23 T 66/10

Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Amtsgerichts Neuss vom 09.04.2010, Az. 75 C 2951/09, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Den Beklagten werden die Kosten ihrer Säumnis auferlegt. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits erster Instanz und des Vergleichs haben der Kläger zu 1/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 2/3 zu tragen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis 3.500,- Euro festgesetzt. G r ü n d e : I. Der Kläger vermietete mit Mietvertrag vom 05.05.2006 das Objekt A. in B. an die Beklagten. Das Mietverhältnis begann demzufolge am 01.02.2007, die Nettokaltmiete belief sich auf 410,- Euro. Die Beklagten führten im 1. Halbjahr 2006 umfangreiche Sanierungs- und Umbauarbeiten an dem Mietobjekt in Eigenleistung durch, wobei der Kläger die Materialien zur Verfügung stellte. Es war vereinbart, dass die Umbauten nach einem Auszug der Beklagten in den Mieträumen verbleiben. Nach Beendigung der Arbeiten im Juli 2006 wohnten sie vereinbarungsgemäß ein halbes Jahr mietfrei in den Räumlichkeiten. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis im Oktober 2008 ordentlich zum 31.01.2009. Die vom Nachmieter zu entrichtende Miete beträgt 690,- Euro netto. Der Kläger hat von den Beklagten mit der Klage den Ausgleich von Mietrück-ständen sowie Betriebskostennachzahlungen für 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 2.687,21 Euro verlangt. Die Beklagten haben sich gegenüber der Klageforderung auf Mietminderung berufen und geltend gemacht, die Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 seien nicht fällig, weil sie formell nicht ordnungsgemäß seien. Im Wege der Widerklage haben die Beklagten ihrerseits Erstattung von Aufwendungen für durchgeführte Arbeiten am Mietobjekt in Höhe von insgesamt 26.800,- Euro beansprucht. Der Kläger hat dazu vorgetragen, es sei vereinbart gewesen, dass sämtliche vom Beklagten eingebrachten Gewerke durch die Zeit des mietfreien Wohnens abgegolten seien. Ferner habe er ihnen als Gegenleistung für die durchgeführten Arbeiten einen um 280,- Euro günstigeren Mietzins zugebilligt. Es seien nicht sämtliche Arbeiten mit seinem Einverständnis durchgeführt worden. Vielmehr haben die Beklagten – teilweise gegen seinen Willen – viele Gewerke nach ihren eigenen Wünschen und Geschmacksvorstellungen erstellt. Teilweise seien nachhaltige Baumängel entstanden. Über den gewährten Mietnachlass hinaus sei keine Wertsteigerung des Objekts eingetreten. Die Beklagten haben behauptet, der Beklagte habe im Jahr 2006 insgesamt 1.430 Stunden an Umbauarbeiten im Mietobjekt geleistet. Ein Stundensatz von 20,- Euro sei angemessen und ortsüblich. Sämtliche Arbeiten seien mit dem Einverständnis des Klägers durchgeführt worden, ein Teil davon sogar nach dessen Maßgaben. Die wertverbessernden Maßnahmen kämen nach ihrem Auszug allein dem Kläger zugute, der somit um die Wertsteigerung ungerechtfertigt bereichert sei. Sie hätten davon aufgrund der Kürze des Mietverhältnisses nicht annähernd profitiert. Das Amtsgericht hat am 24.09.2009 auf entsprechenden Antrag des Klägers Versäumnisurteil gegen die Beklagten erlassen, das am 09.10.2009 zugestellt worden ist. Die Beklagten haben mit am selben Tage bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt. Die Parteien haben sodann in der Güteverhandlung vom 18.03.2010 einen gerichtlichen Vergleich mit dem Inhalt abgeschlossen, dass wechselseitig Forderungen nicht mehr bestehen und damit der Rechtsstreit erledigt ist. Die Kostenentscheidung soll durch gerichtlichen Beschluss getroffen werden. Auf eine Begründung der Kostenentscheidung haben die Parteien verzichtet. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 09.04.2010 die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs gegeneinander aufgehoben. Der hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde des Klägers vom 15.04.2010 hat es mit Beschluss vom 03.05.2010 nicht abgeholfen. II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 567 ff. ZPO zulässig und hat in der Sache teilweise Erfolg. 