3 O 492/13

I. Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 9.817,50 € (i.W.: neuntausendachthundertsiebzehn 50/100 Euro) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.05.2010 zu zahlen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Die Klägerin fordert von der Beklagten die Zahlung von Mietzins in Höhe der beklagtenseits eingehaltenen Minderungsbeträge von 83.448,75 € für den Zeitraum von Mai 2010 bis September 2011, die Beklagte widerklagend die Rückzahlung von geleistetem Mietzins für März und April 2010 wegen vorbehaltener Mietminderung. Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 01.06.2006 (Bl. 4 ff. d.A.) von der Klägerin Räume zum Betrieb eines rund um die Uhr geöffneten Fitnessstudios im Erdgeschoss des Objektes V-Straße 2 in E. Vereinbart wurde ein monatlicher Mietzins in Höhe von 19.635,00 €. In dem Mietvertrag heißt es unter § 19 u.a.: „Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, während der Laufzeit dieses Mietvertrages und der Optionszeiten keine weiteren Räumlichkeiten im Objekt zur Einrichtung und zum Betrieb eines Fitnesscenters zu vermieten.“ In den Nebenbestimmungen zu den Auflagen des Staatlichen Umweltamtes Hagen vom 06.09.2006 heißt es im Hinblick auf Emissionsbegrenzung und Immissionsschutz, die Bestandteil der Baugenehmigung für die Beklagten waren: „Im Fitness-Center dürfen keine gruppendynamischen, rhythmischen Aerobicübungen, etc. durchgeführt werden.“ Die Klägerin vermietete im Anschluss Räumlichkeiten im Objekt S2-Straße bzw. S-Straße in E an die G am 06.08.2009 mit Wirkung zum 01.01.2010, sowie an die Firma L GmbH am 04.09.2009 mit Wirkung zum 01.02.2010. Die an die Beklagte vermieteten Räume befinden sich im sogenannten X-Center in E. Die weiteren Betriebe befinden sich in dem der Klägerin gehörenden Gebäudekomplex und einem daran unmittelbar anschließenden, ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehenden Gebäude. Die G bietet u.a. Ausbildung im Kampfsport, ergänzend u.a. ein Konditionstraining. Auf ihrer Internetseite wirbt sie als „Kampfsport und Fitness Club“, und fragt tätigkeitsumschreibend „Was gibt es da Besseres als eine Kombination von Fitness- und Kampfsporttraining. (…) Ein ergänzendes Fitnessprogramm ist optimal geeignet, um zusätzlich Muskulatur aufzubauen und fitter auszusehen. (…).“ Aufgrund der Entscheidung der beiden Hauptverantwortlichen erörterte man, das „Angebot (…) 2010 um weitere Kampfsportarten sowie Fitnesstraining“ zu erweitern, (Anl. B2, Bl. 29 d.A.). Angeboten werden u.a. „Fitness Lounge; Athletic Training“. In der Anzeige zur Neueröffnung vom 11.10.2009 (Anl. B3, Bl. 32 d.A.): „Fitness- und Athletiktraining für Einsteiger, Fortgeschrittene, Profis, Kids (…). Das Fitnesstraining findet an stationären Technogym und Precor Geräten statt, um ein Höchstmaß an Qualität zu bieten. Athletiktraining führen wir (…) durch. Des Weiteren bieten wir eine kompetente Trainingsberatung, Ernährungsberatung, Leistungsdiagnostik und Mental Coaching an.