12 O 290/18

Es wird festgestellt, dass sich das gemeinsame Mietverhältnis der Parteien über die Gewerberäume und Gewerbeflächen (C1-Filiale) auf dem Anwesen Straße-01 000, Ort-01, auch über den 28.02.2019 hinaus mindestens bis zum 28.02.2022 ungekündigt fortsetzt und insbesondere nicht infolge der Kündigung der Beklagten vom 19.02.2018 zum 28.02.2019 endet. Die Kosten des Rechtstreits trägt die Beklagte. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. TATBESTAND Die Klägerin ist die Mieterin eines Gewerbeobjekts auf dem Anwesen Straße-01 000 in Ort-01. Das Mietverhältnis über diese Gewerberäume und -flächen wurde mit der Beklagten als Vermieterin durch den schriftlichen Mietvertrag vom 01.07.2008 bzw. 17.07.2008 begründet (Anlage K1, Bl. 11 ff. d.A.). Die Klägerin firmierte zu diesem Zeitpunkt noch unter dem Firmennamen „C1-Lebensmittelhandels Gesellschaft mbH & Co. KG“. Die Beklagte hatte ihren Firmensitz zu diesem Zeitpunkt in Ort-02. Die Grundmiete für das gesamte Mietobjekt beträgt gemäß § 4 des Mietvertrages 7.140 EUR brutto im Monat. Hinzu kommt eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.850 EUR netto zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Mietverhältnis wurde im Verlauf des Jahres 2008 von den Mietvertragsparteien in Vollzug gesetzt. § 2 des Mietvertrages enthält u.a. folgende Regelungen: „[…] 2. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Für beide Seiten gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr als vereinbart. 3. Der Vermieter kann erstmals zum 15.09.2018 kündigen. Der Mieter kann erstmals zum 15.09.2013 kündigen. 4. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Vertrages zu gleichen Bedingungen ein. Bei Ablauf 8 x 3 Jahre und 1 x 1 Jahr. Wird durch den Mieter 12 Monate vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit weder gekündigt noch die Option ausgeübt, so gilt die Option als automatisch ausgeübt. Falls der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch macht, verliert eine etwaige, vom Vermieter vorher ausgesprochene Kündigung ihre Wirksamkeit. 5. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund – auch wegen Zahlungsverzug – bleibt von diesen Kündigungsrechten unberührt. […]“ Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 19.02.2018 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2019. Am 28.02.2018 fand ein Gespräch zwischen den Parteien im T1 in Ort-03 statt. Im Rahmen der außergerichtlichen Korrespondenz zwischen den Parteien hat die Klägerin mit Schreiben vom 13.04.2018 durch ihren Rechtsanwalt der Beklagten gegenüber u.a. mitgeteilt, dass sie die Ansicht vertrete, dass das Optionsrecht ausdrücklich gegenüber der Beklagten durch ein Schreiben vom 26.02.2018, dass der Beklagten am 27.02.2018 zugegangen sei, ausgeübt worden sei (vgl. Anlage K7, Bl. 24 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 24.04.2018 nahm die Beklagte auf das Schreiben der Klägerin vom 13.04.2018 Bezug und teilte u.a. mit, dass sie die Auffassung zu einer Verlängerung des Mietvertrages nicht teile (vgl. Anlage K8, Bl. 28 f. d.A.). Die Klägerin behauptet, sie habe mit Schreiben vom 26.02.2018 gegenüber der Beklagten von ihrem Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 2 Z. 4 Gebrauch gemacht (vgl. Anlage K3, Bl. 19 d.A.). Dieses Schreiben sei der Beklagten ausweislich des postalischen Nachweises am 27.02.2018 zugestellt worden (vgl. Anlage K4, Bl. 20 d.A.). Des Weiteren habe der zuständige Sachbearbeiter der Klägerin, Herr E1, versucht, ein inhaltlich gleichlautendes Schreiben mit Datum vom 28.02.2018 der Geschäftsführerin der Beklagten anlässlich des persönlichen Zusammentreffens am 28.02.2018 