11 S 90/12

Median des Mietspiegelfeldes als maßgebliche Obergrenze bei qualifiziertem Mietspiegel • Bei Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel der Median des entsprechenden Mietspiegelfeldes als obere Grenze der zuzuerkennenden ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen. • Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Höherstufung innerhalb der Mietspiegelfeld-Spanne; hierfür sind konkrete, umfassende Angaben zu allen relevanten Wohnwertmerkmalen erforderlich. • Allein die Behauptung einer besseren Makro- oder Mikrolage reicht ohne detaillierten und gesamthaften Wohnwertvortrag nicht für eine Überschreitung des Medians aus. • Eine Berufung ist nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, wenn sie keine Aussicht auf Erfolg hat und keine grundsätzliche Bedeutung besteht. Die Klägerin begehrt mit der Klage eine Mieterhöhung für eine Wohnung in Dortmund. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt weist für das relevante Feld einen Median von 4,49 € pro Quadratmeter aus. Der Beklagte zahlt bereits eine Miete von 4,52 € pro Quadratmeter, die damit den Medianwert überschreitet. Die Klägerin rügt in der Berufung Mängel der erstinstanzlichen Beurteilung und trägt ergänzend besondere wertsteigernde Merkmale, insbesondere eine angeblich besonders gute Makro- und Mikrolage, vor. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, dass ohne weitere konkrete Angaben der Median als Obergrenze zu gelten habe. Die Berufung stellt nach Ansicht der Kammer die erstinstanzliche Entscheidung nicht in Erfolg versprechender Weise in Frage. • Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg und es besteht keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 522 Abs. 2 ZPO; einstimmige Zurückweisung ist beabsichtigt. • Nach § 558 BGB bestimmt das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete; bei qualifiziertem Mietspiegel spricht gemäß § 558d Abs. 3 BGB eine Vermutung für die ausgewiesenen Entgelte. • Bei Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels ist grundsätzlich der Median des Mietspiegelfeldes als maßgeblicher Wert anzuerkennen, da er den ortsüblichen, am häufigsten verlangten Mietzins widerspiegelt. • Eine Überschreitung des Medians ist nur bei darlegungs- und beweisbelastetem Vorbringen des Vermieters zuzulassen, das konkrete Umstände zeigt, welche die Wohnung innerhalb der Spanne höher einordnen. • Allein die Behauptung einer besseren Makro- oder Mikrolage genügt nicht; es bedarf einer Gesamtbewertung und differenzierter Angaben zu allen Wohnwertmerkmalen (Ausstattung, Beschaffenheit, Lage etc.). • Im vorliegenden Fall hat die Klägerin keine hinreichenden, konkreten Umstände vorgetragen, die eine Höherstufung über den Median hinaus rechtfertigen; daher ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht höher als die bereits vom Beklagten gezahlte Miete. • Die Kammer schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts an und sieht durch das Berufungsvorbringen keine Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO bzw. keine neuen Tatsachen im Sinne des § 529 ZPO. Die Berufung hat keinen Erfolg. Die Klage wurde zu Recht abgewiesen, weil der Median des zutreffenden Mietspiegelfeldes von 4,49 € zugrunde zu legen ist und die vom Beklagten bereits gezahlte Miete von 4,52 € diesen Median faktisch überschreitet. Die Klägerin hat keine hinreichenden, konkreten Umstände dargetan, die eine höhere Eingruppierung der Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne rechtfertigen würden. Insbesondere genügen pauschale Hinweise auf bessere Makro- oder Mikrolage nicht; der Vermieter ist darlegungs- und beweisbelastet und hätte alle relevanten Wohnwertmerkmale umfassend vortragen müssen. Damit bleibt es bei der Abweisung der Klage und der Beibehaltung der bisherigen Mietzahlung als nicht zu übersteigender Vergleichsmiete.