“ Das Kursprogramm bietet täglich mindestens eine Fitnesseinheit an (Bl. 81 d.A.). Die G verfügt über Geräte auf 250 m² wie „Arm- und Beintrainer; Brust- und Beinpresse; Laufbänder; Spinning Bikes; Beinbeuge- und -streckmaschine; Rückenstreckmaschine“ neben 220 m² Boxfläche. Die Firma L bietet ein Gesundheitstraining und eine Sporttherapie, dabei u.a. Rehabilitationskurse an. Nach der Internetseite erfolgt u.a. auch „Fitness-Training“ in den Facetten von „Muskelaufbautraining“, „Ausdauertraining“, „Beweglichkeit“ und „Functional-Training“. Die Mitarbeiter sind u.a. qualifiziert im Bereich „B-Lizenz (Group/)Fitnesstraining, Sport- und Gymnastiklehrer, Rückentraining, Fitness- und Gesundheitstrainer, A-Lizenz Medizinisches Fitnesstraining“, Bl. 42 d.A. Sie wirbt u.a., Bl. 46 d.A.: „Fitnesstraining bedeutet Kräftigung und Straffung der Muskulatur sowie Verbesserung der Ausdauer und Beweglichkeit. Bei L finden Sie hochwertige Trainingsgeräte u.a. mit Computersteuerung zur besseren Kontrolle und individuellen Leistungssteigerung.“ Zum Gerätebestand zählen u.a. Crosstrainer, Rudermaschine, Schulterdrückmaschine, Beinpresse, Bauchband und ein Laufband. Die Beklagte teilte der Klägerin mit Schreiben vom 15.04.2010 mit, dass sie die Miete ab dem 01.05.2010 um monatlich 4.908,75 € (25 % des Mietzinses) aufgrund eines Verstoßes gegen das vertraglich vereinbarte Konkurrenzverbot mindere (Bl. 10 ff. d.A.). Ferner heißt es dort im Wortlaut, Bl. 11 d.A.: „Unsere Mandantin hält zudem einen Minderungsbetrag in Höhe von 50 % der (Brutto-)Miete für absolut angemessen, wird jedoch (…) die Miete zunächst nur um 25 % mindern, dies jedoch rückwirkend zum 01.03.2010. Wir haben Sie daher aufzufordern, den auf die bereits gezahlten Monate März und April entfallenen Minderungsbetrag in Höhe von 9.817,50 € bis spätestens zum 30.04.2010 auf eines unserer benannten Konten zu überweisen.“ Ab März fügte die Beklagte ihren Buchungen entsprechende Hinweise auf den Konkurrenzschutz bei: „Buchungstext: Mietzahlung unter Vorbehalt Kürzung Konkurrenzschutz“ (vgl. B14, Bl. 99 d.A.). Mit Schreiben vom 30.04.2010 widersprach die Klägerin der angekündigten Minderung der Beklagten (Bl. 13 f. d.A.). Mit anwaltlichem Schreiben vom 04.05.2010 erklärte die Beklagte (Anl. B13, Bl. 98 d.A.): „Wir werden nunmehr verfahren, wie in unserem Scheiben vom 15.04.2010 angekündigt. Wir teilen mit, dass unsere Mandantin, beginnend ab Mai 2010, die Miete um 25 % mindern wird, sich dabei jedoch vorbehält, die angemessene Mietminderung in Höhe von insgesamt 50 % zurück zu fordern. Vorbehalte erklären wir namens und in Vollmacht unserer Mandantschaft auch für zukünftige Mietzahlungen zu dem Objekt X-Center.“ Mit Schreiben vom 07.06.2011 teilte die Beklagte mit Blick auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin mit (Bl. 101 d.A.): „Mit diesem Schreiben möchte ich Ihnen zusammenfassend noch einmal konkrete Bedingungen vorschlagen, unter denen wir uns weiterhin die Anmietung Ihres Mietobjektes vorstellen können: (…) 2. Mietzins: (…) Diesen möchten wir als Festbetrag vereinbaren und würden im Gegenzug auf die Geltendmachung der von uns vorbehaltenen Schadensersatzansprüche hinsichtlich der vertragswidrigen Konkurrenzsituation im X-Center verzichten. Die Zahlung eines höheren Mietzinses ist für uns durch die vorherrschende Konkurrenzsituation im X-Center leider nicht möglich.“ Die Beklagte minderte die Miete in der genannten Höhe von Mai 2010 bis einschließlich September 2011. Am 09.08./10.08.2011 vereinbarten die Parteien die Fortsetzung des Mietvertrags über den 30.09.2011 hinaus, wobei der Mietzins monatlich um den zuvor geminderten Betrag reduziert wurde (Anl. B1, Bl. 27 f. d.A.): „Zwischen den Unterzeichnern besteht Einigkeit darüber, dass der bestehende Vertrag über den Kündigungstermin hinaus mit folgenden Änderungen fortgeführt wird: (…) Ziff. 3: Der Mieter verzichtet auf die Geltendmachung der vorbehaltenen Schadenersatz-/Mietminderungsansprüche hinsichtlich der vermeintlich vertragswidrigen Konkurrenzsituation. Der Vermieter nimmt den Verzicht an.