zu übergeben. Die Geschäftsführerin habe die Annahme dieses Schreibens jedoch ohne nähere Begründung verweigert. Dies zeige der handschriftliche Vermerk des Sachbearbeiters der Klägerin auf dem Schreiben vom 28.02.2018 (vgl. Anlage K5, Bl. 21 f. d.A.). Die Klägerin behauptet zudem, dass ein üblicherweise bei der Klägerin zur Anwendung gelangender Mustermietvertrag als Diskussionsgrundlage für die Vertragsgespräche zwischen den Parteien gedient habe. Bei diesen Vertragsverhandlungen sei der Beklagten auch die Möglichkeit eingeräumt worden, zu den einzelnen Vertragsregelungen Alternativvorschläge zu unterbreiten und diese in das Vertragswerk einzubringen. Die Beklagte habe nicht von der ihr eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, ihrerseits ein Vertragswerk vorzulegen. Die Klägerin ist der Ansicht, die Kündigung der Beklagten vom 19.02.2018 zum 28.02.2019 sei durch die Optionsausübung der Klägerin überholt. Das Mietverhältnis ende frühestens zum 28.02.2022. Sie ist zudem der Ansicht, dass die Regelung des § 2 des Mietvertrages keine Allgemeine Geschäftsbedingung darstelle. Selbst wenn man dies unterstellte, sei die Beklagte durch diese Regelung jedoch nicht unangemessen benachteiligt. Auch sei die Regelung nicht unklar, sondern vielmehr eindeutig, insbesondere was die Reihenfolge der Verlängerungsoptionen anbelange. Zudem sei die Vertragslaufzeit von 25 Jahren unter Berücksichtigung von § 544 BGB ohne weiteres zulässig und nicht zu beanstanden. Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass sich das gemeinsame Mietverhältnis der Parteien über Gewerberäume und Gewerbeflächen (C1-Filiale) auf dem Anwesen Straße-01 000, Ort-01, auch über den 28.02.2019 hinaus mindestens bis zum 28.02.2022 ungekündigt fortsetzt und insbesondere nicht infolge der Kündigung der Beklagten vom 19.02.2018 zum 28.02.2019 endet. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, dass der Mietvertrag von der Klägerin einseitig vorgegeben worden sei, ohne dass die Beklagte Gelegenheit gehabt habe, auf den Inhalt des Vertrages Einfluss zu nehmen. Wiederholte Versuche der Beklagten, einzelne Klauseln des von der Klägerin vorgegebenen Vertragsmusters im Rahmen von Verhandlungen in ihrem Sinne abzuändern, seien von der Klägerin stets zurückgewiesen worden. Die Klägerin habe unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass der Vertrag entweder in dieser Form oder gar nicht abgeschlossen werde. Die Klägerin habe diesen Vertrag in einer Vielzahl von Fällen für verschiedene ihrer Standorte vorgegeben. Die Beklagte behauptet weiter, dass ihr das Schreiben der Klägerin vom 26.02.2018 zur Optionsausübung nie zugegangen sei. Etwas anderes könne auch nicht durch den Einlieferungsbeleg der L1 AG angenommen werden. Daraus ergebe sich nicht, dass das Schreiben der Klägerin vom 26.02.2018 zugestellt worden sei, sondern dass irgendein Schreiben von irgendjemandem am 26.02.2018 an irgendeinen Adressaten als Einwurfeinschreiben auf den Weg gebracht worden sei. Auch habe der Sachbearbeiter der Klägerin nicht versucht der Geschäftsführerin der Beklagten am 28.02.2018 ein Schreiben zu übergeben. Dies könne der Hausverwalter der Beklagten bestätigen, der während des Gesprächs die ganze Zeit zugegen gewesen sei. Darüber hinaus sei fraglich, weshalb die Klägerin ein Schreiben mit einem anderen Datum persönlich habe übergeben wollen, obwohl ein inhaltlich gleichlautendes Schreiben mit Datum vom 26.02.2018 schon am 27.02.2018 zugestellt worden sein soll. Die Beklagte ist der Ansicht, die von ihr ausgesprochene Kündigung sei wirksam und das zwischen den Parteien bestandene Mietverhältnis sei damit wirksam beendet