21 S 504/05

Wirksamkeit von Abgeltungsklausel und Anspruch auf Renovierungsabgeltung und Schadensersatz • Eine formularmäßige Abgeltungsklausel in einem Mietvertrag ist nicht per se unwirksam; maßgeblich ist, ob die Klausel dem Mieter eine Berücksichtigung des Erhaltungszustands im Einzelfall ermöglicht oder ihn unangemessen benachteiligt. • Eine Abgeltungsklausel, die formuliert, der zu zahlende Anteil bestimme sich "in der Regel" nach den vollen Fristen und der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit, kann ausreichend flexible Berücksichtigung des Erhaltungszustands ermöglichen. • Bei der Beweiswürdigung in der Berufungsinstanz ist das Berufungsgericht an die erstinstanzlichen Feststellungen gebunden, sofern keine konkreten Anhaltspunkte bestehen, die neue Feststellungen gebieten (§ 529 ZPO). • Vermieterin hat Anspruch auf vertragliche Abgeltung und daneben auf Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB, wenn Renovierungsarbeiten unvollständig oder mangelhaft ausgeführt wurden. • Fotodokumente und Übergabeprotokoll können das Vortragsschema des Vermieters stützen; der Mieter trägt die Beweislast dafür, dass die Fotos nicht den auszugsbegleitenden Zustand zeigen. Die Klägerin (Vermieterin) forderte von der Beklagten (Mieterin) Zahlungen wegen nicht oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen und unterlassener Mängelbeseitigung nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2001. Die Parteien hatten einen Mietvertrag vom 17.02.1994 mit AVB, die Fristen für Schönheitsreparaturen und eine Abgeltungsklausel bei vorzeitiger Rückgabe (Ziffer 11 Abs.4 i.V.m. Ziffer 4 Abs.2) enthielten. Die Klägerin verlangte insgesamt €5.075,81; das Amtsgericht sprach ihr €4.643,64 zu. Die Beklagte legte Berufung ein und rügte die Verwendung der Vertragsklausel und die Beurteilung des Wohnungszustandes; sie behauptete zudem, gravierende bauseitige Mängel hätten Renovierungen unmöglich gemacht. Streitgegenstand war vor allem die Wirksamkeit der Abgeltungsklausel und die konkrete Höhe der ersatzfähigen Renovierungs- und Schadenspositionen. • Zulässigkeit: Die Berufung ist form- und fristgerecht, in der Sache unbegründet. • Wirksamkeit der Vertragsklausel: Die Kammer hält Ziffer 11 Abs.4 i.V.m. Ziffer 4 Abs.2 AVB für wirksam; die Formulierung "in der Regel" erlaubt eine Berücksichtigung des Erhaltungszustandes und verhindert eine unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 BGB). • Rechtsprechung: Die Entscheidung knüpft an die BGH-Rechtsprechung an (u.a. VIII ZR 52/06) und berücksichtigt, dass eine starre Abgeltungsregel unzulässig ist, hier aber aufgrund der Öffnung "in der Regel" nicht vorliegt. • Beweiswürdigung und Bindung: Das Berufungsgericht ist an die erstinstanzlichen Feststellungen gebunden (§ 529 Abs.1 Nr.1 ZPO). Konkrete Anhaltspunkte, die eine neue Feststellung erfordern, sind nicht dargetan. • Sachverständigengutachten: Nach dem Gutachten waren Feuchtigkeitsschäden nicht bauseitig bedingt; daher bestanden keine Hemmungen für Schönheitsreparaturen. • Beweislast der Beklagten: Die Beklagte konnte nicht substantiiert darlegen, dass die vorgelegten Lichtbilder nicht den auszugsbegleitenden Zustand zeigten; daher blieb es bei den Feststellungen des Amtsgerichts zu Umfang und Kosten der Renovierungsarbeiten. • Schadensersatz: Soweit Renovierungen mangelhaft ausgeführt wurden, besteht ein zusätzlicher Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB für die zur Wiederherstellung notwendigen Kosten. • Kosten und Vollstreckung: Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, Revision wurde zugelassen. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; das erstinstanzliche Urteil wird bestätigt. Die Klägerin erhält insgesamt €4.643,64: davon €1.137,63 aus der vertraglichen Abgeltungsklausel für unrenovierte Räume und €1.335,68 als Schadensersatz für mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen sowie weitere €2.170,33 wegen übervertraglichen Gebrauchs bzw. unterlassener Mängelbeseitigung. Die Kammer hält die Abgeltungsklausel für wirksam, da sie eine Berücksichtigung des Erhaltungszustands ermöglicht und damit keine unangemessene Benachteiligung nach §307 BGB darstellt. Die Beklagte konnte die Gegenbeweise nicht substantiiert führen; die vorgelegten Fotodokumente und das Gutachten stützen die Anspruchsberechnung. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde zugelassen.