5 S 26/15

Ordentliche Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände trotz nachträglicher Zahlung wirksam • Vermieter kann wegen erheblicher Mietrückstände ordentlich nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kündigen, auch wenn der Mieter die Rückstände nachträglich vollständig ausgleicht. • Eine nachträgliche Zahlung heilt die Zerrüttung des Vertragsverhältnisses nur in engen Ausnahmefällen und begründet nicht automatisch die Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung. • Ein Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sein Zahlungsverzug unverschuldet war; bloße Behauptungen genügen nicht. • Ein Vermieter ist in der Regel gemäß § 546 Abs.1 BGB zur Räumung berechtigt, wenn die Kündigung wirksam und das Mietverhältnis beendet ist. • Ein Rückforderungsanspruch wegen Mietminderung kann durch § 814 BGB ausgeschlossen sein, wenn der Mieter ohne Vorbehalt gezahlt hat. Die Klägerin und der Beklagte standen in zwei Wohnraummietverhältnissen (Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung). Die Klägerin erklärte am 21.10.2014 ordentliche Kündigungen wegen erheblicher Mietrückstände. Der Beklagte zahlte Teile der Rückstände nach Kündigungserklärung und nach Klagezustellung; er rügte zugleich Mängel und erklärte Aufrechnung wegen Mietminderung. Die Klägerin klagte auf Räumung beider Wohnungen, Zahlung rückständiger Miete und vorgerichtliche Anwaltskosten. Das Amtsgericht gab der Klage statt; der Beklagte legte Berufung ein und begehrte u. a. die Abweisung der Klage sowie widerklagend Erstattung von Mietzahlungen wegen Mängeln. Das Landgericht überprüfte insbesondere Wirksamkeit der Kündigungen, Aktivlegitimation der Klägerin und die Frage, ob nachträgliche Zahlungen die Kündigung unwirksam machen. • Die Klägerin ist als Vermieterin aktivlegitimiert; sie trat gem. § 566 BGB in die Rechte ein, dies ergibt sich aus dem eingereichten Grundbuchauszug. • Die Kündigung vom 21.10.2014 ist wirksam gemäß § 568 Abs.1, § 573 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB, weil der Beklagte mit mehreren Monatsmieten erheblich in Verzug war (Erdgeschoss: ca. 3.191,35 €; Dachgeschoss: ca. 2.939,95 €). • Der Beklagte konnte das Schuldhaftsein nicht substantiiert entlasten; er hat nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass sein Zahlungsverzug unverschuldet wegen unvorhergesehener wirtschaftlicher Schwierigkeiten war, sodass § 573 Abs.2 Nr.1 BGB weiterhin greift. • Nachträgliche vollständige Zahlungen führten hier nicht zur Heilung der Zerrüttung des Mietverhältnisses; die Rechtsprechung lässt nur enge Ausnahmen zu, die im vorliegenden Fall nicht vorlagen. • Ein Aufrechnungs- oder Rückforderungsanspruch des Beklagten wegen Mietminderung kommt nicht zum Erfolg, weil nach § 814 BGB ein bereicherungsrechtlicher Anspruch ausgeschlossen sein kann, wenn der Mieter ohne Vorbehalt gezahlt hat und keine ausreichenden Tatsachen darlegt, die das Gegenteil zeigen. • Der Feststellungsantrag ist nur teilweise erledigt, weil eine Zahlung für November 2014 vor Rechtshängigkeit erfolgte; insoweit ist der Rechtsstreit nicht vollständig erledigt. • Die Klägerin hat Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten nach §§ 280, 286 BGB; Zinsen folgen aus §§ 288, 291 BGB. • Die Gerichtskostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92 Abs.2 Nr.1, 97 Abs.1, §§ 708 Nr.10, 711 ZPO; die Revision wurde zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob nachträgliche Zahlung einer Kündigung entgegensteht. Die Berufung des Beklagten hatte nur teilweise Erfolg. Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung beider Wohnungen und zur Herausgabe der Schlüssel sowie zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen. Die ordentlichen Kündigungen vom 21.10.2014 sind wirksam, weil erhebliche und mehrmonatige Mietrückstände vorlagen und der Beklagte nicht substantiiert nachwies, dass der Zahlungsverzug unverschuldet war. Die nachträglichen Zahlungen des Beklagten heilen die Zerrüttung des Mietverhältnisses nicht; ein Ausnahmefall, der die Kündigung unwirksam machen würde, liegt nicht vor. Der aufgerechnete Rückforderungsanspruch wegen Mietminderung wurde abgewiesen; insoweit fehlt ein Anspruch gegen die Klägerin. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde zugelassen.