worden. Die Klägerin habe ihr Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt, da eine schriftliche Optionsausübung die Voraussetzung für die Wirksamkeit darstelle und eine solche der Beklagten niemals zugegangen sei. Zudem könne die Klägerin von der Verlängerungsoption in § 2 Z. 4 des Mietvertrages keinen Gebrauch machen, da die von ihr einseitig vorgegebene Klausel einer AGB-rechtlichen Kontrolle nicht standhalte, da diese als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB anzusehen sei. Zudem verstoße die Regelung gegen das Transparenzgebot, da § 2 des Mietvertrages unklar und verwirrend formuliert sei. Des Weiteren sei auch die Verlängerung des Mietvertrages von insgesamt 25 Jahren als eine unangemessene Benachteiligung für die Beklagte zu deuten. Die Beklagte ist daneben der Ansicht, dass die Klausel auch als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB zu qualifizieren sei, da der Verlängerungszeitraum in einem auffälligen Missverhältnis zu der Erstlaufzeit des Mietvertrages stehe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.04.2019 (Bl. 154 ff. d. A.) sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien vollumfänglich Bezug genommen. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE Die Klage ist zulässig und begründet. I. Die Feststellungsklage ist zulässig. Die Klägerin hat insbesondere ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO. Ein solches setzt voraus, dass die Klägerin ein schutzwürdiges Interesse an einer alsbaldigen Feststellung eines Rechtsverhältnisses hat. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn der Klägerin im Verhältnis zur Beklagten eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass diese das subjektive Recht der Klägerin ernstlich bestreitet und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. Zöller/Greger , 31. Aufl. 2016, § 256, Rn. 7.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Zwischen den Parteien steht die Wirksamkeit der von der Beklagten erklärten Kündigung in Streit. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse daran, zu klären, ob das Mietverhältnis weiterhin besteht. II. Die Klage ist auch begründet. Die von der Beklagten mit Schreiben vom 19.02.2018 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2019 führt nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses. Die Klägerin hat wirksam von ihrem „Optionsrecht“ gemäß § 2 Z. 4 des Mietvertrages Gebrauch gemacht, so dass die Kündigung durch die Beklagte unwirksam geworden ist und sich das Mietverhältnis vom Kündigungszeitpunkt hinaus um weitere drei Jahre, also bis zum 28.02.2022, verlängert hat. 1. Gemäß § 2 Z. 2 des Mietvertrages haben die Parteien das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es handelt sich damit grundsätzlich um ein unbefristetes Mietverhältnis. Die weitere Regelung des § 2 Z. 2 des Mietvertrages legt fest, dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist, dass jedoch für beide Parteien eine einjährige Kündigungsfrist gilt. Anschließend wird mit § 2 Z. 3 des Mietvertrages eine Regelung hinsichtlich eines zeitlichen Ausschlusses des Kündigungsrechts derart getroffen, dass die Beklagte erstmals zum 15.09.2018 und dass die Klägerin erstmals zum 15.09.2013 kündigen kann. § 2 Z. 4 des Mietvertrages enthält daneben das Optionsrecht zu Gunsten der Klägerin, den Mietvertrag zu verlängern. Durch ihr Schreiben vom 19.02.2018 hat die Beklagte daher grundsätzlich gemäß der Regelungen des § 2 Z. 2 und 3 des Mietvertrages regelgerecht die ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Allerdings ist die Kündigung durch die Optionsausübung gemäß § 2 Z. 4 des Mietvertrages