04 O 168/21

1. Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück der Gemarkung G, in einer Größe von 7.440 m² an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 438.636,00 EUR vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten über die Herausgabe eines an die Beklagte entgeltlich überlassenen Grundstücks, auf dem sich ein Alten- und Pflegeheim befindet. Die Beklagte betreibt das Alten- und Pflegeheim als Pächterin, aufgrund eines zwischen den Parteien am 02.11.2017 geschlossenen Vertrages, den die Parteien als Mietvertrag bezeichnen. Darin ist vereinbart, dass die vereinbarte Jahrespacht 398.760,00 EUR, zahlbar in 12 Monatsraten á 33.230 EUR, und die Pachtdauer 25 Jahre betragen sollte. Die Klägerin ist Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks mit der Postanschrift B-straße 00 - 00 in T und baute im Jahr 2020 hierauf das Alten- und Pflegeheim. Das Grundstück samt Heim wurde der Beklagten am 17.09.2020 übergeben. Das Übergabeprotokoll datiert auf den 12.10.2020. Nach § 3 Nr. 5 des Vertrages vom 01.22.2017 war vereinbart: "Als Sicherheit für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Ansprüche des Vermieters übergibt der Mieter dem Vermieter eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbedingte Bankbürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland zugelassenen Kreditinstituts über einen Betrag in Höhe von drei monatlichen Mietzahlungen." Die Wirksamkeit der Vereinbarung ist zwischen den Parteien streitig, unstreitig kam es jedoch bislang nicht zu einer Übergabe einer solchen Bankbürgschaft. Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf die Anlage K1 (Bl. 18 ff. d.A.) verwiesen. Zusätzlich wurde unter dem 02.11.2017 eine Nebenabrede geschlossen, die sich über bestimmte Ausstattungsgegenstände und Mietreduzierungen während der pre-opening-Phase verhält (Anlage K2, Bl. 28 d.A.). Die Nebenabrede trägt die gleichen Unterschriften der beiden Herren A, des Herrn D und des Herrn E, die auch auf dem Pachtvertrag sichtbar sind. Die Klägerin trug damals noch den Namen F, über die Umfirmierung verhält sich eine weitere Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien vom 16.07.2020 (Anlage K3, Bl. 29 d.A.), die in gleicher Weise unterzeichnet ist. Nachdem die Beklagte nach der Übergabe des Objekts die Miete nicht vollständig zahlte, sondern nur einen geminderten Anteil entrichtete und das Vorhandensein von Mängeln rügte, forderte die Klägerin mit Email vom 29.01.2021 die Beklagte zur Übergabe der Bankbürgschaft auf, und setze eine Frist bis zum 10.02.2021. Daraufhin legte die Beklagte am 11.02.2021 ein an sie adressiertes Schreiben der R-Versicherungs AG bei der Klägerin vor, welches als gewerbliche Mietkautionsversicherung überschrieben war, und sich über den Zeitraum September 2020 bis September 2021 verhielt (Anlage K4, Bl 31 d.A.). Mit Schreiben vom 18.03.2021 (Anlage K5, Bl. 37 d.A.) wies die Klägerin das Schreiben der R-Versicherungs AG zurück und wies darauf hin, dass eine gewerbliche Mietkautionsversicherung aus ihrer Sicht nicht den Vorgaben des Pachtvertrages entspreche und mahnte ein weiteres Mal die Übergabe einer Bankbürgschaft bis zum 15.04.2021 an. Ferner drohte sie in diesem Schreiben erstmals die Kündigung an. Nachdem eine Bankbürgschaft weiterhin nicht übergeben wurde, kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 16.04.2021 (Anlage K7, Bl. 46 d.A.) das Pachtverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Beklagte verweigerte mit Schreiben vom 22.04.2021 die Herausgabe. In der Klageschrift vom 28.06.2021 sprach die Klägerin erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei aus dem Pachtvertrag verpflichtet gewesen, eine Bankbürgschaft zu übergeben. Da sie dies trotz mehrfacher Aufforderung unterlassen habe, sei sie, die Klägerin, nunmehr zu der erklärten fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, denn die Nichtübergabe der Bankbürgschaft stelle einen wichtigen Grund dar. Die Beitragsrechnung über die Mietkautionsversicherung der R-Versicherungs AG sei nicht gleichwertig, insbesondere deswegen, weil die Klägerin keine eigenen Ansprüche daraus herleiten könne, und außerdem weil sie davon abhängig sei, dass die Beklagte ihre Beiträge