6 OH 4/16 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften)

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 09.02.2016 hin wird die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 30.12.2015 (Rechnung-Nr. #####) – in der Fassung vom 21.04.2016 – aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Urkundennummer ####/2015 KV-Nr. GNotKG Bezeichnung Wert-vorschrift GNotKG Satz Geschäftswert Betrag 21100 Beurkundung Kaufvertrag §§ 97, 47, 94 2,0 3.585.000,00 € 21100 Beurkundung Bauverpflichtung (20% des Verkehrswertes) §§ 50 Nr. 3 a), 94 2,0 717.000,00 € 21100 Beurkundung Nutzungs-beschränkung (20% des Grundstücks-wertes) §§ 50 Nr. 2, 94 2,0 717.000,00 € Gemeinsame Berechnung § 97 2,0 5.019.000,00 € 16.530,00 € 22110 Vollzugsgebühr § 112 0,5 5.019.000,00 € 4.132,50 € 22200 Betreuungs-gebühr § 113 Abs. 1 0,5 5.019.000,00 € 4.132,50 € 25200 Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO (2) 30,00 € 32001 Dokumenten-pauschale 15,00 € 32005 Post- und Tele- kommunikations-pauschale 20,00 € 32011 Gebühr Auszug Handelsregister (2) 9,00 € 32011 Gebühr Auszug Grundbuch (1) 8,00 € 24.877,00 € Urkundennummer ####/2015 KV-Nr. GNotKG Bezeichnung Wert-vorschrift GNotKG Satz Geschäftswert Betrag 21100 Beurkundung § 97 2,0 10.000,00 € 150,00 € 22110 Vollzugsgebühr § 112 0,5 10.000,00 € 37,50 € 32001 Dokumenten-pauschale 6,00 € 193,50 € Gesamtsumme netto 25.070,50 € Umsatzsteuer 19% (32014 KV GNotKG) 4.763,40 € Gesamtsumme brutto 29.833,90 € bereits gezahlter Betrag 33.082,60 € Saldo - 3.248,70 € Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gründe I. Die Antragstellerin ist Rechtsnachfolgerin der Q GmbH & Co. KG mit Sitz in X. Die Q GmbH & Co. KG erwarb mittels Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 von der Stadt L mehrere Grundstücke in der L2 Straße in L zum Kaufpreis von 3.585.000,00 €. In § 4 Abs. 1 enthielt der Kaufvertrag eine Verpflichtung der Q GmbH & Co. KG, die Grundstücke nur mit Wohnhäusern (KfW-Effizienzhäuser 70 gemäß EnEV 2009) zu bebauen und nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Q GmbH & Co. KG beabsichtigte den gewerblichen Weiterverkauf der zu errichtenden Wohnhäuser. Der Kaufvertrag wurde vom Antragsgegner unter der Urkundennummer ####/2015 notariell beurkundet. Am 25.11.2015 wurde vom Antragsgegner unter der Urkundennummer ####/2015 zudem eine Änderungsurkunde zu dem genannten Kaufvertrag beurkundet. Am 30.12.2015 stellte der Antragsgegner der Antragstellerin unter der Rechnung-Nr. ##### die angegriffene Rechnung in Höhe von 33.082,60 € (Bl. ##-## d.A.). Dabei brachte der Antragsgegner als Geschäftswert für die Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages 20% der voraussichtlichen Herstellungskosten – mithin ein Betrag in Höhe von 3.000.000,00 € – in Ansatz. Unter dem 02.02.2016 nahm der Antragsgegner eine Änderung der Rechnung vor, die sich jedoch nicht auf den Geschäftswert der Bauverpflichtung bezog. Mit Schriftsatz vom 09.02.2016 stellte die Antragstellerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG und begehrte die Aufhebung der genannten Rechnung des Antragsgegners. Zur Begründung berief sie sich darauf, dass der Geschäftswert für die Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages nach § 50 Nr. 3 a) GNotKG nur mit 20% des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke – mithin ein Betrag in Höhe von 717.000,00 € – zu bemessen sei, da es sich um Wohngebäude – und nicht um gewerblich genutzte Bauwerke i.S.v. § 50 Nr. 3 b) GNotKG – handele. Dass sie mit der Errichtung und dem Weiterverkauf der Wohngebäude gewerbliche Interessen verfolge, sei für die Wertbestimmung unbeachtlich. Der Antragsgegner trat dem am 10.03.2016 entgegen. Er ist der Auffassung, weil die Antragstellerin einen gewerblichen Weiterverkauf der zu errichtenden Wohnhäuser beabsichtigt, sei als Geschäftswert für die Bauverpflichtung gemäß § 50 Nr. 3 b) GNotKG 20% der voraussichtlichen Herstellungskosten in Ansatz zu bringen. Die Bezirksrevisorin beim Landgericht C hat unter dem 07.04.2016 nach § 128 GNotKG Stellung genommen. Sie ist der Auffassung, aufgrund des von der Antragstellerin beabsichtigten gewerblichen Weiterverkaufes der zu errichtenden Wohnhäuser sei in Anwendung von § 50 Nr. 3 b) GNotKG auf 20% der voraussichtlichen Herstellungskosten abzustellen. Unter dem 21.04.2016 nahm der Antragsgegner – zur Berücksichtigung einer ebenfalls in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages enthaltenen Nutzungsbeschränkung – eine weitere Änderung der streitgegenständlichen Rechnung vor (Bl. ##-## d.A.). II. Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG über die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 30.12.2015 (Rechnung-Nr. #####) ist zulässig und begründet. Daher war die genannte Kostennote aufzuheben und – wie tenoriert – neu zu fassen. Der Antragsgegner hat zu Unrecht für die von der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin übernommene Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 nach § 50 Nr. 3 b) GNotKG 20% der voraussichtlichen Herstellungskosten (3.000.000,00 €) in Ansatz gebracht. Richtig wäre gewesen, nach § 50 Nr. 3 a) GNotKG nur 20% des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke (717.000,00 €) für die Wertberechnung heranzuziehen. Dies war zu korrigieren. Die Kammer ist der Auffassung, dass bei Bauverpflichtungen zur Errichtung von Wohnhäusern § 50 Nr. 3 a) GNotKG auch dann Anwendung findet, wenn der bauverpflichtete Käufer keine eigene Nutzung der Wohnhäuser beabsichtigt, sondern diese – etwa als Bauträger – gewerbsmäßig weiterverkaufen möchte. Soweit ersichtlich, ist die Frage der Anwendung von § 50 Nr. 3 a) GNotKG auf die Errichtung von Wohnhäusern zum gewerblichen Weiterverkauf noch nicht obergerichtlich oder höchstrichterlich entschieden worden. Die Kammer verkennt nicht, dass im Schrifttum – wenn auch nur mit knappem Hinweis auf den gesetzgeberischen Willen – teilweise die Auffassung vertreten wird, dass die Errichtung von Wohnhäusern durch Bauträger zum Zwecke des gewerblichen Weiterverkaufes nach § 50 Nr. 3 b) GNotKG zu behandeln sei ( Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Auflage 2016, § 50 Rn. 10; Tiedtke in: Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage 2015, § 50 Rn. 21; Fackelmann in: Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 2013, § 50 Rn. 11, nicht allerdings Fackelmann in: Nomos Kommentar zum Kostenrecht, 2. Auflage 2016, § 50 Rn. 10). Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Der Wortlaut von § 50 Nr. 3 GNotKG knüpft nur an der Art des Bauobjektes („Errichtung eines Bauwerks, wenn es sich um ein […] handelt“) an und lässt dessen Nutzung durch den Käufer unerwähnt. Daher fehlt dem Gesetzestext jeglicher Anhaltspunkt für eine Differenzierung zwischen der Errichtung eines Wohnhauses zu (eigenen) Wohnzwecken und der Errichtung eines Wohnhauses zu Investitionszwecken. Ein solcher ergibt sich – entgegen der teilweise in der Literatur vertretenen Auffassung – auch nicht aus der Gesetzesbegründung zum 2. KostRMoG. In Anlehnung an die Rechtsprechung zur KostO sollte auch mit § 50 Nr. 3 GNotKG zwischen der Verpflichtung zur Errichtung einer Wohnimmobilie und der Verpflichtung zur Errichtung einer Gewerbeimmobilie unterschieden werden (BT-Drs. 17/11471, S. 170). In der Rechtsprechung zur Bewertung von Bauverpflichtungen nach der KostO war maßgebliches Argument für eine Bewertung nach voraussichtlichen Herstellungskosten (statt nach Verkehrswert) eine möglichst genaue Erfassung des tatsächlichen wirtschaftlichen Interesses der Vertragsparteien ausgehend von dem wirtschaftlichen Interesses des Verkäufers (BGH NJW 2006, 1136; OLG Zweibrücken MittBayNot 2001, 97; BayObLG MittBayNot 1995, 488). Nach dem Willen des Gesetzgebers zum 2. KostRMoG sollte im Fall der Verpflichtung zur Errichtung einer Wohnimmobilie 20% des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks maßgeblich sein. Im Fall der Errichtung einer Gewerbeimmobilie erschien dem Gesetzgeber die Anknüpfung an die voraussichtlichen Herstellungskosten sachgerechter, da bei derartigen Verträgen zwecks Ansiedlung von Gewerbe für den Verkäufer der Kaufpreis bzw. der Wert von Grund und Boden eine untergeordnete Rolle spielen würden (BT-Drs. 17/11471, S. 170). Demnach ging es dem Gesetzgeber maßgeblich um eine möglichst genaue wirtschaftliche Bewertung der zu errichtenden Immobilie. Für eine beabsichtigte verbraucherorientierte Privilegierung des Eigenheims – wie sie der Antragsgegner in § 50 Nr. 3 GNotKG zu erkennen vermag – bietet die Gesetzesbegründung keine Grundlage. Dies gilt insbesondere eingedenk der Tatsache, dass der Gesetzgeber eine verbraucherorientierte Gesetzgebung regelmäßig auch als solche deutlich macht. Im Übrigen dürften niedrigere Erwerbskosten bei Bauträgern regelmäßig auch zu niedrigeren Kaufpreisen für die Verbraucher als Erwerber der Wohnimmobilien führen. Rechtsmittelbelehrung: Gegen diese Entscheidung ist unabhängig vom Beschwerdewert die Beschwerde zulässig. Sie wäre binnen 1 Monats nach Zustellung dieser Entscheidung beim Landgericht Bonn schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle unter Angabe des Aktenzeichens 6 OH 4/16 einzulegen (§§ 129 GNotKG, 63, 64 FamFG). Die Beschwerde soll begründet werden. Das Beschwerdeverfahren ist nicht gebührenfrei.