17 S 112/15

Ausnahmsweise ausreichendes Einzelangebot und wirksame Ermächtigung zur Vertragsunterzeichnung • Die Bestellung eines Verwalters kann ausnahmsweise wirksam sein, wenn nur ein Angebot vorgelegt wurde, sofern besondere Umstände die Einholung weiterer Angebote erschweren. • Die Angemessenheit der Verwaltervergütung ist anhand des Einzelfalls zu beurteilen; ein niedriges Honorar gegenüber dem Vorvertrag spricht nicht gegen die Ordnungsmäßigkeit. • Zwei Eigentümer können wirksam per Beschluss zur Vertretung der Gemeinschaft beim Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigt werden, wenn die essentialia negotii bereits festgelegt sind. • Eine dem Verwalter eingeräumte Befugnis zur Beitreibung von Hausgeldforderungen ist zulässig, wenn sie mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft und nicht im eigenen Namen erfolgt (vgl. § 27 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 2.12.2013 die Bestellung einer Hausverwaltung, die Festlegung der Verwaltervergütung und die Ermächtigung zweier Eigentümer zur Unterzeichnung des Verwaltervertrags. Nur ein konkretes Angebot einer Verwaltung lag vor; weitere Anfragen blieben ohne Angebot. Die Kläger rügten, es hätten mehrere Angebotsalternativen eingeholt werden müssen und der Vertragsentwurf sei nicht rechtzeitig übersandt worden. Die Gemeinschaft war stark zerstritten, frühere Verwalter hatten ihr Amt niedergelegt. Die Beschlüsse wurden angefochten; das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen und die angefochtenen Beschlüsse als ordnungsgemäße Verwaltung bestätigt. • Grundsatz: Bei Verwalterbestellung ist regelmäßig Einholung mehrerer Angebote geboten, um Leistungsumfang und Honorar zu prüfen. • Ausnahme: Hier rechtfertigen besondere Umstände (starke Zerstrittenheit, Aufgabe vorheriger Verwaltungen, erfolglose Anfragen) die Ausnahme, so dass ein einzelnes Angebot ausreichend war. • Die Kläger haben nicht dargetan, dass ihnen die verbleibende Vorbereitungszeit von einer Woche den Einspruch gegen den Vertrag ermöglicht oder ihr Abstimmungsverhalten beeinflusst hätte; verspätete Zustellung fällt in deren Risikobereich. • Das vereinbarte Verwalterhonorar (25 EUR/Monat je Wohnung) ist angesichts der Umstände und gegenüber dem Vorvertrag angemessen. • Die Ermächtigung zweier Eigentümer zur Vertragsunterzeichnung ist nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG zulässig, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile (honorar, Laufzeit, Kündigung) bereits beschlossen sind. • Zur Prozessstandschaft: Der Verwalter ist nicht befugt, Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen; die vertragliche Regelung ermächtigt ihn jedoch zur Beitreibung rückständiger Hausgelder mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft, was § 27 Abs. 3 WEG entspricht. • Sonstige vertragliche Regelungen und Zusatzvergütungen sind üblich und begegnen keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die Berufung der Beklagten war begründet; die Klage der Wohnungseigentümer wurde abgewiesen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2.12.2013 zur Bestellung des Verwalters, zur Verwaltervergütung und zur Ermächtigung zweier Eigentümer zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages entsprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere war vor dem Hintergrund der besonderen Umstände die Vorlage nur eines Angebots ausnahmsweise ausreichend, das vereinbarte Honorar ist angemessen und die Vertretungsermächtigung rechtlich zulässig. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.