zahle. Sie sei außerdem nicht unbefristet. Hinsichtlich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung ist sie der Ansicht, dass diese wirksam sei, denn das Pachtverhältnis sei wegen mehrerer Schriftformmängel auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Der Pachtgegenstand sei nicht hinreichend konkretisiert und den Nebenabreden fehle die Nummerierung. Sie beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Grundstück der Gemarkung G, in einer Größe von 7.440 m² an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, die fristlose Kündigung sei unwirksam, denn es liege kein wichtiger Grund vor. Die Vereinbarung über die Übergabe der Bankbürgschaft sei unwirksam, denn sie verstoße gegen § 551 II BGB. Aus diesem Grund könne ein Verstoß gegen diese Pflicht kein wichtiger Grund sein, der zur außerordentlichen Kündigung berechtige. Desweiteren sei die mit der R-Versicherungs AG abgeschlossene Mietkautionsversicherung ein gleichwertiges Sicherungsmittel, denn sie stehe einer Bankbürgschaft in nichts nach. Hinsichtlich der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ist die Beklagte der Ansicht, die Miete sei von Beginn an gemindert gewesen, denn sie behauptet, an dem Gebäude lägen zahlreiche Mängel vor, über die sie auch ein Mangelprotokoll erstellt (Anlage B2, Bl. 86 ff. d.A.) und die Klägerin zur Beseitigung aufgefordert habe. Entscheidungsgründe I. Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Rückgabeanspruch gegen die Beklagte nach §§ 546 I, 581 II BGB zu, denn das Pachtverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.04.2021 wirksam gemäß §§ 546 I, 578 I, II, 581 II i.V.m. §§ 542 II Nr.1, 543 III S.1 BGB beendet worden. 1. Zwischen den Parteien bestand ursprünglich ein Pachtverhältnis über das streitgegenständliche Grundstück. Dass der hierüber geschlossene Vertrag mit "Mietvertrag" überschrieben ist, schadet nicht, denn nach dem tatsächlichen Willen der Parteien war gewollt, dass die Beklagte auf dem Grundstück das Alten- und Pflegeheim betreiben und Erträge erzielen sollte. Bei einem Seniorenheim ist von Pacht auszugehen (OLG Düsseldorf NZM 2011, 550; Jauernig/Teichmann, 18. Aufl. 2021, BGB § 581 Rn. 3). 2. Durch die klägerseits erklärte außerordentliche Kündigung ist das Pachtverhältnis jedoch wirksam beendet worden, denn die Kündigung wurde erklärt und es lag ein wichtiger Grund vor. a. Nach § 543 III S.1 BGB stellt es einen wichtigen und damit zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund dar, dass eine Partei eine Pflicht aus dem Mietvertrag trotz Abmahnung nicht erfüllt. Die Norm gilt für ein Pachtverhältnis ebenfalls, § 581 II BGB. Der Kündigungsgrund ergibt sich demnach hier aus der Verletzung der pachtvertraglich geregelten Pflicht zur Übergabe einer Bankbürgschaft gemäß § 3 Absatz 5 des Vertrages. Dieser Pflicht ist die Beklagte nicht nachgekommen, obwohl die Klägerin mehrfach, etwa mit Email vom 29.01.2021 dazu aufgefordert hat. b. Eine solche Vereinbarung ist auch grundsätzlich wirksam, denn es steht zur Disposition der Parteien, in welcher Art und Höhe sie eine Sicherheit vereinbaren. Sie ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 551 II BGB unwirksam, denn diese Vorschrift entstammt - ebenso wie die von den Parteien teilweise zitierte Vorgängernorm § 550b BGB a.F. - dem Wohnraummietrecht. Die Vorschrift ist demnach ausschließlich auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar (BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 551 Rn. 9). Auf Geschäftsraummietverhältnisse findet § 551 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung, da in § 578 Abs. 2 BGB eine Verweisung auf § 551 BGB nicht enthalten ist. Die Parteien können Art, Umfang und Höhe der Sicherheit bis zur Grenze der §§ 134, 138 BGB frei vereinbaren (OLG Brandenburg NZM 2007, 402; Heintzmann WiB 1995, 569 (571); Kraemer NZM 2001, 737 (740)) aus (BeckOK BGB/Wiederhold, 59. Ed. 1.8.2021, BGB § 551 Rn. 49). Für Pachtverhältnisse, die der Geschäftsraummiete sehr viel ähnlicher sind als der Wohnraummiete, kann nichts anderes gelten. § 551 II BGB sieht außerdem vor, dass der Mieter zu drei Teilzahlungen berechtigt sein soll, nicht jedoch, dass er etwa die Art der Sicherheitsleistung