7 O 115/15

Nichtigkeit von Abschlagszahlungsvereinbarungen nach MaBV; Fälligkeit erst mit Abnahme • Eine vertraglich vereinbarte Abschlagszahlungsregelung, die von den Anforderungen des § 3 MaBV zulasten des Erwerbers abweicht, ist nach § 12 MaBV in Verbindung mit § 134 BGB nichtig. • Bei Nichtigkeit der vertraglichen Abschlagsregelung tritt dispositives Werkvertragsrecht an ihre Stelle; die Vergütung wird gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst mit Abnahme des gesamten Werkes fällig. • Die Abnahme des Sondereigentums begründet nicht automatisch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums; eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft erklärte, substantiierte Abnahmeverweigerung verhindert die Fälligkeit der Schlussrate. • Substantiiertes Vorbringen der Mängel durch den Erwerber kann im Prozess als zugestanden gelten, wenn der Bauträger seiner Darlegungs- und Beweislast für Mangelfreiheit nicht nachkommt. Die Klägerin als Bauträgerin verpflichtete sich in einem notariellen Vertrag zur Errichtung und Übereignung einer Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Gebäudekomplex. Der Kaufpreis war in mehreren Abschlagsraten geregelt; die letzte Fertigstellungsrate betrug 3,5 %. Die Klägerin beanspruchte die noch offene Schlussrate von 27.659 EUR und klagte auf Zahlung. Die Beklagten und die Wohnungseigentümergemeinschaft verweigerten die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen zahlreicher Mängel, veranlassten ein selbstständiges Beweisverfahren und zahlten bislang rund 297.741 EUR. Die Klägerin berief sich auf Vertragsfiktionen zur Abnahme; die Beklagten rügten Mängel, unter anderem falsche Schallschutzklasse bei Fenstern und Abdichtungsdefizite, und hielten die Abschlagsregelung wegen Verstoßes gegen MaBV für unwirksam. • Die vertragliche Abschlagszahlungsregelung ist nach § 12 MaBV in Verbindung mit § 134 BGB nichtig, weil sie zu einer Fälligkeit der Fertigstellungsrate vor vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts führt und damit den Erwerber nicht ausreichend schützt (§ 3 Abs. 2 MaBV). • Wegen der Nichtigkeit der Abschlagsvereinbarung tritt nach der Rechtsprechung dispositives Werkvertragsrecht ein; danach ist die Vergütung gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst bei Abnahme des gesamten Werkes fällig. • Die Klägerin konnte sich nicht darauf berufen, die Vertragsregelung zur Fälligkeit durch ergänzende Auslegung zu retten; dispositives Recht schließt die Lücke und bestimmt die Fälligkeit. • Eine Abnahme des Sondereigentums durch die Beklagten liegt vor, nicht jedoch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums; diese wurde durch den beauftragten Sachverständigen substantiiert verweigert, sodass keine Abnahmefiktion eingetreten ist. • Die Klägerin trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihr Werk abnahmereif und mangelfrei ist; sie hat diesen Nachweis nicht erbracht. Das substantiiert vorgetragene Vorbringen der Beklagten zu wesentlichen Mängeln ist der Klägerin als zugestanden anzurechnen, weil sie die behaupteten Mängel nicht substantiiert bestritten hat. • Weil erhebliche Mängel, insbesondere der Einbau von Fenstern nur in Schallschutzklasse II statt III sowie weitere Mängel an Balkonen, Abdichtungen und Dachbegrünung vorliegen, ist die Abnahme des Gesamtwerkes nicht erfolgt und die Schlussrate nicht fällig. • Mangels Fälligkeit besteht auch kein Anspruch auf Verzugszinsen oder Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. • Die Klage ist daher unbegründet; die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin kann die geltend gemachte Schlussrate derzeit nicht verlangen, weil die vertragliche Abschlagsregelung wegen Verstoßes gegen MaBV nichtig ist und gemäß § 641 Abs. 1 BGB die Vergütung erst mit Abnahme des gesamten Werkes fällig wird. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurde substantiert verweigert; es bestehen erhebliche Mängel (u. a. falsche Schallschutzklasse der Fenster, Abdichtungsdefizite), die die Abnahmefähigkeit verhindern. Die Klägerin hat ihre Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit nicht erfüllt, weshalb der Zahlungsanspruch nicht durchsetzbar ist. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.