9 T 101/09

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 17.02.2009 wird die Kostenberechnung des Notars Q aus E vom 18.04.2007 (Rechnungsnr. ########) aufgehoben. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Von der Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Auslagen wird abgesehen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 921,71 € festgesetzt. G r ü n d e I. Die Beteiligten zu 1) wenden sich unter Berufung auf eine unrichtige Sachbehandlung gegen ihre Inanspruchnahme aus der streitgegenständlichen Kostenberechnung. Am 16.04.2007 beurkundete der Beteiligte zu 2) zu seiner UR-Nr. 145/07 einen Kaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 1) als Käufern und einem Herrn T, für den der Zeuge C2 auftrat, als Verkäufer; ebenfalls anwesend war der Zeuge C, der die Beteiligten zu 1) als Kaufinteressenten beraten und an den Verkäufer vermittelt hatte. Gegenstand des Kaufvertrages waren zwei Eigentumswohnungen in I zu einem Kaufpreis von 151.000,00 €. Der Vertrag enthält folgende Vorbemerkung: „ Vorliegend handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft i.S.d. § 13 BGB. […] Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gem. § 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass den Käufern der Entwurf der not. Verhandlung 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt. Hier ist diese Überlegungsfrist nicht gewahrt. Die Käufer werden eindringlich belehrt, dass es ratsam ist, sich vor einem Immobilienkaufvertrag mit Vertrauenspersonen zu besprechen, um sich die Risiken klarzumachen und dass der Gesetzgeber die 14-tägige Überlegungsfrist als Regelfall vorsieht. Die Käufer werden darauf hingewiesen, dass sie sich mit der Finanzierung der Immobilie für fast 30 Jahre binden und sie wegen des aufzunehmenden Kredits mit der Wohnung und ihrem gesamten persönlichen Vermögen haften. Dies gilt um so mehr, wenn Mieter die Miete nicht zahlen sollten. Die Käufer wollen auch nach dieser Belehrung noch unbedingt heute beurkunden und lehnen den Vorschlag des Notars ab, die 14-tägige Überlegungsfrist abzuwarten. Sie bestehen also trotz der geschilderten tatsächlichen und rechtlichen Bedenken des Notars auf die heutige Beurkundung. “ Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die bei den Akten befindliche Ablichtung Bezug genommen. Unter dem 17.04.2007 erteilte der Beteiligte zu 2) den Beteiligten zu 1) die streitgegenständliche Kostenberechnung, mit er zu einem Gegenstandswert von 151.000,00 € eine 20/10 Gebühr gem. §§ 32, 36 Abs. 2 KostO und eine 5/10 Vollzugsgebühr gem. §§ 32, 146 Abs. 1 Hs. 1 KostO nebst Auslagen und Mehrwertsteuer, insgesamt einen Betrag von 921,71 € geltend machte. Mit privatschriftlicher Aufhebungsvereinbarung vom 16.06.2007 wurde der notarielle Kaufvertrag vom 16.04.2007 gegen Zahlung einer Entschädigung von 5.000,00 € seitens der Beteiligten zu 1) aufgehoben. Ferner enthielt der Aufhebungsvertrag die abschließende Klausel: „ Ferner verpflichten sich die Käufer, den Verkäufer von sämtlichen Kosten und Steuern aus diesem Vertragsverhältnis freizustellen (Notarkosten, Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer) “. Die Beteiligten zu 1) behaupten, dass der Zeuge C ihnen die konkreten vertragsgegenständlichen Eigentumswohnungen erst am 13.04.2007 angeboten und als günstige Kaufgelegenheit dargestellt habe; nach dem aus Eigenkapital und Mieteinnahmen