“ Rückzahlungsmodalitäten wurden nicht vereinbart. Im Ausgleich akzeptierte die Beklagte die bestehende Situation zu den beiden genannten Unternehmen. Die Klägerin behauptet, durch die Vereinbarung vom 09.08./10.08.2011 hätten die Parteien eine umfassende Regelung treffen wollen, dass die Beklagte auch auf Schadensersatz/Mietminderungsansprüche u.ä. für die Vergangenheit verzichte und die einbehaltenen Beträge aufgrund vermeintlicher Mietminderung der Klägerin erstatte. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 83.448,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 4.908,75 € seit dem 07.05.2010, aus 4.908,75 € seit dem 07.06.2010, aus 4.908,75 € seit dem 06.07.2010, aus 4.908,75 € seit dem 06.08.2010, aus 4.908,75 € seit dem 06.09.2010, aus 4.908,75 € seit dem 06.10.2010, aus 4.908,75 € seit dem 08.11.2010, aus 4.908,75 € seit dem 06.12.2010, aus 4.908,75 € seit dem 07.01.2011, aus 4.908,75 € seit dem 07.02.2011, aus 4.908,75 € seit dem 07.03.2011, aus 4.908,75 € seit dem 06.04.2011, aus 4.908,75 € seit dem 06.05.2011, aus 4.908,75 € seit dem 06.06.2011, aus 4.908,75 € seit dem 07.07.2011, aus 4.908,75 € seit dem 05.08.2011, aus 4.908,75 € seit dem 06.09.2011 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragt sie, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 9.817,50 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab dem 01.05.2010 zu zahlen. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, zur Minderung aufgrund einer vertragswidrigen Konkurrenzsituation berechtigt zu sein. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen C und N. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2014 Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Widerklage hat hingegen Erfolg. Der Klägerin steht kein Anspruch auf ausstehenden Mietzins aus § 535 Abs. 2 BGB für den Zeitraum von Mai 2010 bis September 2011 zu. Die Beklagte kann hingegen erfolgreich eine Erstattung des Mietzinses in Höhe von 9.817,50 €, in Höhe des unter Vorbehalt gezahlten Minderungsbetrags, geltend machen. Eine gegenteilige Abrede aufgrund mündlicher Vereinbarung der Parteien war nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen. I. Die zulässige Klage ist unbegründet, da die Parteien mit Mietvertrag vom 01.06.2006 ausdrücklich einen Konkurrenzschutz vereinbart haben. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation durch die Vermietung von Räumlichkeiten in unmittelbarer Nähe an zwei Konkurrenzbetriebe stellt einen zur Minderung nach § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB berechtigenden Sachmangel dar. Ein Sachmangel stellt sich als Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache dar (Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 536 Rn. 16; BGH, NZM 2013, 52 f.). Bei Raum- und Grundstücksmietverträgen ist eine vertraglich explizite Regelung zum Konkurrenzschutz oft anzutreffen. Um Wettbewerbsschutz zu gewährleisten darf der Vermieter in diesem Fall nicht mit dem Mieter selbst konkurrieren oder an Konkurrenzunternehmen vermieten bzw. nach Abtrennung veräußern. Ohne Belang ist, ob der Mieter nachweisbar Umsatzeinbußen zu verzeichnen hat (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 307; KG Berlin, NJOZ 2007, 3410, 3411). Dass eine Situation, bei der ein