15 O 143/05

Unwirksamkeit starrer Renovierungsklauseln und Anerkenntnis zur Kündigungswirkung • Die Beklagte hat das Anerkenntnis abgegeben, dass die Kündigung erst zum 31.03.2006 wirkt; folglich ist das Mietverhältnis nicht bereits zum 31.03.2005 beendet. • Eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter starre Renovierungsfristen vorgibt ("mindestens alle 3/5 Jahre"), ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. • Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker in der Klausel ist ebenfalls nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. • Verkaufstheken, die zur Präsentation der Ware und Aufbewahrung von Arbeitsmaterialien dienen, sind als für den Fortbetrieb erforderliche Ladeneinrichtung gemäß § 811 Nr. 5 ZPO unpfändbar und unterliegen daher nicht dem Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von der Beklagten erklärten Kündigung eines Gewerbemietvertrags sowie über die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und die Herausgabe zweier Verkaufstheken. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 23.12.2004 zum 31.03.2005; der Kläger widersprach und hielt eine Kündigung erst zum 31.03.2006 für zulässig. Die Beklagte erkannte den Feststellungsantrag zur Kündigungswirkung an. Vertraglich verpflichtete § 13 Nr. 3.1 die Mieterin zu Schönheitsreparaturen "mindestens alle 3/5 Jahre" und schrieb fachmännische Ausführung vor; der Kläger hielt diese Klauseln für wirksam, die Beklagte für unwirksam. Der Kläger machte außerdem sein Vermieterpfandrecht an zwei Verkaufstheken geltend, die die Beklagte beim Auszug mitnahm; die Beklagte behauptete, sie benötige die Theken zur Fortführung ihrer selbständigen Tätigkeit und sie seien unpfändbar. • Zum Klageantrag 1: Das Anerkenntnis der Beklagten führt zur Feststellung, dass die Kündigung erst zum 31.03.2006 wirkt; dem Antrag war daher stattzugeben. • Zum Klageantrag 2: § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrags enthält starre Renovierungsintervalle ("mindestens alle 3/5 Jahre"), die dem Mieter die Möglichkeit nehmen, nachzuweisen, dass die Räume trotz Fristablauf in einem guten Erhaltungszustand sind. Eine solche starre Fristenregelung stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S.2 BGB unterläuft. • Die Regelung, dass Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker auszuführen seien, ist ebenfalls nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter übermäßig belastet. • Die Ausführungen zum Schutz von Mietern gelten auch für Gewerbemietverträge; § 307 BGB ist auf Unternehmer anwendbar und schützt auch gewerbliche Mieter vor übermäßig belastenden Formularregelungen. • Zum Klageantrag 3: Die Verkaufstheken sind als für den Fortbetrieb notwendige Ladeneinrichtung einzelfallbezogen zu beurteilen und fallen als unpfändbare Gegenstände unter § 811 Nr. 5 ZPO; damit unterliegen sie nicht dem Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB und ein Herausgabeanspruch aus § 562b Abs. 1 BGB besteht nicht. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung: Die Kosten wurden anteilig verteilt; die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde mit Sicherheitsleistung geregelt. Der Kläger obsiegt in seinem Feststellungsantrag zur Kündigungswirkung: Die Beklagte hat anerkannt, dass das Mietverhältnis erst zum 31.03.2006 endet; hierzu wurde festgestellt. Die weitergehende Klage wurde abgewiesen: Die Renovierungsklausel § 13 Nr. 3.1 ist wegen starrer Fristen und Verpflichtung zur Arbeit durch Fachhandwerker nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, sodass der Kläger keinen Anspruch aus dieser Klausel geltend machen kann. Ebenso besteht kein Anspruch auf Herausgabe der zwei Verkaufstheken, weil sie als unpfändbare Ladeneinrichtung gemäß § 811 Nr. 5 ZPO nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Die Beklagte trägt die Hauptkosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorbehaltlich Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.