finanzierten Kauf sollten die Eigentumswohnungen als Sicherheit für ein Darlehen zur Finanzierung eines eigentlich geplanten Hauskaufs dienen. Zum Zeitpunkt des Beurkundungstermins am darauffolgenden Montag hätten sie weder einen Vertragsentwurf noch die Objekte oder auch nur ein Exposé gekannt. Als Russlandaussiedler hätten sie erkennbar sprachliche und Verständnisschwierigkeiten gehabt; der Vertrag sei sehr schnell vorgelesen und es sei von allen Seiten auf sie eingeredet worden, sich diese „einmalige Gelegenheit“ nicht entgehen zu lassen. Sie seien nicht davon ausgegangen, hier schon einen verbindlichen Vertrag abzuschließen, sonst hätten sie nicht unterschrieben; vielmehr sei ihnen gesagt worden, es müssten diese Papiere fertig gemacht werden, damit es weitergehen könne. Die Beteiligten zu 1) sind der Ansicht, dass der Beteiligte zu 2) zwingend auf eine Einhaltung der Zweiwochenfrist des § 17 BeurkG hätte hinwirken müssen. Er habe seine Amtspflichten verletzt, auch weil er den Grund, weswegen die Beteiligten zu 1) nach dem beurkundeten Wortlaut auf die Frist verzichteten, nicht erfragt habe; es habe einen solchen Grund auch nicht gegeben, zumal die Finanzierung noch nicht geklärt gewesen sei und die Beteiligten zu 1) auch weder die Objekte selbst noch die bestehenden Mietverträge schon gekannt hätten. Der Beteiligte zu 2) hält dem entgegen, dass die Beteiligten zu 1) der deutschen Sprache sehr gut mächtig gewesen seien und dass die Problematik der fehlenden Wartefrist im Zuge der ca. 75 Minuten dauernden notariellen Verhandlung ausführlichst erörtert worden sei. Außerdem habe der Verkäufer Exposés, Teilungserklärungen und anonymisierte Kaufvertragsentwürfe über die Wohnungen erhalten, so dass er davon ausgehe, dass diese auch an die Kaufinteressenten weitergegeben worden seien. Die Vorbemerkung zum Kaufvertrag sei lediglich sicherheitshalber aufgenommen worden. Während des Beurkundungstermins hätten die Beteiligten zu 1) sich mit dem Zeugen C kurz über den Inhalt der Vorbemerkung beraten und dann entschieden, dass doch sofort beurkundet werden solle; den Grund hierfür kenne er nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen. Der Präsident des Landgerichts E als Dienstvorgesetzter des Beteiligten zu 2) hat unter dem 11.11.2009 eine kostenrechtliche Stellungnahme abgegeben, auf die wegen ihres Inhalts verwiesen wird. Das Gericht hat die Beteiligten persönlich angehört und Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen C2 und C. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der Anhörungstermine vom 09.02.2010 und 08.06.2010 Bezug genommen. II. Die Beschwerde ist gem. § 156 Abs. 1 S. 1 KostO statthaft und zulässig. Sie ist auch begründet, da der Beteiligte zu 2) die erhobenen Notargebühren wegen unrichtiger Sachbehandlung gem. §§ 141, 16 KostO nicht geltend machen kann. Die unrichtige Sachbehandlung besteht vorliegend darin, dass die Beurkundung ohne ausreichende Belehrung der Beteiligten zu 1) erfolgt und dabei insbesondere ohne Aufklärung der Hintergründe von einer Einhaltung der Zweiwochenfrist des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG abgesehen worden ist, obwohl es sich um einen Verbraucher-Immobilienvertrag handelte. Bei Verbraucher-Immobilienverträgen schreibt § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG grundsätzlich die rechtzeitige Aushändigung eines Entwurfs des zu