: Das angefochtene Urteil ist trotz verfahrensrechtlicher Mängel wirksam; die Kammer ließ die Revision nur teilweise zu wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage der Personenbruchteile. Die Berufung der Beklagten wird überwiegend stattgegeben; die Beklagten werden als Gesamtschuldner zur Zahlung von 290,13 € nebst Zinsen verurteilt, im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den verlangten 2.951,75 € entfallen aufgrund formeller Unwirksamkeit der Umlage nach Personenbruchteilen 2.450,79 €, sodass nur Restforderungen bestehen bleiben. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten für 2005 sind mangels Beweisen nicht durchsetzbar. Die Kosten des Rechtsstreits werden größtenteils dem Kläger auferlegt; die Revision wurde in Teilbereichen zugelassen, weil die Frage der Verständlichkeit von Personenbruchteilen für den Durchschnittsmieter grundsätzliche Bedeutung hat.