30 O 6/06 (Baul)

Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich: Wirksamkeit der Satzung und Zulässigkeit der Vorabentscheidung • Die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist auch ohne Bebauungsplan zulässig, wenn die Entwicklungssatzung rechtswirksam ist. • Eine zuvor rechtskräftig bestätigte Normenkontrollentscheidung zur Wirksamkeit der Entwicklungssatzung bindet die Beteiligten in einem Enteignungsverfahren, selbst wenn eine Verfassungsbeschwerde anhängig ist. • Die für die Enteignung erforderliche Prüfung des Gemeinwohls ist mit dem Erlass der Entwicklungssatzung bereits vorgeprägt; in der Enteignungsentscheidung bleibt nur noch zu prüfen, ob der Zugriff auf das einzelne Grundstück erforderlich ist. • Ernsthafte Bemühungen um einen freihändigen Erwerb können entbehrlich sein, wenn der Eigentümer von vornherein die Übertragung ausgeschlossen und die Zulässigkeit der Enteignung bestritten hat. • Die Festsetzung einer Vorausleistung bei Vorabentscheidung nach § 112 Abs. 2 BauGB ist zulässig; bei der Entschädigungsbemessung sind Werterhöhungen infolge der Entwicklungsmaßnahme ausgeschlossen, allgemeine Marktentwicklungen hingegen zu berücksichtigen. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines 28.598 m² großen Ackergrundstücks, das im Geltungsbereich einer Entwicklungssatzung der Stadt liegt. Sie verweigerte die Überlassung des Grundstücks für die geplante Wohnbebauung und erhob eine Normenkontrolle gegen die Satzung, die von den Verwaltungsgerichten abgewiesen wurde; eine Verfassungsbeschwerde ist anhängig. Die Gemeinde beantragte die Enteignung und die Festsetzung einer Vorausleistung in Höhe von EUR 511.904,20. Die Enteignungsbehörde traf eine Vorabentscheidung zur Enteignung und zur Vorausleistung. Die Antragstellerin begehrte gerichtliche Entscheidung über die Aufhebung dieses Enteignungsbeschlusses und machte Einwendungen gegen Bedürftigkeit, Prognosegrundlage, konkrete Erforderlichkeit des Flurstücks sowie die Höhe der Vorausleistung geltend. Die Antragsgegnerin verteidigte die Maßnahmen mit Verweis auf die Bedeutung der Entwicklungsmaßnahme, die fehlgeschlagenen Erwerbsbemühungen und die rechtmäßige Bemessung der Vorausleistung. Das Landgericht hat den Antrag zurückgewiesen. • Die Entwicklungssatzung vom 15.06.2000 ist als wirksam zugrunde zu legen; frühere normenkontrollierende Entscheidungen binden die Parteien in diesem Verfahren, eine anhängige Verfassungsbeschwerde hat keine aufschiebende Wirkung. • Nach § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist Enteignung im Entwicklungsbereich zulässig; die Satzung begründet bereits das Gemeinwohlerfordernis, sodass im Enteignungsverfahren nur noch die Erforderlichkeit des Zugriffs auf das einzelne Grundstück zu prüfen ist. • Die von der Antragstellerin vorgebrachten Nachweise gegen das Vorliegen des Gemeinwohls und gegen die Bevölkerungs- bzw. Wohnungsbedarfsprognose sind nicht substantiiert und reichen nicht aus, die Entwicklungsmaßnahme oder ihre Ziele als entbehrlich erscheinen zu lassen. • Sachverständigenbeweise zu Fragen der Rechtsfrage, ob ein schwerwiegendes und dringendes öffentliches Interesse entfällt, sind nicht erforderlich; weitere Gutachtenanträge wurden als unsubstantiiert abgelehnt. • Der Einwand, das konkrete Flurstück sei nicht erforderlich, greift nicht; das Grundstück ist für die Erschließungsanlagen und die zügige Umsetzung der Maßnahme wesentlich. • Ernsthafte Freihandserwerbsbemühungen brauchen nicht detailliert nachgewiesen zu werden, wenn der Eigentümer von vornherein die freiwillige Überlassung ausgeschlossen hat. • Die Vorausleistung ist nach § 112 Abs. 2 BauGB in der Höhe der zu erwartenden Entschädigung anzuordnen; bei der Bemessung sind Werterhöhungen infolge der Entwicklungsmaßnahme unberücksichtigt, allgemeine Marktveränderungen wurden hier nicht festgestellt. • Die Entschädigungsbemessung stützt sich auf ein Gutachten und durchschnittliche Lagewerte; die Festsetzung des Vorauszahlungsbetrags auf EUR 17,90/m² ist nicht zu beanstanden. Der Antrag der Antragstellerin auf Aufhebung des Enteignungsbeschlusses wurde zurückgewiesen. Die Enteignung des streitgegenständlichen Grundstücks ist rechtmäßig, weil die Entwicklungssatzung wirksam ist und das Gemeinwohl die Maßnahme rechtfertigt; die Vorabentscheidung und die angeordnete Vorausleistung von EUR 511.904,20 sind rechtlich zulässig. Die Einwendungen der Antragstellerin gegen Bedarf, Prognose und konkrete Erforderlichkeit des Flurstücks sind nicht substantiiert und genügen nicht, um die Enteignung zu verhindern. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme bestimmter außergerichtlicher Kosten der Beteiligten zu 3 bis 6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.