beurkundenden Vertrages zwingend vor; ferner ist im Regelfall eine Frist von zwei Wochen bis zur Beurkundung abzuwarten (vgl. BeckOK/Litzenburger, BeurkG, Stand 01.11.2009, § 17 Rdnr. 40, 42). Insoweit ist zunächst mit hinreichender Sicherheit davon auszugehen, dass die Beteiligten zu 1) den beabsichtigten Text der Kaufvertragsurkunde vor der Beurkundung überhaupt nicht zur Verfügung gestellt bekommen haben. Dies haben sie selbst glaubhaft so mitgeteilt. Der Beteiligte zu 2) hat dem nur entgegengehalten, dass Exposé, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf dem Ver käufer vorab zur Verfügung gestanden hätten. Der Zeuge C2 hat ausgesagt, dass sie auch an den Zeugen C, der die Gespräche mit den Kaufinteressenten führte, weitergegeben worden seien. Der Zeuge C konnte jedoch nicht bestätigen, die Unterlagen auch tatsächlich an die Beteiligten zu 1) ausgehändigt zu haben. Soweit er gemutmaßt hat, dass dies in einem weiteren Termin mit den Beteiligten zu 1) seitens des Zeugen C2 erfolgt sei, ließ sich dies nicht bestätigen. Die Beteiligten zu 1) und der Zeuge C2 haben vielmehr übereinstimmend angegeben, sich erstmals im Beurkundungstermin persönlich begegnet zu sein. Schließlich konnte sich auch der Beteiligte zu 2) nicht daran erinnern, in dem Beurkundungstermin abgeklärt zu haben, ob und seit wann ggf. ein anonymisierter Entwurf des Kaufvertrages den Beteiligten zu 1) vorab vorgelegen hatte. Die Verwendung und der Wortlaut der Vorbemerkung in dem Kaufvertrag sprechen ebenfalls dagegen, dass die Beteiligten zu 1) überhaupt – und zudem fristgerecht – vorab Kenntnis von dem zu beurkundenden Kaufvertrag hatten. Da aber die in § 17 Abs. 2a BeurkG normierten Amtspflichten keine konkreten Verfahrensweisen vorschreiben oder andererseits für unzulässig erklären, sondern lediglich im Interesse des Verbraucherschutzes die allgemeine Pflicht des Notars zur sachgerechten Gestaltung des Verfahrens sowie seine allgemeinen Belehrungspflichten konkretisieren (vgl. z.B. Brambring, FGPrax 2003, 147), kann durchaus im Einzelfall von einer rechtzeitigen Vorabaushändigung eines Vertragsentwurfs und der Einhaltung der Überlegungsfrist abgesehen werden. So erlaubt z.B. die vorhandene Sachkunde eines Verbrauchers eine Abkürzung der Frist bis hin zum völligen Verzicht auf einen Entwurf, ferner braucht die Wartefrist nicht eingehalten zu werden, wenn der Vertragstext von dem Verbraucher selbst stammt oder ihm sonst ein nicht oder schwer wiedergutzumachender Schaden entstehen würde (vgl. BeckOK/Litzenburger, BeurkG, Stand 01.11.2009, § 17 Rdnr. 42). All dies ist hier allerdings nicht der Fall. Grundsätzlich bedarf ein unerfahrener und ungewandter Beteiligter – auch wenn er nicht zwingend mit einem Verbraucher im Rechtssinne gleichzusetzen ist – einer eingehenderen Belehrung und eines intensiveren beratenden Beistands des Notars als ein rechtskundiger und mit der Materie vertrauter Beteiligter. Der Notar hat das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass die vom Gesetz mit dem Beurkundungserfordernis verfolgten Zwecke erreicht werden, insbesondere die Schutz- und Belehrungsfunktion der Beurkundung gewahrt wird (vgl. Brambring, FGPrax 2003, 147). Bereits aufgrund der allgemeinen Belehrungspflicht des § 17 Abs. 1 BeurkG hat der Notar durch geeignete Fragen den Willen der Beteiligten zu erforschen, um sicherzustellen, dass tatsächlicher Wille und