Konkurrenzschutzverstoß vorliegt, für den Mieter nachteilig ist, wird schon aufgrund des Umstands belegt, dass die Miete bei fehlender Konkurrenzsituation höher ausfällt (KG Berlin, NJOZ 2007, 3410, 3411). Was als Konkurrenz anzusehen ist, ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls (Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 535 Rn. 27). So ist bei einem Einkaufszentrum auf das Fachsortiment des Einzelhandelsgeschäfts abzustellen, dabei auf die Hauptartikel. Allein eine Übereinstimmung in Nebenartikeln kann nicht genügen. Als regelmäßig ausreichende Überschneidung wurden Angebote aus Apotheke und Drogerie, Arztpraxen ähnlicher Fachrichtung sowie Café und Eisdiele angesehen (Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 535 Rn. 27 m.w.N. auf BGH, NJW 2012, 844; OLG Hamm, ZMR 1991, 295; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 1019). Entscheidend ist grundsätzlich der Schwerpunkt der Tätigkeit (bejaht bei Imbiss mit/ohne Salat und Nudeln, so OLG Hamm, NJW-RR 1997, 459; gleicher Interessentenkreis, OLG Düsseldorf, Urt. v. 19.02.2013 – 24 U 157/12, BeckRS 2013, 07450). Räumlich geschützt werden neben Unternehmen auf demselben Gebäude und demselben Grundstück auch jene in unmittelbarer Nachbarschaft und auf dem angrenzenden Grundstück (Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 535 Rn. 27). Die Verpflichtung zum Konkurrenzschutz ist eine Hauptleistungspflicht. Ein Verstoß kann unter Umständen einen Mangel im Sinne von §§ 536, 536a BGB darstellen. Geschützt wird regelmäßig das zuerst Vorhandene (Prioritätsprinzip, OLG Dresden, Urt. v. 20.07.2010 – 5 U 1286/09, BeckRS 2010, 18243). Die Parteien haben sich in dem Mietvertrag u.a. unter § 19 auf folgenden Konkurrenzschutz verständigt: „Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, während der Laufzeit dieses Mietvertrages und der Optionszeiten keine weiteren Räumlichkeiten im Objekt zur Einrichtung und zum Betrieb eines Fitnesscenters zu vermieten.“ Die Beklagte betreibt ein durchgehend geöffnetes Fitnessstudio. Nach Auslegung des Mietvertrags ergab sich die Interessenlage der Parteien nach §§ 133, 157 BGB dahingehend, dass die Beklagte vor jeder Konkurrenz einer Fitnesseinrichtung geschützt werden sollte. Ein Konkurrenzverhältnis zu jedem denkbaren Fitnessstudio war zu vermeiden. Die G legt in ihrer Werbung einen deutlichen Akzent auf das Fitnesstraining. So erfolgt bei ihr eine Ausbildung im Kampfsport, ergänzend ebenso ein Konditionstraining. Beworben wird sie in ihrem Internetauftritt als „Kampfsport und Fitness Club“, und fragt für Interessenten ergänzend: „Was gibt es da Besseres als eine Kombination von Fitness- und Kampfsporttraining. (…) Ein ergänzendes Fitnessprogramm ist optimal geeignet, um zusätzlich Muskulatur aufzubauen und fitter auszusehen. (…).“ Erklärt wurde ferner, das „Angebot (…) 2010 um weitere Kampfsportarten sowie Fitnesstraining“ zu erweitern, (Anl. B2, Bl. 29 d.A.). Teil des Angebots sind u.a. „Fitness Lounge; Athletic Training“. In der Anzeige zur Neueröffnung vom 11.10.2009 heißt es (Anl. B3, Bl. 32 d.A.): „Fitness- und Athletiktraining für Einsteiger, Fortgeschrittene, Profis, Kids (…). Das Fitnesstraining findet an stationären Technogym und Precor Geräten statt, um ein Höchstmaß an Qualität zu bieten. Athletiktraining führen wir (…) durch. Des Weiteren bieten wir eine kompetente Trainingsberatung, Ernährungsberatung, Leistungsdiagnostik und Mental Coaching an.