25 S 18/15

Ungültigkeit von Beschlüssen wegen missbräuchlicher Entnahmen aus Instandhaltungsrücklage • Die Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung kann nicht ohne weiteres die Auszahlung laufender Instandhaltungskosten aus der Instandhaltungsrücklage rechtfertigen, wenn dadurch eine eiserne Reserve der Rücklage aufgebraucht wird. • Die dauerhafte Begleichung von Positionen, die durch eine zweckgebundene Sonderumlage finanziert werden sollen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Mittel nicht zeitnah umgebucht wurden. • Die Erteilung der Entlastung von Verwalter und Beirat ist rechtswidrig, wenn die geprüfte Jahresabrechnung Fehler aufweist, die Ansprüche gegen die Verwaltung begründen können. • Beschlüsse der Eigentümerversammlung verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn durch sie die Funktion einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und damit die eiserne Reserve gefährdet wird. Die Eigentümergemeinschaft eines 60-Wohnungen-Anwesens hielt am 24. Juni 2014 eine Versammlung ab, in der die Jahresgesamtabrechnung 2013 (TOP 2) genehmigt und Verwaltung sowie Beirat entlastet (TOP 3) wurden. In der Abrechnung waren Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 44.174,67 € ausgewiesen; weitere Zahlungen aus der Rücklage und Zahlungen für einen per Sonderumlage beschlossenen Fensteraustausch erfolgten im Jahr 2013. Die Klägerin focht beide Beschlüsse an und rügte, die Verwendung der Rücklage für laufende Instandhaltungen und die Begleichung sonderumlagebezogener Positionen verletze ordnungsgemäße Verwaltung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, dagegen richtete sich die Berufung der Klägerin. • Die Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und rechnerisch richtig darstellen, welche Einnahmen, Ausgaben, Kontobewegungen und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage vorliegen. • Zwar kann die Genehmigung einer Abrechnung das Rechenwerk billigen, doch rechtfertigt sie nicht automatisch die letztlich wirtschaftliche Verwendung der Rücklage, insbesondere nicht, wenn dadurch eine eiserne Reserve der Rücklage gefährdet wird (§ 13 Abs.2d der Gemeinschaftsordnung und § 21 WEG-Richtgedanke). • Die vorgelegten Kontoauszüge zeigen umfangreiche Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage; eine verbleibende Rücklage von nur 3.479,13 € genügt angesichts des Alters und der Erfordernisse der Anlage nicht als angemessene eiserne Reserve. • Positionen, die durch eine beschlossene Sonderumlage finanziert werden sollten, wurden dauerhaft aus der Rücklage bezahlt, obwohl kurz darauf Sonderumlageneingänge erfolgten; eine zeitnahe Umbuchung unterblieb, sodass die dauerhafte Finanzierung aus der Rücklage nicht gerechtfertigt war. • Die Genehmigung der Jahresabrechnung war zudem ermessensfehlerhaft, weil durch sie nicht sichergestellt wurde, dass die Rücklage in einem zwingend erforderlichen Mindestbestand verbleibt; daher entspricht auch die Entlastung von Verwaltung und Beirat nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die geprüfte Abrechnung Fehler enthält, die Ansprüche gegen die Verwaltung begründen können. Die Berufung der Klägerin ist erfolgreich; die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 24.06.2014 werden für ungültig erklärt. Das Landgericht stellt fest, dass die aus der Instandhaltungsrücklage bezahlten laufenden Instandhaltungsaufwendungen und die dauerhafte Begleichung positionsgebundener Sonderumlagen die erforderliche eiserne Reserve der Rücklage aufgebraucht und damit die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt haben. Deshalb waren sowohl die Genehmigung der Jahresabrechnung als auch die Erteilung der Entlastung von Verwaltung und Beirat rechtswidrig. Die Kosten beider Rechtszüge hat das Berufungsgericht den Beklagten auferlegt und das Urteil vorläufig vollstreckbar erklärt.