objektive Erklärungsbedeutung übereinstimmen; die Urkunde soll den wahren Willen der Beteiligten wiedergeben, wobei der Notar auch zu klären hat, ob die Beteiligten mit verwendeten Rechtsbegriffen zutreffende Inhalte verbinden; wird von einer Vorgehensweise, die üblicherweise bei einem bestimmten Rechtsgeschäft eingehalten wird, abgewichen, hat der Notar zu klären, ob dies bewusst, aus Versehen oder aus Unkenntnis erfolgt. Dabei muss der Notar nicht nur den Willen der Parteien, sondern auch den zugrunde liegenden Sachverhalt kennen, um eine wirksame Urkunde errichten zu können; ggf. muss er den Tatsachenkern des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts durch geeignete Fragen an die Beteiligten aufklären. Ferner muss der Notar über die rechtliche Tragweite von Willenserklärungen, insbesondere ihre unmittelbaren Rechtsfolgen belehren. (vgl. Eylmann, Vaasen/Frenz, BNotO und BeurkG, 1. Aufl. 2000, § 17 BeurkG Rdnr. 4-6, 8). An einer Einhaltung der vorgenannten Belehrungspflichten gem. § 17 Abs. 1, Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG fehlt es vorliegend. Allein die Aufnahme der schriftlichen Vorbemerkung als solcher in den Kaufvertrag reicht hierfür nicht aus. Sie kann allenfalls als Indiz dafür dienen, dass die erforderliche Belehrung mit dem angegebenen Inhalt tatsächlich erfolgt sei. Im vorliegenden Fall sprechen jedoch gewichtige tatsächliche Anhaltspunkte dagegen. Nach den unwiderlegten Schilderungen der Beteiligten zu 1) und dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass sie das Kaufobjekt weder in realiter noch aus Exposés und aussagekräftigen Unterlagen kannten, als sie zu dem Beurkundungstermin erschienen, und dass sie über die rechtlichen Folgen einer sofortigen Beurkundung des Kaufvertrages unter Verzicht auf die übliche Wartefrist nicht ausreichend belehrt wurden. Die Beteiligten zu 1) haben unwiderlegbar angegeben, das Objekt vor dem Beurkundungstermin noch nicht besichtigt gehabt zu haben und deshalb von der bloßen Erledigung schriftlicher Formalitäten, aber nicht bereits dem Abschluss eines Kaufvertrages ausgegangen zu sein. Keiner der Zeugen C2 und C hat dem gegenüber bestätigen können, das Objekt doch bereits mit den Beteiligten zu 1) besichtigt zu haben. Nach den ebenfalls übereinstimmenden Angaben der Zeugen C2 und C ist sodann bei dem Beurkundungstermin zwar eine abschnittsweise Verlesung des Kaufvertrages erfolgt. Dem Zeugen C war allerdings diesbezüglich bei ansonsten guter Erinnerung an den Vorgang schon nicht mehr erinnerlich oder seinerzeit als außergewöhnlich aufgefallen, dass überhaupt die Vorbemerkung in den Vertrag aufgenommen wurde. Weder der Beteiligte zu 2) noch die Zeugen C und C2 konnten irgendwelche Angaben zur Motivation der Beteiligten zu 1) machen, den Kaufvertrag angeblich sofort und ohne vorherige Kenntnis des Objekts abschließen zu wollen. Noch mehr konnten sie nicht einmal angeben, dass dieser Punkt in dem Beurkundungstermin überhaupt erörtert worden wäre. Dies ist in jedem Fall ein Verstoß gegen die Pflicht des Notars aus § 17 Abs. 1 BeurkG, den wahren Willen der Beteiligten und den zugrunde liegenden Sachverhalt durch Fragen an sie aufzuklären. Dies gilt umso mehr und auch im Hinblick auf die konkretisierte Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG angesichts der Tatsache, dass die Beteiligten zu 1) einen Verbraucher-Immobilienvertrag ohne