25 S 78/13

Wirksamkeit von Beschlüssen über Instandhaltungsrücklagen und Grenzen der Beschlusskompetenz • Eine Eigentümerversammlung kann durch Beschluss die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene einheitliche Instandhaltungsrücklage in getrennte Rücklagen für Untergemeinschaften ändern, wenn die Gemeinschaftsordnung dies nach den dortigen Regeln ermöglicht. • Ein Beschluss, der in bereits abgerechnete Jahre hinein eine neue Zahlungspflicht begründet, ist nichtig, weil den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz fehlt; solche Zahlungsverpflichtungen können allenfalls durch Jahresabrechnung, Sonderumlage oder vertragliche Vereinbarung begründet werden. • Teilnichtigkeit eines Beschlusses ist nach § 139 BGB insoweit zu erhalten, als der verbleibende, abgrenzbare Teil dem wirklichen oder hypothetischen Willen der Beteiligten entspricht; daher kann ein Beschluss bezüglich eines zulässigen Teils (hier: Sonderumlage für 2012) verbindlich bleiben. • Nichtigkeitsgründe sind von Gerichten von Amts wegen zu beachten; eine rein anfechtbare Mangelhaftigkeit der Einberufung oder Stimmrechtsfeststellung führt lediglich zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. Die Beklagten sind Eigentümer von Wohnungen in den Häusern D. einer größeren Wohnanlage; die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regelten ursächlich eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum; 2004 beschloss die Versammlung, die Rücklagen für Gebäude D. und E. zu trennen. 2012 beschloss die Versammlung unter TOP 6 eine Anpassung zur Gleichstellung der Anteilsansprüche zugunsten der Gesamtgemeinschaft, die Nachzahlungen für 2006–2011 sowie monatliche Ausgleichszahlungen für J.–O. 2012 vorsah. Die Klägerin forderte aus diesem Beschluss Zahlungen in Höhe von rund 60.087,69 €; das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Beklagten zogen in Berufung und rügten Nichtigkeit des Beschlusses, insbesondere für die rückwirkenden Forderungen. • Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: §5 Abs.7 GO sieht eine einheitliche Instandhaltungsrücklage vor, §16 GO ermöglicht Bildung von Untergemeinschaften und getrennten Rücklagen soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich trennbar; die Auslegung hat objektiv zu erfolgen (Wortlaut und Sinn). • Der Beschluss von 7.12.2004 über Trennung der Rücklagen war wirksam, weil die GO eine Änderung nach §15 Abs.3 zulässt und die erforderliche ¾-Mehrheit erreicht wurde. • Nichtigkeitsgrund für die rückwirkenden Nachforderungen 2006–2011: Die Eigentümerversammlung hat keine Beschlusskompetenz, durch Mehrheitsbeschluss eine neue, bereits für abgerechnete Jahre bestehende Zahlungspflicht zu begründen; solche Verpflichtungen können nur durch Jahresabrechnung, Sonderumlage oder vertragliche Vereinbarung entstehen (§16 Abs.2, §21 WEG; Rechtsprechung BGH). • Fehler in Einladung, Stimmvollmachten oder Berechnungsgrundlagen führen größtenteils nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, nicht zur Nichtigkeit; Nichtigkeit tritt nur bei Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften, fehlender Zuständigkeit oder unbestimmtem Inhalt ein. • Teilnichtigkeit: Soweit der TOP-6-Beschluss eine zulässige Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans für J.–O. 2012 darstellt, ist dieser Teil als Sonderumlage wirksam zu erhalten gemäß §139 BGB; dies entspricht dem hypothetischen Parteiwillen, eine teilweise Harmonisierung der Rücklagen vorzunehmen. • Prozessrechtlich ist ein nichtiger Beschluss von Gerichten von Amts wegen zu berücksichtigen; insoweit durfte das Gericht die Nichtigkeit für den rückwirkenden Teil feststellen und den übrigen, zulässigen Teil wirksam lassen. Die Berufung der Beklagten hatte überwiegend Erfolg. Die Beklagten sind nur zur Zahlung von 10.807,50 € nebst Zinsen seit dem 2.11.2012 verpflichtet; die weitergehende Forderung der Klägerin für Nachzahlungen der Jahre 2006–2011 in Höhe von insgesamt 49.280,19 € ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig und daher unbegründet. Der Teil des Beschlusses, der eine Ergänzung des Wirtschaftsplans und damit eine Sonderumlage für Januar bis Oktober 2012 begründete, bleibt dagegen wirksam und begründet die im Urteil festgesetzte Zahlungspflicht. Die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig verteilt; die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.