12 O 592/07

Unwirksame Kündigungen; Minderungsanspruch wegen Wasserschäden bei Gewerberaum • Eine fristlose Kündigung eines Vermieters gegenüber einer GbR ist nur wirksam, wenn sie der GbR gegenüber erklärt wurde oder ein Vertreter mit entsprechender Empfangsvollmacht nach § 164 BGB die Erklärung entgegengenommen hat. • Ein Mietverhältnis mit automatischer Verlängerung kann durch vertragliche Regelung so ausgestaltet sein, dass es ohne ausdrückliche Erklärung der Mieter über die Mindestlaufzeit hinaus fortbesteht. • Das rechtfertigende Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann die Geltendmachung eines Formmangels ausschließen, wenn die Geltendmachung zu einem untragbaren Ergebnis führen und die wirtschaftliche Existenz des Gegners gefährden würde. • Bei gewerblichen Mieträumen richtet sich die Höhe der Mietminderung nach der konkreten Beeinträchtigung der Betriebsausübung; eine Schätzung nach § 287 ZPO ist zulässig, wenn exakte Ermittlung unzumutbar ist. • Ein Mieter kann überzahlte Miete nach § 812 Abs. 1 S.1 BGB zurückverlangen, wenn Zahlungen geleistet wurden, obwohl eine Minderungsquote anzusetzen war. Kläger erwarb ein Grundstück mit vermieteten Gewerberäumen, die als Diskothek betrieben wurden; Mieter war ursprünglich eine GbR, später blieb nur der Beklagte als einzelner Rechtsnachfolger. Kläger forderte Räumung und behauptete, das Mietverhältnis sei durch fristlose Kündigung der Vorvermieterin oder durch eine ordentliche Kündigung beendet. Der Beklagte bestritt wirksamen Zugang der fristlosen Kündigung gegenüber der GbR, rügte Mängel (Wassereintritte durch marodes Dach, feuchte Bereiche, defekte Grundleitung) und machte Minderungen sowie Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte geltend. Die GbR zahlte seit Januar 2007 monatlich 13.782,30 €; der Beklagte verlangte widerklagend Rückzahlung überzahlter Miete und eine Feststellung einer fortbestehenden Mietminderung. Nach Dachsanierung Ende 2007 war ein Teil der Mängel beseitigt. Gericht verhandelte über Zugang der Kündigung, Vertragsauslegung zur Mietdauer, Mängelanzeige und Anspruch auf Rückzahlung. • Zustandekommen und Rechtsnachfolge: Der Kläger ist als Erwerber gemäß §§ 566, 578 BGB Vermieter; der Beklagte ist Rechtsnachfolger der GbR. • Fristlose Kündigung unwirksam: Kläger hat nicht nachgewiesen, dass die Kündigung gegenüber der GbR zugegangen ist; Zugang nur bei deren anwaltlichen Vertretern reicht nicht aus, weil keine Empfangsvollmacht gemäß § 164 BGB bewiesen wurde. • Ordentliche Kündigung unwirksam: Vertragliche Regelung (§ 2) sah automatische Verlängerung vor, sodass das Mietverhältnis mindestens bis 31.08.2010 bestand; eine Schriftformrüge des Klägers wäre treuwidrig nach § 242 BGB, weil Kündigung die wirtschaftliche Existenz des Beklagten gefährden würde. • Minderung wegen Mängeln: Für Januar–November 2007 belegt die Beweisaufnahme (Zeugen, Sachverständiger, Rechnungen, Lichtbilder), dass durch den desolaten Dachzustand wiederholt Wassereintritte die Betriebsausübung beeinträchtigten; daher ist eine Mietminderung von 15 % angemessen (§ 536 Abs.1 BGB). • Begrenzung der Minderung: Für den Zeitraum nach Abschluss der Dachsanierung (Dezember 2007–Oktober 2008) sind Minderungsansprüche nicht schlüssig dargelegt; fehlende konkrete Mängelanzeige schränkt Gewährung für manche Zeiträume ein (§ 536c BGB). • Anspruch auf Rückzahlung: Der Beklagte ist aktivlegitimiert, da ihm Forderungen der GbR kraft Übereignung/ Auflösungsvereinbarung zugeflossen sind (§ 738 BGB); überzahlte Mietzahlungen sind nach § 812 Abs.1 S.1 BGB in Höhe von 22.740,80 € zu erstatten; Zinsen folgen aus §§ 291, 288 Abs.1 S.2 BGB. • Feststellungsantrag abgewiesen: Konkrete Grundlage für eine fortdauernde Minderung über 10 % nach Dezember 2007 ist nicht ausreichend dargelegt, sodass der Feststellungsantrag unbegründet ist. Die Klage des Vermieters auf Räumung wurde abgewiesen; das Mietverhältnis bestand fort, weil die fristlose Kündigung der Vorvermieterin der GbR gegenüber nicht wirksam erklärt wurde und die ordentliche Kündigung wegen vertraglicher Verlängerung bzw. wegen treuwidriger Formrüge nicht durchgreift. Die Widerklage des Beklagten ist in Höhe von 22.740,80 € nebst Zinsen aus §§ 291, 288 Abs.1 S.2 BGB begründet; weitere Ansprüche wurden abgewiesen. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen darauf, dass für Januar bis November 2007 eine 15%ige Minderungsquote aufgrund wiederholter Wassereintritte infolge eines maroden Daches festgestellt wurde, weshalb Zahlungen in dieser Höhe zu viel geleistet wurden. Für die Zeit nach der Dachsanierung ist eine Minderungsfeststellung über 10 % nicht tragfähig dargelegt worden, weshalb entsprechende Feststellungsanträge zurückgewiesen wurden.