obsolet geworden. Die Klägerin behauptet insoweit, dass sie einerseits ein Schreiben mit Datum vom 26.02.2018 an die Beklagte gesandt habe, welches die aktive Ausübung des Optionsrechts gegenüber der Beklagten beinhaltet habe. Andererseits habe der zuständige Sachbearbeiter der Klägerin versucht, ein inhaltlich gleichlautendes Schreiben der Geschäftsführerin der Beklagten bei dem persönlichen Zusammentreffen am 28.02.2018 zu übergeben. Die Beklagte bestreitet sowohl den Zugang des Schreibens vom 26.02.2018 als auch den Übergabeversuch eines inhaltlich gleichlautenden Schreibens am 28.02.2018. Auf die Frage, ob das Schreiben vom 26.02.2018 der Beklagten tatsächlich zugegangen ist oder ob ein Übergabeversuch stattgefunden hat, kommt es vorliegend allerdings nicht an. Im Rahmen der außergerichtlichen Korrespondenz hat die Klägerin mit Schreiben vom 13.04.2018 erklärt, dass die ausdrückliche Optionsausübung ihrerseits durch das genannte Schreiben vom 26.02.2018 erfolgt sei. Mit Schreiben vom 24.04.2018 nahm die Beklagte auf das Schreiben vom 13.04.2018 Bezug und teilte u.a ihre gegenteilige Rechtsauffassung mit. Damit ist von einer Kenntnisnahme der Beklagten hinsichtlich der Ausübung des Optionsrechts der Klägerin nach § 2 Z. 4 des Mietvertrages auszugehen. In dem Schriftsatz der Klägerin vom 13.04.2018 wurde zwar nicht ausdrücklich erklärt, dass mit diesem Schreiben das Optionsrecht ausgeübt werde. Durch die Mitteilung, dass die ausdrückliche Optionsausübung seitens der Klägerin erfolgt sei, konnte die Beklagte aber nicht mehr davon ausgehen, dass die Klägerin von dem Recht aus § 2 Z. 4 des Mietvertrages keinen Gebrauch machen würde. Die Bezugnahme der Klägerin in dem Schreiben vom 13.04.2018 ist daher als Ausübung ihres Optionsrechts auszulegen. Für die Ausübung war es auch nicht erforderlich, dass die Verlängerung des Mietvertrages schriftlich gegenüber der Beklagten angezeigt wird. Der Ansicht der Beklagten kann insoweit nicht gefolgt werden. In § 2 Z. 4 des Mietvertrages ist lediglich festgehalten, dass die Option als automatisch ausgeübt gilt, wenn durch den Mieter zwölf Monate vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit weder gekündigt noch die Option ausgeübt wird. Ein Schriftformerfordernis, das als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Optionsausübung anzusehen ist, wurde vertraglich nicht geregelt. Vielmehr deutet die ausdrückliche Regelung in § 2 Z. 4 des Mietvertrages „so gilt die Option als automatisch ausgeübt“ darauf hin, dass gerade kein Schriftformerfordernis normiert werden sollte. Dieser Regelung steht auch nicht § 550 BGB entgegen. Diese Norm legt fest, dass ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn dieser für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, § 550 S. 1 BGB. Im vorliegenden Fall wurde der Mietvertrag allerdings gemäß § 2 Z. 2 schriftlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es wurde lediglich das Recht zur Verlängerung des Mietvertrages derart geregelt, dass für dessen Ausübung keine Schriftform vorliegen muss. Es liegt mithin ein schriftlicher Mietvertrag für unbestimmte Zeit vor, so dass die Anwendung des § 550 BGB in diesem Fall ausscheidet. Auch im Hinblick auf § 2 Z. 4 des Mietvertrages – betrachtet man diesen isoliert vom Mietvertrag – kann § 550 BGB im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen, denn die Ausübung von Verlängerungsoptionen fällt nicht in den Anwendungsbereich dieser Norm (vgl. BGH, Urt. v. 05.02.2014 – AZ. XII ZR 65/13, NJW 2013, 1300 (Rn. 28); Palandt/Weidenkaff , 77. Aufl. 2018, § 550, Rn. 4.). Darüber hinaus ist dem Gesetz eine stillschweigende Verlängerung von Mietvertragsverhältnissen auch nicht fremd. Mit § 545 S. 1 BGB ist geregelt, dass sich das Mietvertragsverhältnis nach Ablauf der Mietzeit dadurch fortsetzen kann, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Auch wenn diese Regelung im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangt, kann der Gedanke, dass sich ein Mietverhältnis allein auf der Grundlage eines tatsächlichen Vorgangs verlängern kann, vergleichsweise herangezogen werden (vgl. zur „Fortsetzung des Gebrauchs“ Palandt/Weidenkaff , 77. Aufl. 2018, § 545, Rn. 7.). 