6 S 5/15

Formelle Unwirksamkeit bei Zusammenfassung Grundsteuer/Straßenreinigung; Minderungsquoten bei Wasserschaden • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn darin Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Summe ohne Aufschlüsselung ausgewiesen sind, weil diese Kostenarten nach BetrKV unterschiedlich einzuordnen und für den Mieter nicht ohne Belege plausibel prüfbar sind. • Bei Mietmängeln ist für die Bemessung der Mietminderung auf die Gebrauchstauglichkeit der gesamten vermieteten Fläche und nicht auf einzelne Teilmieten (z. B. Untermiete) abzustellen. • Nach Eintritt der Abrechnungsreife können Vorauszahlungen auf Betriebskosten nicht mehr verlangt werden; der Vermieter hat nur noch Anspruch auf den aus der Abrechnung resultierenden Saldo. • Vorgerichtliche Anwaltskosten sind nur insoweit ersatzfähig, als der Schuldner zum Zeitpunkt der Beauftragung bereits in Verzug mit der entsprechenden Forderung war (hier: nur für die rückständige Septembermiete). Der Kläger verlangte Zahlung rückständiger Mieten und Betriebskosten von der Beklagten nach einem beendeten Mietverhältnis. Die Beklagte hatte in 2011 eine Betriebskostenabrechnung erhalten, in der Grundsteuer und Straßenreinigung als eine Position ohne Aufschlüsselung ausgewiesen wurden; sie zahlte nicht. Im Juni 2013 trat ein Unwetter mit Wasserschaden auf, Trocknungsgeräte liefen bis Ende September, Teile des Kellers und die Einliegerwohnung waren eingeschränkt nutzbar. Die Beklagte minderte und zahlte teilweise nur reduzierte Mieten, kündigte das Mietverhältnis und übergab die Wohnung im November 2013. Das Amtsgericht gab dem Kläger vollständig Recht; in der Berufungsinstanz rügte die Beklagte u. a. die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung und machte Minderungs- und Aufrechnungsansprüche geltend. Das Landgericht änderte das Urteil teilweise zugunsten der Beklagten ab. • Anspruchsgrundlagen: §§ 535, 556 BGB; formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung nach BetrKV und Rechtsprechung des BGH. • Formelle Wirksamkeit: Eine Betriebskostenposition ist dann formell wirksam, wenn der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und plausibilisieren kann; die Zusammenfassung unterschiedlicher BetrKV-Positionen ist nur zulässig, wenn sie ihrem Entstehungsgrund nach eng zusammenhängen. • Hier ist die Zusammenfassung von Grundsteuer (§2 Nr.1 BetrKV) und Straßenreinigung (§2 Nr.8 BetrKV) nicht zulässig; daher ist der sich daraus ergebende Nachzahlungsanteil formell unwirksam und nicht durchsetzbar. • Abrechnungszeitraum: Die Abrechnung 2011 ist dagegen hinreichend eindeutig als Abrechnung für 1.1.–31.12.2011 ausgewiesen. • Mietminderung: Die Gebrauchstauglichkeit des gesamten Mietobjekts ist für die Minderung maßgeblich; die Kammer schätzte die Minderungsquoten für September 2013 zu 28% für die Einliegerwohnung, 4% für einen betroffenen Kellerraum und 5% wegen Lärm/Belästigung durch Bautrockner, insgesamt 37%. Für Oktober 2013 wurde eine Minderung von 28% (Einliegerwohnung) festgestellt; für Juni 2013 ergab die Aufrechnung eine anteilige Rückforderung von 24,80 Euro. • Aufrechnung und Untermiete: Zahlungen der Beklagten an Dritte (Rechnungen an P2 GmbH) begründen keine Aufrechnung gegenüber dem Vermieter; die Beklagte konnte jedoch mit einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Junimiete aufrechnen. • Abrechnungsreife: Nach Eintritt der Abrechnungsreife sind Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum nicht mehr einforderbar; eine nachträgliche Umstellung der Klage nach Schluss der mündlichen Verhandlung war unzulässig. • Nebenforderungen: Verzugszinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten sind nur in dem jeweils festgestellten, zurechenbaren Umfang zuzusprechen (Zinsen nach §§ 286, 288 BGB; Anwaltskosten nur für den zum Zeitpunkt des Schreibens bereits fälligen und in Verzug befindlichen Betrag). Die Berufung der Beklagten war teilweise erfolgreich. Die Klage ist insgesamt nur noch in Höhe von 1.514,56 Euro nebst jeweils festgestellten Zinsen begründet; insoweit wurden konkrete Restforderungen für September und Oktober 2013 sowie ein reduzierter Betriebskostensaldo bestätigt. Die Position Grundsteuer/Straßenreinigung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 wurde formell für unwirksam gehalten, sodass die hieraus geltend gemachten Beträge nicht durchsetzbar sind. Die Kammer hat Minderungsquoten wegen des Wasserschadens concret festgestellt und eine Teilaufrechnung der Beklagten (24,80 Euro) anerkannt, wodurch sich die durchzusetzende Forderung verringerte. Vorgerichtliche Anwaltskosten wurden nur anteilig zugesprochen; die Revision wurde zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage der Zusammenfassung von Grundsteuer und Straßenreinigung in Betriebskostenabrechnungen.