1 O 559/04

Erwerber in Zwangsversteigerung: wirksame Kündigung und Räumungsanspruch trotz Mieteraufwendungen • Der Erwerber einer Immobilie in der Zwangsversteigerung kann nach §§57,90 ZVG in bestehende Mietverhältnisse eintreten und bei wirksamer Kündigung gemäß §546 BGB Räumung und Herausgabe verlangen. • Das Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG ist ausgeschlossen, wenn der Mieter einen 'verlorenen Baukostenzuschuss' aufgrund einer Vereinbarung geleistet hat; eine solche Vereinbarung ist substantiiert darzulegen und aus dem Vertragsinhalt zu entnehmen. • Eine Feststellungswiderklage ist unzulässig, wenn der Klagegegenstand unbestimmt ist oder das erforderliche Feststellungsinteresse fehlt; regelmäßig ist eine Leistungsklage zumutbar und geboten. • Treuwidrige oder verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Ausübung des Zwangsversteigerungsrechtes bestehen nicht allein aufgrund von Mieteraufwendungen, da der Mieter durch Herausnahme- und Bereicherungsansprüche geschützt ist. Die Beklagten mieteten seit 1998 ein Atelier (ca.199 m²) auf dem Grundstück W-Straße in Düsseldorf. Die Klägerin ersteigerte das Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren und kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.12.2003 unter Berufung auf §57a ZVG. Die Beklagten leisteten umfangreiche Ausbauten und meldeten Baukosten in der Versteigerung an; sie verweigerten die Herausgabe und erhoben eine Hilfswiderklage mit Feststellungsanträgen wegen angeblicher Bereicherung der Klägerin. Die Klägerin begehrte Räumung und Herausgabe, die Beklagten begehrten Abweisung und subsidiär Feststellung der Nichtbestehens von Nachzahlungsansprüchen bzw. Ausgleich wegen Bereicherung. Das Gericht prüfte insbesondere, ob ein verlorener Baukostenzuschuss nach §57c ZVG vorliegt und ob die Widerklage zulässig ist. • Die Klägerin ist durch Zuschlag Eigentümerin geworden und kraft Eintritts in das Mietverhältnis gemäß §§57 ZVG, 578, 566 Abs.1 BGB berechtigt, die Räume nach wirksamer Kündigung herauszuverlangen (§546 BGB). • Es ist nicht festgestellt, dass die Mieter aufgrund einer Vereinbarung einen 'verlorenen Baukostenzuschuss' geleistet haben; die Vertragsunterlagen (insb. §18 und Anlage C) enthalten keine vertragliche Ausbauverpflichtung der Mieter im Sinne von §57c ZVG. Damit ist das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeschlossen oder jedenfalls die Kündigung aus anderen Gründen wirksam. • Soweit die Beklagten auf außervertragliche Absprachen verweisen, wäre eine solche Verpflichtung der Schriftform nach §550 BGB unterlegen und damit nicht geeignet, die ordentliche Kündigung zu verhindern; Treuwidrigkeitsvorwürfe sind nicht substantiiert. • Die von den Beklagten erhobene Hilfswiderklage ist unzulässig: der Klageantrag ist unbestimmt und es fehlt das notwendige Feststellungsinteresse, weil eine Leistungsklage auf Ausgleich der behaupteten Bereicherung möglich und zumutbar ist; eine negative Feststellung ist nicht geboten, weil die Klägerin derzeit keine Nachzahlungsansprüche gegenüber den Beklagten geltend macht. • Auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Regelungen des ZVG werden zurückgewiesen; der Mieter ist durch Herausnahme- und Bereicherungsansprüche ausreichend geschützt. • Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den einschlägigen ZPO-Vorschriften (§§91, 708, 709, 711 ZPO). Die Klage ist zulässig und begründet: die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die bezeichneten Gewerberäume zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Hilfswiderklage der Beklagten ist unzulässig und wurde abgewiesen. Die Kündigung der Klägerin war wirksam, weil kein nachweisbarer verlorener Baukostenzuschuss vereinbart wurde und etwaige außerhalb des Vertrages liegende Absprachen der Schriftform nach §550 BGB unterlägen; treuwidrige oder verfassungsrechtliche Einwendungen der Beklagten wurden nicht anerkannt. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits, das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; hinsichtlich der Kostenvollstreckung wurden Sicherheitsleistungen angeordnet.