2. Die Klausel des § 2 Z. 4 des Mietvertrages ist auch nicht unwirksam. Die Beklagte trägt insoweit vor, dass die Regelung unwirksam sei, weil diese einer AGB-rechtlichen Kontrolle nicht standhalten würde. Die Klägerin vertritt hingegen die Ansicht, dass zwar als Grundlage für den vorliegenden Mietvertrag ein Mustervertrag von ihr herangezogenen worden sei, dass die inhaltlichen Bestimmungen im vorliegenden Fall aber zwischen den Parteien ausgehandelt worden seien und dass es sich daher nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Regelungen in dem Mietvertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen. Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin als Verwenderin der Beklagten vorformulierte Vertragsbedingungen gestellt hat, die die Klägerin für eine Vielzahl von Verträgen verwendet. Gemäß § 305 Abs. 1 S. 3 liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn es hinsichtlich der Klauseln zu einem wirklichen Aushandeln gekommen ist. Unter einem Aushandeln ist dabei mehr zu verstehen als unter einem bloßen Verhandeln. Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung seiner eigenen Interessen einräumen (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, § 305, Rn. 20.). Ausnahmsweise kann auch dann eine Individualvereinbarung vorliegen, obwohl der ursprüngliche Text unverändert bleibt, wenn der andere Teil nach gründlicher Erörterung von der Sachgerechtigkeit der Regelung überzeugt wird und dieser zustimmt. Ein einfaches ausdrückliches Einverständnis, nachdem auf eine möglicherweise belastende Klausel hingewiesen worden ist, reicht hingegen nicht aus (vgl. Palandt/Grüneberg , a.a.O.). Die Klägerin hat vorgetragen, dass die Bedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden seien und es sich daher nicht um AGB handele. Da sie sich auf § 305 Abs. 1 S. 3 BGB beruft, trägt die Klägerin die Beweislast hierfür (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, § 305, Rn. 23). Dem Vortrag der Klägerin, dass lediglich ein von ihr erstellter Mustervertrag als Diskussionsgrundlage gedient habe und dass im Übrigen weitreichend darüber verhandelt worden sei, ist die Beklagte vollumfänglich entgegengetreten. Sie behauptet, der Mietvertrag sei von der Klägerin einseitig vorgegeben worden, ohne dass sie die Gelegenheit gehabt habe, auf den Inhalt des Vertrages Einfluss zu nehmen. Wiederholte Versuche der Beklagten, einzelne Klauseln des Vertragsmusters im Rahmen von Verhandlungen in ihrem Sinne abzuändern, seien von der Klägerin stets zurückgewiesen worden. Die Klägerin habe unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass der Vertrag entweder in dieser Form oder gar nicht abgeschlossen werde. Unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten kann zwar davon ausgegangen werden, dass ein Verhandeln hinsichtlich des Mietvertrages durchaus stattgefunden hat. Allerdings kann den unterschiedlichen Behauptungen der Parteien nicht mit Sicherheit entnommen werden, dass die Regelungen aus dem Mustermietvertrag im Rahmen dieser Verhandlungen ernsthaft zur Disposition gestellt worden sind. Die Klägerin hat nicht