1. Der Zulässigkeit des Rechtsbehelfs steht nicht entgegen, dass die Parteien im Vergleich auf eine Begründung der Kostenentscheidung verzichtet haben. Ein stillschweigender Rechtsmittelverzicht ergibt sich daraus nicht. Ein solcher Rechtsmittelverzicht ist nur anzunehmen, wenn in der Erklärung klar und eindeutig der Wille zum Ausdruck gebracht wird, die Entscheidung endgültig hinzunehmen und nicht anfechten zu wollen. Ein Verzicht auf die Begründung der Kostenentscheidung reicht dafür allein nicht aus (vgl. BGH NJW 2006, 3498 m. w. N., zitiert nach juris). Zusätzliche Anhaltspunkte, die im vorliegenden Fall ausnahmsweise für einen Willen der Parteien zum Rechtsmittelverzicht sprechen, liegen nicht vor. Der Verzicht auf die Begründung der Kostenentscheidung ist bei dieser Sachlage unbeachtlich (vgl. Zöller/Vollkommer, Kommentar zur ZPO, 27. Aufl., § 91a Rn. 27 m. w. N.). 2. Aufgrund der "negativen Kostenregelung" im Vergleich gilt nicht § 98 ZPO, sondern es ist gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Dabei bildet nicht das vergleichsweise Nachgeben den Maßstab der Verteilung, sondern es kommt vielmehr auf die Erfolgsaussichten an (vgl. Zöller/Herget, aaO, § 98 Rn. 3). Davon ausgehend sind – mit Ausnahme der Kosten ihrer Säumnis im Termin vom 24.09.2009, die gemäß § 344 BGB den Beklagten aufzuerlegen sind – bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage die Kosten zu 1/3 vom Kläger und zu 2/3 von den Beklagten als Gesamtschuldner (§ 100 Abs. 4 ZPO) zu tragen. Der Kläger greift mit seinem Rechtsmittel, mit dem er eine Kostenquote von 90:10 zu seinen Gunsten erstrebt, nicht an, dass er den auf die Klageforderung in Höhe von 2.687,21 Euro entfallenden Anteil zu übernehmen hat. Darüber ist infolgedessen im Rahmen der sofortigen Beschwerde nicht zu befinden. Mit der Widerklage über 28.600,- Euro wären die Beklagten voraussichtlich überwiegend unterlegen. a) Sie hatten gegen den Kläger keinen Anspruch auf Ersatz von getätigten Aufwendungen im Mietobjekt in Höhe von 28.600,- Euro. aa) Die Beklagten konnten zunächst nicht über § 539 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, §§ 677, 683, 670 BGB. Es handelt sich um eine Rechtsgrundverweisung. Deshalb scheidet ein Anspruch des Mieters aus, wenn er Arbeiten aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vermieter durchführt. Eine derartige Regelung hat regelmäßig gleichzeitig zum Inhalt, dass Ansprüche auf Aufwendungsersatz ausgeschlossen sind (vgl. Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, Kommentar, 9. Aufl., § 539 Rn. 16, 17). So liegt der Fall auch hier: Die Parteien haben unstreitig vereinbart, dass die Beklagten berechtigt sind, Sanierungsarbeiten im Mietobjekt durchzuführen und sie im Gegenzug die Wohnung ein halbes Jahr lang mietfrei nutzen dürfen. Zudem belief sich die monatliche Miete anschließend nur auf 410,- Euro statt der ortsüblichen und angemessenen 690,- Euro. Damit haben die Parteien aber sowohl eine Regelung über die Leistung der Beklagten als auch über die vom Kläger zu erbringende Gegenleistung getroffen. Letztere hat aber gerade keinen Aufwendungsersatz zum Inhalt. Im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB kann dies nur so verstanden werden, dass vertragliche Aufwendungsersatzansprüche der Beklagten nicht bestehen sollen. In Anbetracht dieser mietvertraglichen Vereinbarung kommt indes eine Geschäftsführung der Beklagten ohne Auftrag – und damit ein Anspruch gemäß § 670 BGB – schon begrifflich nicht in Betracht. Die abweichende Behauptung der Beklagten, durch die mietfreie Zeit hätten nicht sämtliche getätigten Aufwendungen abgegolten werden sollen, ist nicht hinreichend substantiiert und damit unbeachtlich. Sie tragen nicht vor, was die Parteien insoweit konkret vereinbart haben, insbesondere unter welchen Voraussetzungen sie in welcher Höhe vom Kläger aus Vertrag Aufwendungen hätten erstattet verlangen können. Der Inhalt der Absprache ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht sittenwidrig, § 138 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat sie schließlich nicht vertraglich zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, insbesondere nicht in dem getätigten Umfang, sondern ihnen freie Hand gelassen. Bei dieser Sachlage kann sein Verhalten jedoch nicht als verwerflich eingestuft werden. bb) Die Beklagten waren ebenso wenig berechtigt, vom Kläger Aufwendungsersatz nach § 284 BGB zu verlangen. Dieser Anspruch setzt voraus, dass die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch aus § 281 BGB erfüllt sind. Der Mieter muss den Mietvertrag somit zu Recht wegen eines vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters beendet haben (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rn. 57). Dafür gibt es im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte. Die Beklagten haben dazu nichts vorgetragen. Sie haben zwar unstreitig das Mietverhältnis mit dem Kläger gekündigt. Aus welchem Grund dies geschehen ist, haben sie allerdings nicht mitgeteilt. Bekannt ist lediglich, dass es sich um eine ordentliche Kündigung gehandelt hat. Auf dieser Grundlage kann eine schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung des Klägers indes nicht festgestellt werden. cc) Soweit ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. BGB bestand, ist dieser nicht auf Aufwendungsersatz gerichtet gewesen. Die Höhe des Bereicherungsausgleichs bemisst sich unter keinen Umständen danach, wie hoch die Aufwendungen des Mieters gewesen sind. Ebenso wenig kommt es auf eine Steigerung des Verkehrswertes des Mietobjekts bei Rückgabe an. Maßgebend ist vielmehr, ob und in welchem Umfang der Ver-mieter durch die Maßnahmen des Mieters eine höhere Miete erzielen kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 3. Aufl., § 539 Rn. 8; BGH NZM 1999, 19; NZM 2006, 15, jeweils zitiert nach juris). Nach alledem konnten die Beklagten vom Kläger keinen Aufwendungsersatz für die Umbauarbeiten im Mietobjekt fordern. b) Die Beklagten hatten gegen den Kläger allerdings einen Anspruch auf Wertersatz aus §§ 812 Abs. 1 S. 1, 2. Alt, 818 Abs. 2 BGB. aa) Der Kläger hat etwas auf Kosten der Beklagten in sonstiger Weise erlangt; er ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung kommt in Betracht, wenn er im Vertrauen auf eine längere Mietzeit in das Mietobjekt investiert hat, das Vertragsverhältnis aber vorzeitig beendet wird mit der Folge, dass der Vermieter früher als vorgesehen in den Genuss der Aufwendungen gelangt (vgl. BGH NZM 1999, 19; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rn. 19, 52). Die Bereicherung richtet sich in einem solchen Fall nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann, insbesondere indem er früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung eine höhere Miete erhält (vgl. BGH NZM 2006, 15; Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, 9. Aufl., § 539 Rn. 8). Hier endete das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zum 31.01.2009, mithin bereits nach zwei Jahren. Aus den umfangreichen Sanierungsarbeiten, die z. B. das Dachgeschoss, das Badezimmer und die Elektroinstallation betrafen, lässt sich schließen, dass beide Seiten demgegenüber zu Beginn von einem langfristigen Mietvertrag ausgegangen waren. Andernfalls hätte der Beklagte zu 1. sie erkennbar gar nicht erst durchgeführt. Ein derartiger Verlauf wie vorgesehen hätte jedoch zur Folge gehabt, dass der Kläger auf Dauer lediglich die mit den Beklagten vereinbarte Miete von 410,- Euro netto bekommen hätte. Durch die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist er demgegenüber in der Lage, seit dem Frühjahr 2009 einen höheren Ertrag von 690,- Euro netto aus der Vermietung des sanierten Objekts zu erzielen. Um die Differenz in Höhe von 280,- Euro monatlich – abzüglich des Betrages, der auf die Wertsteigerung durch die gestellten Materialien entfällt – ist der Kläger deshalb auf Kosten der Beklagten ungerechtfertigt bereichert. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten selbst den Mietvertrag durch ordentliche Kündigung beendet haben. An der dargestellten Vermögensverschiebung ändert dieser Umstand nichts, weshalb ein Ausgleich der Bereicherung auf Seiten des Klägers zugunsten der Beklagten nach Auffassung des Gerichts sachgerecht bleibt. Anders wäre es in der vorliegenden Konstellation, in der das Mietobjekt zeitnah zu einem höheren Mietzins weitervermietet wird, unter Wertungsgesichtspunkten nur zu sehen, wenn das Mietverhältnis aufgrund eines vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten vorzeitig beendet worden wäre. Das ist hier jedoch nicht der Fall gewesen. bb) Die Höhe dieser Bereicherung belief sich insgesamt 8.340,- Euro. Sie kann nur überschlägig und summarisch geschätzt werden. Für eine genaue Ermittlung des Betrages wären bei einer Fortsetzung des Rechtsstreits ergänzende Hinweise an die Parteien und anschließend – bei entsprechendem Sachvortrag – voraussichtlich die Durchführung einer Beweisaufnahme erforderlich gewesen. Neue Tatsachen und Beweismittel können nach übereinstimmender Erledigungserklärung bei einem Beschluss gemäß § 91 a ZPO allerdings grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden, da für die Kostenentscheidung der bisherige Sach- und Streitstand maßgebend ist (vgl. Zöller/Vollkommer, Kommentar zur ZPO, 27. Aufl., § 91a Rn. 26). Damit verbleiben im vorliegenden Fall Unklarheiten, die sich im Rahmen der zu treffenden Kostenentscheidung nicht mehr aufklären lassen. Sie gehen grundsätzlich zu Lasten der Beklagten, weil sie darlegungs- und beweispflichtig für die Höhe der Bereicherung auf Seiten des Klägers sind. So ist für den Umfang der Bereicherung von Bedeutung, wie lange das Mietverhältnis nach der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien mindestens dauern sollte. Der Mietvertrag sagt darüber nichts aus und auch sonst fehlen dafür jegliche Anhaltspunkte. Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Kläger den Beklagten die Materialien für die Umbau- und Sanierungsarbeiten zur Verfügung gestellt hat. Infolgedessen ist nicht die gesamte Wertsteigerung, sondern nur der überwiegende Teil auf die Arbeiten des Beklagten zu 1. zurückzuführen. Eine konkrete Tatsachengrundlage, wie hoch dieser Anteil der Beklagten zu bemessen ist, fehlt. Zudem sind die mietfreie Zeit sowie die tatsächliche Dauer des vertraglichen Mietverhältnisses anspruchsmindernd zu berücksichtigen. Während dieses Zeitraumes hat der Kläger keinen Vorteil aus den durchgeführten Sanierungsarbeiten erlangt, sondern die Beklagten haben selbst davon profitiert und sie durch die niedrigere Miete "abgewohnt". Allein aus diesem Grunde wären die Beklagten teilweise mit ihrer Widerklage unterlegen gewesen. Legt man – nicht zuletzt wegen der Darlegungs- und Beweislast auf Seiten der Beklagten – nach alledem im Wege einer "Mindestschätzung" eine angenommene Dauer des Mietverhältnisses von mindestens 7,5 Jahren und einen Anteil der Beklagten an der Wertsteigerung von 180,- Euro zugrunde, so ergibt sich folgende Berechnung: 7,5 Jahre x 12 x 180,- Euro = 16.200,- Euro ./. 2 Jahre x 12 x 180,- Euro = 4.320,- Euro ./. 6 Monate x 590,- Euro = 3.540,- Euro -------------------- Ergebnis: 8.340,- Euro Ausgehend von diesem teils unklaren Sach- und Streitstand entspricht es billigem Ermessen, den Beklagten unter Mitberücksichtigung der Klageforderung überwiegend in einem Verhältnis von 2/3 zu 1/3 die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz und des Vergleichs aufzuerlegen. III Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. IV. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde beruht auf § 574 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alt. ZPO. Die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist bislang – soweit ersichtlich – nicht über die Frage entschieden worden, ob ein Mieter Wertersatz nach Bereicherungsrecht für getätigte Aufwendungen im Mietobjekt beanspruchen kann, wenn er selbst das Mietverhältnis früher als vorgesehen durch ordentliche Kündigung beendet, bevor er seine Arbeitsleistungen "abgewohnt" hat, und der Vermieter infolgedessen durch eine zeitnahe Weitervermietung einen höheren Mietzins erzielt.