ebenfalls bestimmen könnte. Gegenstand des Streits ist hier nicht der Zeitpunkt der Fälligkeit der Kautionsleistung durch Übergabe der Bankbürgschaft, oder dass drei Bankbürgschaften zu jeweils einem Drittel der Kaution erbracht werden sollten, sondern dass die Bankbürgschaft gar nicht erbracht worden ist. Auf andere Kautionen als Geldzahlungen ist der § 551 II BGB nicht anwendbar. c. Die Beklagte war auch nicht berechtigt, anstelle der vereinbarten Bankbürgschaft eine Mietkautionsversicherung vorzulegen. Die Klägerin war nicht verpflichtet, eine solche anstelle der vereinbarten Bankbürgschaft anzunehmen. Dies ergibt sich zunächst aus dem Wortlaut des § 3 Nr.5 des Pachtvertrages, indem ausdrücklich eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbedingte Bankbürgschaft vereinbart ist. Das Sicherungsmittel ist demnach eindeutig festgelegt, und nicht nur etwa beispielhaft aufgeführt, sodass eine Vertragspartei nicht davon ausgehen durfte, hier einseitig auswählen zu dürfen. d. Die Beklagte war auch unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben nicht berechtigt, die Mietkautionsversicherung statt der geforderten Bankbürgschaft vorzulegen, denn eine solche ist aus der Sicht der Kammer nicht gleichwertig und führt nicht zur gleichen Absicherung der Klägerin. Zum Einen ist schon die Höhe unterschiedlich. Die Mietkautionsversicherung verhält sich über einen Betrag von 99.000 EUR (Bl. 31 d.A.), die vereinbarten drei Monatspachtzahlungen würden hingegen 99.690 EUR betragen. Der Versicherungsvertrag ist außerdem ein Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Versicherungsgesellschaft, sodass der Klägerin zuzustimmen ist, wenn sie vorträgt, sie könne hier keine eigenen Rechte oder Ansprüche aus dem Vertrag geltend machen. Dass die konkrete Versicherung in diesem Fall als Vertrag zugunsten Dritter abgeschlossen wurde, ist nicht vorgetragen, so dass nicht ersichtlich ist, ob sich daraus ein Direktanspruch der Klägerin ergibt, der einer selbstschuldnerischen Bürgschaft im Sinne von § 771 BGB entspräche. Hinzu kommt, dass die Versicherung nur für die Dauer eines Jahres abgeschlossen worden ist. Zwar hat die Beklagte im Termin vom 11.11.2021 eine Beitragsabrechnung für ein weiteres Jahr vorgelegt (Bl. 152 d.A.), hieraus ergibt sich jedoch nicht, ob der Beitrag für dieses Jahr auch gezahlt wurde. Ein Zahlungsnachweis wurde nicht zur Akte gereicht. Jedenfalls ist auch diese Versicherung nur für ein weiteres Jahr ausgelegt. Die weitere Fortdauer ist von der Zahlung der Beklagten abhängig, sodass insbesondere im Falle einer Insolvenz der Beklagten keine gleichwertige Absicherung für die Klägerin besteht, wie es mit einer Bankbürgschaft hingegen der Fall wäre. Die nach § 543 I S.2 BGB erforderliche Abwägungsentscheidung geht daher zu Lasten der Beklagten aus, denn es ist der Klägerin aus Sicht der Kammer aufgrund der schlechteren Absicherung nicht zuzumuten, das Pachtverhältnis fortzusetzen. Die Klägerin hat auch in ihrem Schreiben vom 18.03.2021 darauf hingewiesen, dass sie die Mietkautionsversicherung nicht anstelle der Bankbürgschaft annehme, weshalb es aus Sicht der Kammer auch kein widersprüchliches Verhalten darstellt, später die außerordentliche Kündigung darauf zu stützen. 3. Da die Klägerin den Vertragsverstoß gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst abgemahnt und der Beklagten auch eine angemessene Frist zur Übergabe der Bankbürgschaft eingeräumt hatte, war die Klägerin berechtigt, die Kündigung zu erklären. 4. Das Schreiben vom 16.04.12021, in dem die Kündigung ausgesprochen wurde, ist der Beklagten auch zugegangen. 5. Auf die Wirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung und die vorgebrachten Schriftformverstöße kam es daher nicht mehr an. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I S.1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 S.2 ZPO. § 708 Nr.7 ZPO war nicht anwendbar, denn es liegt - wie oben dargestellt - kein Mietverhältnis vor. Auf ein Pachtverhältnis ist die Vorschrift nicht anwendbar (Musielak/Voit/Lackmann, 18. Aufl. 2021, ZPO § 708 Rn. 7). Die Höhe der Sicherheitsleistung orientiert sich an der vereinbarten Jahrespacht, und wurde um einen Sicherheitszuschlag von 10% ergänzt.