17 S 59/05

Mieterhöhung: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand qualifizierten Mietspiegels • Bei formell wirksamem Mieterhöhungsverlangen ist materiell-rechtlich zu prüfen, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (§§ 558, 558a BGB). • Ein qualifizierter Mietspiegel begründet eine widerlegbare Vermutung für die Ortsüblichkeit der in ihm enthaltenen Entgelte (§ 558d Abs.3 BGB i.V.m. § 292 ZPO). • Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete kann innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung nach § 287 ZPO festgestellt werden; ein Sachverständigengutachten ist nicht zwingend, wenn der Aufwand außer Verhältnis steht. • Die Einordnung der Wohnung in Baualters- und Ausstattungsklassen des Mietspiegels und die Bewertung von Ausstattung und Lage sind entscheidend für die Zuordnung innerhalb der Spanne. Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für eine 59,67 qm große Wohnung in Dortmund von zuletzt 244,04 € auf 292,38 €. Die Verwalterin hatte als Begründung neun Vergleichswohnungen in derselben Straße und den qualifizierten Dortmunder Mietspiegel 2002 angeführt. Die Beklagten stimmten nur bis 250,02 € zu und rügten, die Vergleichswohnungen seien nicht vergleichbar, die streitige Wohnung nicht modernisiert und die Ausstattung (u.a. Warmwasser via 5-l-Boiler) mangelhaft. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten, einer Erhöhung auf 259,56 € (4,35 €/qm) zuzustimmen; hiergegen legte die Klägerin Berufung ein und begehrte die volle geforderte Erhöhung. Das Landgericht prüfte Zulässigkeit und materiell-rechtliche Rechtfertigung der Erhöhung anhand des qualifizierten Mietspiegels und ergänzender Beweiserwägungen. • Berufung ist zulässig; Klägerin ist in Höhe der Berufungssumme beschwert (§ 9 ZPO i.V.m. Zustimmungsklage). • Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen sind erfüllt; Bezugnahme auf den qualifizierten Dortmunder Mietspiegel ist zulässig (§ 558a Abs.3 BGB). • Der qualifizierte Mietspiegel begründet eine widerlegbare Vermutung für die Ortsüblichkeit der in ihm ausgewiesenen Spannwerte (§ 558d Abs.3 BGB). Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne ermitteln und hierbei den im Mietspiegel angegebenen Median als Orientierung nutzen. • Die Feststellung der Ortsüblichkeit ist eine empirische Tatsachenfeststellung; die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen sind kein allein entscheidendes Beweismittel. Das Gericht hat alle zivilprozessualen Beweismittel auszuschöpfen; ein Sachverständigengutachten ist nicht zwingend, wenn der Aufwand im Verhältnis zur Streitwerthöhe nicht gerechtfertigt ist (§§ 286, 287 ZPO). • Die Wohnung ist zutreffend in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950–1969 und Ausstattungsklasse 2 eingeordnet; mangels nennenswerter Modernisierungen rechtfertigt nur der Balkon diese Ausstattungseinstufung. Die Ausstattung (u.a. Warmwasser über 5‑Liter‑Gerät) ist unterdurchschnittlich, sodass die ortsübliche Miete eher im unteren bis mittleren Bereich der Mietspiegelspanne anzusiedeln ist. • Unter Abwägung der Lagevorteile und der unterdurchschnittlichen Ausstattung ist die vom Amtsgericht angenommene Vergleichsmiete von 4,35 €/qm angemessen; die von der Klägerin verlangten 4,90 €/qm sind nicht dargetan und damit materiell-rechtlich nicht begründet. • Kosten- und Vollstreckungsfolgen richten sich nach §§ 97 Abs.1, 708 Nr.10 i.V.m. § 711 ZPO. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; das Urteil des Amtsgerichts bleibt insoweit bestehen. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrags abwenden, sofern die Beklagten nicht zuvor entsprechende Sicherheit leisten. Die Entscheidung beruht darauf, dass der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel als verlässliche Orientierung dient und die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Baualters‑ und Ausstattungsklasse sowie der tatsächlichen Ausstattungsmängel und Lage der Wohnung durch Schätzung auf 4,35 €/qm festzustellen ist. Ein teures Sachverständigengutachten war vor dem Hintergrund des verhältnismäßigen Aufwands nicht erforderlich. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.