zur Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO vorgetragen, dass die Klauseln ausgehandelt und nach gründlicher Erörterung von den Parteien übereinstimmend in den Mietvertrag aufgenommen wurden. Es ist zu ihren Lasten vielmehr davon auszugehen, dass die vertraglichen Regelungen allenfalls im Rahmen eines bloßen Verhandelns in den Mietvertrag aufgenommen wurden. Zwar ist es auch möglich, dass nur einzelne Vertragsbedingungen eines Vertrages ausgehandelt werden und dass die übrigen Klauseln weiterhin als AGB zu betrachten sind. Das Aushandeln kann sich auch nur auf einen Teil einer Klausel beschränken. Allerdings trägt die Klägerin schon nicht vor, dass die streitgegenständliche Vorschrift des § 2 Z. 4 des Mietvertrages konkret zwischen den Parteien erörtert und ausgehandelt worden ist. Ihr Vortrag bezieht sich lediglich allgemein auf § 2 des Mietvertrages. Der Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB ist daher grundsätzlich eröffnet. Allerdings finden diese Vorschriften im vorliegenden Fall gemäß § 310 Abs. 1 BGB nur eingeschränkt Anwendung, da der Mietvertrag zwischen zwei juristischen Personen im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB geschlossen wurde. Bei der Überprüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen Unternehmern bilden grundsätzlich allein die Vorschriften des § 307 BGB und des § 308 Nr. 1 lit. a), b) BGB die alleinige Grundlage. Nach § 310 Abs. 1 S. 2 BGB findet § 307 Abs. 1, 2 BGB allerdings auch bei Verträgen, die zwischen juristischen Personen geschlossen wurden, insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nrn. 1, 2 – 8 BGB und § 309 BGB genannten Vertragsbestimmungen führt. Der Anwendungsbereich der hier allein in Betracht kommenden Regelung des § 309 Nr. 9 lit. b) BGB ist jedoch nicht eröffnet. Gemäß § 309 Nr. 9 lit. b) BGB ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung dann unwirksam, wenn bei einem Vertragsverhältnis, das die Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr vereinbart ist. Diese Vorschrift ist allerdings auf typische Dauerschuldverhältnisse, wie etwa das Mietverhältnis, nicht anwendbar. Eine Ausnahme kann dann gelten, wenn die Abwicklung des Mietverhältnisses nur auf eine kurze Zeit angelegt ist, wie z.B. das Mieten eines Hotelzimmers (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, § 309, Rn. 1, 86.). Letzteres trifft auf den vorliegenden Fall nicht zu. Vorliegend ist die Überprüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrags, insbesondere des § 2 Z. 4, daher allein am Maßstab des § 307 BGB vorzunehmen. Die Beklagte trägt vor, dass die Klausel des § 2 Z.4 des Mietvertrags gemäß § 307 Abs. 1 BGB unangemessen sei, weil diese unklar und verwirrend formuliert und damit intransparent sei, dass die Verlängerung von insgesamt 25 Jahren und auch die Optionsausübung durch Schweigen unangemessen sei und dass es sich darüber hinaus um eine überraschende Klausel nach § 305 c BGB handele. Letzteres sei der Fall, weil die „Erstlaufzeit“ des Mietvertrages, binnen der die Kündigungsrechte von Vermieter und Mieter ausgeschlossen seien, gemäß § 2 Z. 3 des Mietvertrages fünf bzw. zehn Jahre betrage und der Verlängerungszeitraum von 25 Jahren demgegenüber im Vergleich zur Erstlaufzeit ein auffälliges Missverhältnis darstelle. Den Ansichten der Beklagten ist nicht zu folgen. Die Klausel ist nicht als unklar oder verwirrend und damit nicht als intransparent zu qualifizieren. Unter dem Transparenzgebot ist die Verpflichtung des Verwenders zu verstehen, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Die Regelungen müssen im Kontext mit den übrigen Klauseln verständlich sein (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, § 307, Rn. 21.). Diesen Anforderungen genügt die Regelung des § 2 Z. 4 des Mietvertrages. Aus dieser ergibt sich eindeutig, dass das Mietverhältnis grundsätzlich unbefristet ist, für das aber das gesetzliche Kündigungsrecht eingeräumt wurde, § 2 Z. 2. Anschließend ist eine zeitliche Bestimmung dafür vorgesehen, wann erstmals von dem Kündigungsrecht Gebrauch gemacht werden kann, § 2 Z. 3. Anknüpfend daran wurde dem Mieter die Option eingeräumt, einseitig den Mietvertrag zu verlängern, wenn zuvor eine Kündigung ausgesprochen wurde. Der Anknüpfungspunkt für die Ausübung des Optionsrechts ist dabei der Vertragsablauf. In Zusammenschau dieser Regelungen ergibt sich daher klar der Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Insbesondere ist eindeutig erkennbar, dass dem Grunde nach ein unbefristetes Mietverhältnis begründet werden sollte. Hinzu kommt, dass den Parteien als Unternehmer ein gewisses Maß an Sachkenntnis unterstellt werden kann, so dass davon ausgegangen werden kann, dass diese – im Gegensatz zu Verbrauchern im Sinne des § 13 BGB – für sie nachteilige Regelungen eines Vertrages erkennen. Diese sind daher weniger schutzwürdig, als Verbraucher (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, Überbl. v. § 305, Rn. 8 ff.). Auch hinsichtlich des Verlängerungszeitraums in Höhe von insgesamt 25 Jahren (8 x 3, 1 x 1 gem. § 2 Z. 4 des Mietvertrages) kann nicht von einer unangemessenen Regelung ausgegangen werden. Gemäß § 544 BGB ist auch eine Mietvertragszeit von 30 Jahren möglich, so dass die hier vorliegende Verlängerungsoption von 25 Jahren nicht als unangemessen gewertet werden kann. Darüber hinaus ist die Klausel des § 2 Z. 4 des Mietvertrags auch nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB. Eine solche überraschende Klausel liegt vor, wenn diese objektiv ungewöhnlich ist und der Vertragspartner mit der Klausel nicht zu rechnen braucht. Bei dieser Beurteilung sind die Kenntnisse der Parteien einzubeziehen (vgl. Palandt/Grüneberg , 77. Aufl. 2018, § 305 c, Rn. 3, 4.). Zudem darf die Klausel weder versteckt sein, noch an einem ungewöhnlichen Ort auftauchen. Die Voraussetzungen des § 305 c BGB sind vorliegend nicht gegeben. Eine gewisse Sachkenntnis als Unternehmerin vorausgesetzt (s.o.), kann die Klausel nicht als überraschend eingeordnet werden. Aber auch ohne diese Sachkenntnis ist die Regelung des § 2 Z. 4 nicht objektiv ungewöhnlich. Mit dieser Klausel wurde eine Verlängerungsoption zu Gunsten der Klägerin als Mieterin eingeräumt, wie es in Mietverträgen – gemessen an den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere §§ 542, 545 BGB – durchaus erwartet werden kann. Dies gilt umso mehr, als es sich hier um ein Mietvertragsverhältnis für Gewerberäume und –flächen handelt. § 2 Z. 4 des Mietvertrages war auch nicht unter einer ungewöhnlichen Rubrik versteckt, sondern vielmehr bereits zu Beginn des Mietvertrages erkennbar in den Vertrag eingepflegt. Unschädlich ist insoweit auch, dass § 2 Z. 4 des Mietvertrages einerseits teilweise auf Seite 2 unten und dann auf Seite 3 oben nochmal vollständig im Mietvertrag abgedruckt ist. Hierbei handelt es sich eindeutig lediglich um einen Druckfehler, der nicht derartig irritiert, dass damit die inhaltlichen Regelungen unverständlich werden. 3. Der Mietvertrag wurde von der Beklagten zum 28.02.2019 gekündigt, so dass sich in Anwendung der Regelung des § 2 Z. 4 des Mietvertrags die Vertragslaufzeit um drei Jahre ab dem Kündigungszeitpunkt verlängert. Die Laufzeit des Mietvertrages hat sich damit bis zum 28.02.2022 verlängert. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.