“ Auch im Kursangebot ist ein Fitnesstraining ausweislich der Trainingsgeräte fest verankert. Bestandteil des Kursprogramms ist täglich mindestens eine Fitnesseinheit (Bl. 81 d.A.). Die G verfügt über Geräte auf 250 m² wie „Arm- und Beintrainer; Brust- und Beinpresse; Laufbänder; Spinning Bikes; Beinbeuge- und -streckmaschine; Rückenstreckmaschine“ sowie eine 220 m² große Boxfläche. Auch bei der Firma L ist die Teilnahme an einem Gesundheitstraining und einer Sporttherapie, dabei u.a. an Rehabilitationskursen, möglich. Nach der Internetseite erfolgt u.a. auch „Fitness-Training“ in den Facetten von „Muskelaufbautraining“, „Ausdauertraining“, „Beweglichkeit“ und „Functional-Training“. Die Mitarbeiter sind u.a. qualifiziert im Bereich „B-Lizenz (Group/)Fitnesstraining, Sport- und Gymnastiklehrer, Rückentraining, Fitness- und Gesundheitstrainer, A-Lizenz Medizinisches Fitnesstraining“, Bl. 42 d.A. So erklärt sie ausdrücklich, Bl. 46 d.A.: „Fitnesstraining bedeutet Kräftigung und Straffung der Muskulatur sowie Verbesserung der Ausdauer und Beweglichkeit. Bei L finden Sie hochwertige Trainingsgeräte u.a. mit Computersteuerung zur besseren Kontrolle und individuellen Leistungssteigerung.“ Auch hier können die Kunden an fitnesstypischen Geräten trainieren, so u.a. Crosstrainer, Rudermaschine, Schulterdrückmaschine, Beinpresse, Bauchband und ein Laufband. Auch wenn die beiden Einrichtungen neben dem Fitnessangebot auch Kurse im Bereich des Kampfsports bzw. des Gesundheitstrainings und der Sporttherapie anbieten, so ändern diese zusätzlichen Angebote nichts an der bestehenden Konkurrenzsituation zu der Beklagten. Die Gewährung des vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes ist jedenfalls nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass allein ein Schutz vor reinen Fitnessstudios ohne weitergehende Sportangebote garantiert werden sollte. In den Gruppen des jeweils angesprochenen Publikums zeigen sich erhebliche Übereinstimmungen. Wenn auch bei dem L ein therapeutischer Ansatz im Vordergrund steht, so wird das Angebot ersichtlich nicht nur von therapiebedürftigen Personen in Anspruch genommen. Das körperliche Training in einem Fitnessstudio steht in unmittelbarem Zusammenhang zu vorbeugenden Maßnahmen im medizinischen Bereich. Auch Übungen im Kampfsportbereich dienen der körperlichen Ertüchtigung, sodass die Grenzen zwischen diesen Bereichen rein fließend verlaufen. In einer derartigen Mischung und einem Gebiet ähnlicher Angebote wird der Kunde häufig aufgrund des Preises entscheiden. Die späteren Konkurrenzbetriebe werden aus dem bereits bestehenden Betrieb der Beklagten und dem damit bestehenden Kundenstamm ihren Vorteil ziehen können (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 27.01.2012 – 2 U 299/11, juris Rn. 11). Auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Parteien sich in der Vereinbarung von August 2011 oder den begleitenden Verhandlungen darüber verständigt hätten, dass eine Minderung für die Vergangenheit nicht zulässig sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat sich nicht bestätigt, dass eine Vereinbarung geschlossen worden sei, dass die Beklagte den vermeintlich ausstehenden Mietzins von Mai 2010 bis September 2011 zahle und auf ihr Minderungsrecht verzichte. Die erhobenen Beweise genügten nicht. Gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Es genügt ein brauchbarer Grad der Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet. Maßgeblich ist, ob das Gericht die an sich möglichen Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH, NJW 1993, 935, 937; BGH, NJW 2000, 953, 954). Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Zeugin C hat zwar die Behauptung der Klägerin, dass die Vereinbarung vom 09.08.2010/10.08.2010 unter Ziff. 3 (Anl. B1, Bl. 27 f. d.A.) auch die aufgelaufenen Mietzinsrückstände erfassen sollte, bestätigt. Es bestehen jedoch Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Angaben. Das Gericht konnte sich nicht positiv davon überzeugen, dass der von der Zeugin geschilderte Umstand der Realität entspricht. Die Zeugin erklärt zugleich, dass die für die Beklagte handelnde Frau N2 nicht erklärt habe, dass der angefallene Mietrückstand aus der Vergangenheit gezahlt werden solle. Dass allerdings eine Vereinbarung über die Zahlung eines fünfstelligen Betrags allein aufgrund eines vermeintlich gemeinsamen Bewusstseins nach langwierigen, kontroversen Vertragsverhandlungen erscheint wenig lebensnah. So kann sie bezüglich dieser Abrede nur angeben, dass sie allen Beteiligten klar war. Allerdings findet sie weder Anklang in dem Vertragstext, noch hat nach Angabe der Zeugin die für die Beklagte handelnde Justiziarin N2 erklärt, den nun klageweise geltend gemachten Betrag erstatten zu wollen. Vor dem Hintergrund des beachtlichen fünfstelligen Volumens erscheint eine solche – auch tatsächlich schriftlich oder zumindest mündlich geäußerte – Zustimmung allerdings zwingend. Allein ein wie von der Zeugin vorgetragenes gedankliches Mitbewusstsein reicht vor dem Hintergrund der intensiven Verhandlungen bei konträrer Positionierung der Parteien bezüglich der Berechtigung zur Mietminderung nicht aus. Die Aussage, dass eine solche Vereinbarung bezüglich des Mietrückstands getroffen worden sei, erscheint im Widerspruch zu der Aussage der Zeugin, dass die Justiziarin nicht eine Rückzahlung des Mietrückstandes mündlich erklärt habe. Die Zeugin klärt auch nicht in irgendeiner Weise näher auf, wie es zu dieser – vor dem Hintergrund vorhergehender Auseinandersetzungen der Parteien – Übereinstimmung ohne ausdrückliche Äußerung der Parteien diesbezüglich gekommen sein kann. Diese Schilderung gibt Anlass zu Zweifel, da sie insoweit weniger plausibel und nachvollziehbar erscheint. Weitere diesbezügliche Angaben der Zeugin fehlen. Nähere Begleitumstände hinsichtlich der Details der Besprechung wie Unterhaltungen, Einwände der Gesprächsteilnehmerin seitens der Beklagten, Reaktionen im Randgeschehen oder Komplikationen in der Verhandlungsführung werden nicht angegeben. Damit bleibt die Schilderung eher überschaubar einfach. Es wird allein mitgeteilt, dass eine umfassende Vereinbarung – auch bezüglich des angelaufenen Mietrückstandes – erzielt werden sollte. Auch hier erfolgen keine Schilderungen des Verhaltens der drei Personen, der Justiziarin und der Zeuginnen, keine Querverbindung zu anderen Ereignissen oder von Handlungskomplikationen. Die Beschreibung erscheint eher farblos ohne Details. Die Aussage bleibt – mit Ausnahme der bestätigten Einbeziehung der Mietrückstände – vage und in den wenigen erwähnten Details widersprüchlich. Es wird auch nicht über die Hintergründe aufgeklärt, weshalb die Beklagte sich zu einer derartig hohen Nachzahlung aufgrund vermeintlich unberechtigter Minderung hätte verpflichten sollen, zugleich aber in dem Mietvertrag einen Mietzins, nunmehr reduziert um den geminderten