6 T 94/14

Niedrigstgebotlösung, Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen und Ausgleichsbetrag bei Eigentümergrundschuld • Bei Teilungsversteigerung ist grundsätzlich der Wert aller Rechte, die auf den Anteilen der Antragsteller ruhen, bei der Feststellung des geringsten Gebots nach § 182 Abs. 1 ZVG zu berücksichtigen; die Niedrigstgebotlösung ist Ausnahme und greift nur insoweit, als ungleiche Belastungen sachlich gerechtfertigt unberücksichtigt bleiben. • Rückauflassungsvormerkungen sind hier als bedingte Rechte einzustufen; ihr Ersatzwert kann den Gesamtverkehrswert des Grundstücks erreichen, jedoch nicht kumulativ in doppelter Höhe, weil dinglich nur eine einmalige Rückübertragung des gesamten Grundstücks möglich ist. • Ein Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG ist bei unstreitigen Eigentümergrundschulden in der Regel nicht anzusetzen, weil dies die Ziele der Niedrigstgebotlösung konterkarieren und zu Unversteigerbarkeit führen würde. • Zuschlagsbeschwerde nach § 100 Abs. 2 ZVG ist nur zulässig, wenn die behauptete Rechtsverletzung eigene Rechte des Beschwerdeführers betrifft; Fehler, die allenfalls Rechte Dritter verletzen, begründen keine Beschwerdebefugnis. Die Hälfte eines Grundstücks gehörte dem Antragsteller (Herr L3), die andere Hälfte seiner Schwester (Frau L2). Auf beiden ½-Anteilen bestanden diverse Eintragungen (Geldrenten, Rückauflassungsvormerkungen, Vorkaufsrechte). Zur Beilegung der Gemeinschaft ordnete das Amtsgericht die Teilungsversteigerung an; der Verkehrswert wurde mit 630.000 € festgestellt. Der Sachverständige bewertete einzelne Belastungen; das Amtsgericht rechnete für bestehen bleibende Rechte letztlich 636.300 € in das geringste Gebot ein. Der Antragsteller ersteigerte bar mit 70.000 €; das Amtsgericht erteilte den Zuschlag und erklärte bestimmte Rechte für bestehen bleibend. Die Antragstellerin rügte u.a. falsche Anwendung der Niedrigstgebotlösung, fehlerhafte Bewertung der Rückauflassungsvormerkungen, Unterlassen eines Ausgleichsbetrags nach § 182 Abs.2 ZVG und beantragte Zuschlagsversagung; das Amtsgericht wies dies zurück. Die sofortige Beschwerde vor dem Landgericht blieb erfolglos, die Rechtsbeschwerde wurde in Teilfragen zugelassen. • Zulässigkeit: Die sofortige Beschwerde ist zulässig, die Rechtsbeschwerde wurde in grundsätzlichen Fragen zur Niedrigstgebotlösung und Ausgleichsbetrag zur Entscheidung an den BGH zugelassen. • Terminaufruf: Die spätere Aufrufzeit (11:15 statt 11:00) begründet keine Neuansetzung und somit keinen Versagungsgrund (§ 83 ZVG nicht erfüllt). • Niedrigstgebotlösung (§ 182 Abs.1 ZVG): Grundsätzlich sind bei Teilungsversteigerung die Werte aller Rechte, die auf den Anteilen der Antragsteller ruhen, in das geringste Gebot einzubeziehen (Totalbelastungsansatz); die Niedrigstgebotlösung bildet hiervon eine Ausnahme und greift nur, um ungleiche Belastungen des einzelnen Anteils auszublenden. Gleich hohe oder gemeinschaftliche Belastungen sind in voller Höhe zu berücksichtigen. • Bewertung der Rückauflassungsvormerkungen: Die Vormerkungen sind bedingte (nicht befristete) Rechte; die vier Vormerkungen zusammen rechtfertigen nicht eine kumulative Bewertung in doppelter Höhe des Grundstückswerts, weil dinglich nur eine einmalige Rückübertragung möglich ist. Insgesamt ist ein Wert von 630.000 € für die vier Vormerkungen angemessen; jede Einzelbelastung des ½-Anteils beträgt 315.000 €. • Fehler des Amtsgerichts ohne Beschwerdebefugnis: Zwar berücksichtigte das Amtsgericht nicht sämtliche Rechte als bestehen bleibend; diese Unterlassung verletzte aber keine eigenen Rechte der Antragstellerin, sondern allenfalls Rechte Dritter (Eheleute L/L4). Nach § 100 Abs.2 ZVG fehlt der Antragstellerin deshalb Beschwerdebefugnis insoweit. • Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs.2 ZVG): Die Ansetzung eines Ausgleichsbetrags zugunsten des geringer belasteten Anteils wäre hier nicht angezeigt; bei unstreitigen Eigentümergrundschulden kann der Ausgleichsbetrag 0,00 € betragen, weil eine Erhöhung des geringsten Gebots die Schutzfunktion der Niedrigstgebotlösung konterkarieren und zur Unversteigerbarkeit führen würde. • 7/10-Grenze und Verschleuderung: Unter Berücksichtigung der korrekt zu berücksichtigenden bestehen bleibenden Rechte (636.300 €) und des Bargebots (70.000 €) wird die 7/10-Grenze deutlich überschritten; eine sittenwidrige Verschleuderung nach § 765a ZPO liegt nicht vor. • Kosten und Rechtsbeschwerde: Die Beschwerdekosten trägt die Antragstellerin; die Zulassung der Rechtsbeschwerde erfolgte wegen grundsätzlicher Klärungsbedürftigkeit bei Anwendung der Niedrigstgebotlösung und des Ausgleichsbetrags. • Schluss: Selbst bei teils annerkannten Feststellungsfehlern ändert sich am wirtschaftlichen Ergebnis nichts, so dass kein Zuschlagsversagungsgrund zu bejahen ist. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Zuschlagsbeschluss ist unbegründet und wird zurückgewiesen; die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin. Das Landgericht bestätigt, dass die Niedrigstgebotlösung bei Teilungsversteigerungen nur insoweit greift, wie ungleiche Belastungen sachlich zu rechtfertigen sind, während gemeinsame oder gleich hohe Belastungen grundsätzlich in das geringste Gebot einfließen. Die Rückauflassungsvormerkungen sind als bedingte Rechte zu bewerten; ihr gemeinsamer Wert kann den Verkehrswert erreichen, ohne jedoch kumulativ doppelt anzusetzen. Ein Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs.2 ZVG war im vorliegenden Fall nicht anzusetzen (bzw. wäre 0,00 €), insbesondere weil eine Erhöhung des geringsten Gebots durch eine Eigentümergrundschuld die Niedrigstgebotlösung konterkarieren und die Versteigerung unmöglich machen würde. Die Rechtsbeschwerde wurde in grundsätzlichen Fragen zur Auslegung der Niedrigstgebotlösung und der Ansetzbarkeit eines Ausgleichsbetrags zugelassen.