6 T 116/13

Zuschlag wegen ermessensfehlerhafter Verfahrensverbindung in Zwangsversteigerung aufzuheben • Bei ermessensfehlerhafter Entscheidung des Amtsgerichts über die Verbindung oder Trennung von Versteigerungsverfahren ist der Zuschlag zu versagen (§ 83 Nr. 6 ZVG i.V.m. § 18 ZVG). • Bei Feststellung einer wirtschaftlichen Einheit ist eine gemeinsame Versteigerung oder eine wirtschaftlich sinnvolle Pakettbildung geboten; das Amtsgericht muss sein Ermessen entsprechend ausüben. • Die Verbindung mehrerer Versteigerungsverfahren ist möglich, wenn dieselbe Buchgrundschuld die Vollstreckungsgrundlage für die beteiligten Grundstücke bildet (§ 18 ZVG). Streitparteien sind die Beschwerdeführerin (beteiligte Vormerkungsinhaberin) und das Amtsgericht Königswinter betreffend Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren (8 K 49/09). Versteigert werden sollten ein Hausgrundstück und ein 14/17-Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche sowie Teile einer Tiefgarage, während in zwei weiteren Verfahren weitere Baugrundstücke und Miteigentumsanteile betroffen sind. Die Beschwerdeführerin rügte, dass das Amtsgericht die Verfahren nicht in sinnvoller Weise verbunden bzw. wirtschaftliche Pakete gebildet habe, wodurch der Zuschlag ermessensfehlerhaft erging. Grund für die mögliche Verbindung ist eine in Gesamthaft bestehende Buchgrundschuld, die als Vollstreckungsgrundlage in allen drei Verfahren dient. Ein Verkehrswertgutachten und vorgelegte Unterlagen stützen die Auffassung, dass nur eine gemeinsame Versteigerung oder klar definierte Pakete wirtschaftlich verwertbar sind. • Zulässigkeit: Die Beschwerdeführerin ist als Beteiligte nach § 9 Nr. 1 ZVG und zudem nach § 100 ZVG beschwerdebefugt, weil Versagungsgründe von Amts wegen zu prüfen waren. • Versagungsgrund: Der Zuschlag ist nach § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen, wenn die Verbindung oder Nichtverbindung von Verfahren ermessensfehlerhaft ist; hier liegt ein solcher Ermessenfehler vor. • Wirtschaftliche Einheit: Sachvortrag und Gutachten zeigen, dass die wirtschaftliche Verwertung des Gesamtobjekts nur als gemeinsame Versteigerung oder in wirtschaftlich sinnvollen Paketen erfolgversprechend ist; die Tiefgarage ist ohne zugeordnete Miteigentumsanteile weitgehend wertlos. • Verbindung möglich: Die in den Verfahren zur Vollstreckung herangezogene Buchgrundschuld besteht gesamthaft für alle betroffenen Flurstücke, somit war eine Verbindung nach § 18 ZVG möglich. • Ermessenspflicht des Gerichts: Das Amtsgericht hätte sein Ermessen nach Kenntnis der Umstände (insbesondere nach Verkehrswertgutachten und Vortrag der Beteiligten) dahingehend ausüben müssen, die Verfahren zu verbinden oder geeignete Pakete zu bilden. • Folge: Wegen des festgestellten Ermessenfehlers ist der Zuschlagsbeschluss aufzuheben und der Zuschlag zu versagen; das Amtsgericht hat nunmehr erneut im Wege seines Ermessens über Gesamtverbindung oder Pakettbildung zu entscheiden. • Kostenfolge: Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden gemäß § 21 GKG wegen fehlerhafter Ermessensausübung des Amtsgerichts niedergeschlagen. Der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Königswinter vom 19.03.2013 wird aufgehoben und der Zuschlag versagt, weil die Entscheidung des Amtsgerichts über Verbindung bzw. Trennung der Versteigerungsverfahren ermessensfehlerhaft war. Die vorliegenden Unterlagen und ein Verkehrswertgutachten rechtfertigen die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit, so dass eine gemeinsame Versteigerung oder eine wirtschaftlich sinnvolle Bildung von Paketen hätte erfolgen müssen. Da dieselbe Buchgrundschuld die Vollstreckung in allen beteiligten Verfahren begründet, war eine Verbindung nach § 18 ZVG möglich und geboten. Das Amtsgericht muss nun unter Berücksichtigung der dargestellten wirtschaftlichen Verhältnisse erneut entscheiden, ob eine Gesamtverbindung oder die Bildung der wirtschaftlichen Pakete angemessen ist. Die Beschwerde war in der Sache erfolgreich; die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden aufgrund des Ermessenfehlers des Amtsgerichts nieder- geschlagen.