Betrag, vereinbart. In Bezug auf die Glaubwürdigkeit der Zeugin ist zu berücksichtigen, dass sie als Verhandlungsführerin den Interessen der Klägerin verpflichtet war und daher ihre Interessenlage dem klägerischen Lager zuzuordnen ist. Ein beruflich bedingtes Eigeninteresse ist hierbei nicht von der Hand zu weisen, das auch in der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Die Aussage der Zeugin N beinhaltet keine eigenständigen Aspekte, sondern stimmt im Wesentlichen mit der der Zeugin C überein. Auch sie bekundet als Mithörerin des von der Zeugin C geführten Telefonats, dass die Situation als solches geregelt werden sollte. Sie konnte sich nicht daran erinnern, ob Frau N2 erklärt habe, die Mietrückstände an die Klägerin zu zahlen. Auch diese Aussage stellt sich aus den oben genannten Gründen als weniger plausibel und eher lebensfremd dar. Als Kollegin der Zeugin C war auch bei der Zeugin N aus den oben genannten Gründen ein erhebliches berufliches Eigeninteresse vorhanden. Die Feststellung, dass eine Vereinbarung bezüglich der Erstattung einbehaltener Minderungsbeträge nicht zwischen den Parteien getroffen worden ist, steht auch in Einklang mit der Auslegung der Vereinbarung vom 09.08.2011/10.08.2011, Ziff. 3 unter Berücksichtigung von Wortlaut und Parteiwillen. Nach dem Wortlaut verzichtet die Beklagte auf die Geltendmachung der vorbehaltenen Mietminderungsansprüche. Der Wortlaut – „vorbehaltlich“ – bestätigt, dass Ansprüche gemeint sind, die noch nicht geltend gemacht worden sind. Unter „vorbehaltenen Mietminderungsansprüchen“ ist also ersichtlich nicht die bereits erfolgte Minderung des Mietzinses von Mai 2010 bis September 2011 zu verstehen. Ferner ist der Gesamtkontext der Regelung zu beachten, der schon nach seinem Titel die künftige Zeit ab dem 01.10.2011 betrifft: „Zwischen den Unterzeichnern besteht Einigkeit darüber, dass der bestehende Vertrag über den Kündigungstermin hinaus mit folgenden Änderungen fortgeführt wird.“ Gemeint ist der Zeitraum ab dem 01.10.2011. Es sollte verdeutlicht werden, dass mit der Mietvereinbarung ein Mietzins in Höhe von 14.726,25 € vereinbart wird, der nicht im Anschluss aufgrund einer etwaigen Konkurrenzsituation gemindert werden könnte. Die Beklagte erklärte einen entsprechenden Verzicht in der Vereinbarung. Auch vor dem Hintergrund der anwaltlichen Schreiben vom 15.04.2010 (Anl. B11) und 04.05.2010 (Anl. B13) ergibt sich keine abweichende Einschätzung der Vertragsvereinbarung. Auch wenn die Schriftsätze im Rahmen der Vertragsverhandlungen der letztlich getroffenen Vereinbarung vorangingen und in das Ergebnis der Beratung der Parteien damit eingeflossen sind, ändern sie an der nach Wortlaut und Kontext erfolgten Vertragsauslegung in Bezug auf eine künftige Regelung – auch in Bezug auf Ziff. 3 – nichts. Auf die Aussagen der Zeuginnen N2 oder A kommt es für die Entscheidung damit nicht an. II. Die zulässige Widerklage ist hingegen begründet. Die Beklagte hat gegen die Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des in den Monaten März und April 2010 monatlich überzahlten Mietzins in Höhe von jeweils 4.908,75 €, also insgesamt 9.817,50 €. Der von der Beklagten zu zahlende monatliche Mietzins in den beiden Monaten nach § 536 Abs. 1 BGB war wegen der in diesem Zeitraum bestehenden Konkurrenzsituation zu den beiden weiteren Mietern G und Firma L GmbH gemindert. Wie bereits in Bezug auf die Klageforderung ausgeführt hat die Klägerin gegen den