vorherige Kenntnis des Vertragsentwurfs und ohne Einhaltung der Wartefrist unterschreiben sollten. Nach dem einzig von dem Zeugen C einigermaßen detailliert geschilderten Ablauf hat der Beteiligte zu 2) die Vorbemerkung lediglich verlesen, für die Beteiligten zu 1) so zusammengefasst, dass sie entweder den Vertrag mit nach Hause nehmen und noch zwei Wochen darüber nachdenken oder sofort abschließen könnten, und nach deren knappem „ok“ ohne weitere Erörterungen die Verlesung der Urkunde fortgesetzt. Insoweit hat der Zeuge C auch die Behauptung des Notars, dass er nach Verlesen der Vorbemerkung kurz abseits mit den Beteiligten zu 1) darüber beraten habe, auf Nachfrage ausdrücklich nicht bestätigen können. Dabei ist die Aussage des Zeugen C über die knappe Abhandlung der Vormerkung ohne weiteres glaubhaft angesichts des Umstandes, dass an dieser Stelle Fragen nach der Motivation der Beteiligten zu 1) geboten gewesen wären, aber nach den übereinstimmenden Angaben des Beteiligten zu 2) und beider Zeugen gleichwohl nicht erfolgten. Ferner war der Zeuge C auch persönlich glaubwürdig, da er trotz seiner inhaltlich nicht zur Bestätigung der Angaben des Beteiligten zu 2) ausreichenden Äußerungen gleichwohl bemüht war zu betonen – wie auch zuvor der Zeuge C2 –, dass der Notar bei der Beurkundung ordnungsgemäß und gründlich vorgegangen sei. Bei der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erfolgten Art des bloßen Verlesens der Vorbemerkung ohne Nachfragen und Erörterung der Hintergründe für den angeblichen sofortigen Abschlusswillen der Beteiligten zu 1) ist nicht sichergestellt und insbesondere vom Notar auch nicht überprüft worden, ob die Beteiligten den Inhalt und die rechtlichen Folgen der verlesenen Vorbemerkung richtig erfasst und verstanden haben. Damit fehlt es auch den Voraussetzungen für ein ausnahmsweises Absehen von der Vorabaushändigung des Entwurfs und Einhaltung der Wartefrist gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG. Nach alledem kann angesichts des Ergebnisses der Beweisaufnahme trotz des Wortlauts der in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung von einer ausreichenden Sachverhaltsaufklärung, Willenserforschung und Belehrung der Beteiligten zu 1) nicht ausgegangen werden, so dass wegen der hierin liegenden unrichtigen Sachbehandlung die für die Beurkundung geltend gemachten Gebühren nicht erhoben werden können. Es besteht auch nicht etwa ungeachtet des Einwandes der unrichtigen Sachbehandlung eine Kostenschuldnerschaft der Beteiligten zu 1) aufgrund der nachträglich abgeschlossenen Aufhebungsvereinbarung mit dem Verkäufer vom 16.06.2007, in der die Beteiligten zu 1) sich verpflichtet haben, den Verkäufer von sämtlichen Notarkosten freizustellen. Denn diese Erklärung ist nicht gegenüber dem Notar abgegeben worden, sondern wirkt sich allein im Innenverhältnis der Vertragsparteien aus. Eine Kostenübernahmeerklärung der Beteiligten zu 1) gegenüber dem Notar i.S.d. §§ 141, 3 Nr. 2 KostO liegt daher nicht vor (vgl. Korintenberg/Lappe, KostO, 18. Aufl. 2010, § 3 Rdnr. 10 ff.). Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 156 Abs. 5 S. 1, Abs. 4 S. 4, 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO, 13 a Abs. 1 FGG. Die Zulassung der weiteren Beschwerde gem. § 156 Abs. 2 S. 2 KostO war nicht veranlasst, weil der zur Entscheidung stehenden Frage keine grundsätzliche Bedeutung zukommt.