25 T 328/07

Übergangsweise Erstattung selbst getragener Fenstersanierungskosten durch WEG • Ein früherer Mehrheitsbeschluss, der die Kosten für Fenstersanierungen dem Sondereigentümer zuweist, ist nach neueren Grundsatzentscheidungen des BGH nichtig; die Gemeinschaft trifft die Kostentragungspflicht für Fenster als Teil des Gemeinschaftseigentums. • Sonderbelastungen, die früher durch eine unzulässige Beschlussregelung entstanden sind, können durch die Eigentümerversammlung unter Maßgabe von Gleichbehandlungs- und Vertrauensschutzgrundsätzen durch eine Übergangsregelung ausgeglichen werden. • Ansprüche auf Erstattung bereits selbst getragener Kosten wegen ungerechtfertigter Bereicherung sind grundsätzlich gegeben und weder verwirkt noch verjährt, wenn die Gläubiger erst durch die BGH-Rechtsprechung von 2000 Kenntnis erlangten. • Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Regelung von Erstattungsansprüchen ergibt sich aus § 23 Abs.1 i.V.m. § 21 WEG sowie aus den Vorschriften über ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB). • Ein pauschaler Ausgleichsbetrag kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein angemessener Kompromiss sein, um doppelte Belastungen einzelner Eigentümer zu vermeiden. Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten 1983 mehrheitlich beschlossen, jeder Sondereigentümer trage die Kosten für die Erneuerung seiner Fenster. Neun Miteigentümer ließen daraufhin in den Folgejahren ihre Fenster auf eigene Kosten erneuern. Nach einer BGH-Entscheidung von 2000 wurde die frühere Beschlusslage rechtlich in Frage gestellt. Auf Versammlungen 2005 und 2006 beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich eine teilweise Erstattung bereits selbst getragener Fensterkosten und die Finanzierung aus der Rücklage; ein betroffener Miteigentümer (Beteiligter zu 1) focht den Beschluss an. Er rügte u.a. Stimmenthaltungen begünstigter Eigentümer und machte geltend, viele Begünstigte hätten ihre Ansprüche verwirkt oder verwirkt bzw. verzichtet. Das Amtsgericht wies die Anfechtung ab; das Landgericht bestätigte dies und verwarf die sofortige Beschwerde. • Zuständigkeit und Zulässigkeit: Die sofortige Beschwerde war zulässig, in der Sache jedoch unbegründet; der Streitwert wurde festgestellt. • Nichtigkeit des 1983er-Beschlusses: Nach der BGH-Rechtsprechung von 2000 fehlt dem damaligen Mehrheitsbeschluss die Beschlusskompetenz für die Überbürdung der Gemeinschaft, da Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs.2 WEG) und deren Instandhaltung der ordnungsgemäßen Verwaltung unterliegt (§§ 21, 16 WEG). • Rechtsgrundlage für Erstattung: Durch die Verbindung der Fenster mit dem Grundstück wurden ersetzte bewegliche Sachen wesentlicher Bestandteil; hierfür besteht nach § 901 BGB ein Zahlungsanspruch nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB). Damit war die Eigentümerversammlung befugt, eine Regelung zur Erstattung durch Beschluss zu treffen (§ 23 Abs.1 WEG). • Verwirkung und Verjährung: Ein Verwirkungseinwand scheitert, weil die Berechtigten vor der BGH-Entscheidung keine Kenntnisse von einem möglichen Erstattungsanspruch hatten; Verjährung greift nicht, da die dreijährige Frist nach der Schuldrechtsmodernisierung erst mit Kenntnis ab 27.09.2005 zu laufen begann (Art.229 EGBGB, §195 BGB). • Beschlusskompetenz und Grenzen: Die Regelungskompetenz der Eigentümerversammlung ist zwar weitgehend, wird aber durch Gleichbehandlungs- und Vertrauensschutzprinzipien begrenzt; daher sind Übergangsregelungen erforderlich, um eine doppelte wirtschaftliche Belastung der früher belasteten Eigentümer zu vermeiden. • Angemessenheit der pauschalen Regelung: Die von der Gemeinschaft gewählte Pauschalvergütung von 1.000 Euro pro betroffener Einheit stellt nach Auffassung des Gerichts einen angemessenen Kompromiss dar; sie ersetzt nicht den vollen Aufwand, berücksichtigt aber Differenzen der ursprünglich entstandenen Kosten und wahrt die Interessen der noch nicht sanierten Eigentümer. • Stimmberechtigungsrüge: Selbst wenn gemäß § 25 Abs.5 WEG begünstigte Eigentümer eventuell nicht hätten mitstimmen dürfen, führt ein Verstoß hiergegen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit; zudem hätte bei Einzelabstimmungen das Ergebnis nicht anders ausgesehen. • Kostenentscheidung: Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens wurden dem Beschwerdeführer (Beteiligter zu 1) auferlegt; außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet (§ 47 WEG). Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1. wurde zurückgewiesen; der angefochtene Beschluss, der eine pauschale Erstattung von 1.000 Euro je betroffener Einheit zugunsten der Eigentümer anordnet, bleibt wirksam. Das Gericht bestätigt, dass die Gemeinschaft wegen der Nichtigkeit des früheren 1983er-Beschlusses zur Kostentragung der Fenster verpflichtet ist und die Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Übergangsregelungen treffen darf, um ungerechtfertigte doppelte Belastungen zu vermeiden. Verwirkung und Verjährung stehen der Geltendmachung der Erstattungsansprüche der früher zahlenden Eigentümer nicht entgegen, da diese erst durch die BGH-Rechtsprechung Kenntnis erlangen konnten. Die Beschwerdeführerkosten sind ihm auferlegt, außergerichtliche Kosten werden nicht ersetzt.