im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutz verstoßen, indem sie an die Konkurrenzbetriebe Räumlichkeiten auf dem Gelände, auf dem auch von der Beklagten Räumlichkeiten gemietet werden, sowie in unmittelbarer Nachbarschaft vermietet hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Parteien im Zuge der Vertragsverhandlungen einen Ausschluss bezüglich Mietminderungsansprüche für die Monate März und April 2010 vereinbart hätten. Die Aussagen der beiden Zeuginnen haben den klägerischen Vortrag schon nicht bestätigt, dass im Rahmen der Verhandlungen zum Vertragsschluss vom 09.08./10.08.2011 eine Einigung dahingehend erzielt wurde, dass auf die Geltendmachung der vorbehaltenen Minderungsbeträge aus März und April 2010 verzichtet werden sollte. Über die Monate März und April 2010 sei nach Angaben der Zeuginnen nicht explizit gesprochen worden. Es sei allein eine umfassende Regelung angestrebt worden, die den angelaufenen Mietrückstand betreffe. Sie verweisen hierbei auf den bereits angelaufenen Mietrückstand. Die Forderung der Widerklage betrifft nicht den tatsächlichen – und nach Aussage der Zeuginnen thematisierten – Mietrückstand, sondern etwaige – von der Thematik der in der Tat geminderten Zahlungen nicht erfassten – Rückforderungen von zunächst zu viel bezahltem Mietzins. Allein die übereinstimmende Aussage der Zeuginnen, den Verhandlungen habe der Schriftverkehr vom 30.04.2010/04.05.2010 zugrunde gelegt, bedeutet nicht, dass die Beklagte einen tatsächlichen Verzicht für die Monate März und April 2010 auf die Geltendmachung ausstehender Minderungsansprüche erklärt hätte. Für die Entscheidung kommt es daher nicht auf die Aussagen der Zeuginnen N2 oder A an. Dem Rückforderungsanspruch steht auch nicht § 814 BGB entgegen. Danach kann das zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Soweit eine Leistung ausdrücklich unter Vorbehalt erbracht und angenommen wird, bewahrt sich der Leistende die Möglichkeit der Rückforderung trotz Kenntnis. Als Vorbehalt genügt regelmäßig die Mitteilung, der Anspruch sei nicht berechtigt (KG Berlin, NJOZ 2007, 3410, 3412; Palandt, 73. Aufl. 2012, § 814 Rn. 5). Bei den Überweisungen hat die Beklagte im Buchungstext ausdrücklich allein unter Vorbehalt einer Mietminderung aufgrund vertragswidriger Konkurrenzsituation geleistet. Sie hat damit gegenüber der Klägerin ausdrücklich zum Ausdruck gebracht, dass sie sich die Möglichkeit der Rückforderung offenhält. Da die Beklagte nicht über längere Zeit den Mietzins vorbehaltlos gezahlt hat, ist der Anspruch auch nicht nach § 539 BGB analog ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 24.10.1995 – 7 U 171/94, juris Rn. 50). Auch die Höhe des geltend gemachten Minderungsbetrags in Höhe von 25 % gegenüber dem vertraglich vereinbarten Mietzins ist nach Überzeugung des erkennenden Gerichts angemessen. Das Gericht hat die Höhe der eingetretenen Minderung nach freier Überzeugung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO geschätzt. Bei der Festsetzung der Höhe hat das Gericht sowohl die räumliche Nähe der Konkurrenzbetriebe zu der Beklagten berücksichtigt, als auch den Umstand, dass es sich um gleich zwei Betriebe handelt, von denen die Beklagte Umsatzeinbußen erwarten kann (vgl. auch KG Berlin, NJOZ 2007, 3410, 3412). Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 u. 2 ZPO. Der Streitwert wird auf 93.266,25 € festgesetzt. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.