5 S 40/15

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 06.05.2015, Az.: 23 C 626/14, teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.062,29 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 13.02.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 90 %, die Beklagte 10 %. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Klägerin 88 %, die Beklagte 12 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird zugelassen. G r ü n d e A. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die geräumte Herausgabe der von ihr im Haus T-Platz im 2. Obergeschoß in X angemieteten Wohnung wegen einer nach Auflaufen von Mietrückständen ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Die Klägerin nimmt die Beklagte hinaus darüber hinaus auf Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 ergebenen Saldos in Höhe von 1.430,35 Euro in Anspruch. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Das Amtsgericht Düsseldorf hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagte zur Räumung der angemieteten Wohnung sowie zur Zahlung von 1.062,29 Euro verurteilt. Das Amtsgericht hat ausgeführt, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, weil die Beklagte mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei Monate in Verzug gewesen sei. Weil eine Mängelanzeige nicht vorliege, sei eine Minderung des Mietzinses wegen Mängeln der Mietwohnung ausgeschlossen. Im Übrigen stehe der Klägerin der Mietzins wegen des von der Beklagten mit Schreiben vom 03.09.2013 erklärten deklaratorischen Anerkenntnisses der Forderungen zu. Ein Zurückbehaltungsrecht scheide aus, weil dies die Kenntnis der Klägerin von dem Mangel voraussetze. Der Verzug mit den Mietzinsen sei weiterhin nicht unverschuldet, weil die Beklagte jedenfalls ein Schuldanerkenntnis hinsichtlich der Mietzinsen für die Monate Februar und April 2013 abgegeben habe. Ein Verstoß gegen § 314 Abs. 3 BGB liege nicht vor, weil schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten im Hinblick auf die Anmahnung der Rückstände durch die Klägerin nicht vorliege. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde handele, deren Vorstand nicht ständig tage. Das Amtsgericht hat weiter erkannt, dass der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Nebenkostennachzahlung in Höhe von 1.062,29 Euro zusteht. Die Abrechnung vom 22.11.2013 sei formell ordnungsgemäß. Die Positionen Wasserkosten und Niederschlagswasser seien nicht gemäß § 12 Heizkostenverordnung um 15 % zu kürzen, weil sie nicht unter die Heizkostenverordnung fielen. Die Beklagte begehrt mit der Berufung die vollständige Klageabweisung. Sie führt aus, die Klägerin habe – wie nicht geschehen – substantiiert bestreiten müssen, die Mängelanzeige vom 10.01.2013 erhalten zu haben. Das Schreiben vom 03.09.2013 stelle kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, weil sie, die Beklagte, sich der Klägerin als einer Kirchengemeinde untergeordnet fühle, mit ihr Einvernehmen habe herstellen wollen und schließlich lediglich grundsätzlich habe ausführen wollen, dass die Miete geschuldet sei. Wegen des Abfassens der Mängelanzeige habe sie, die Beklagte, auch nicht schuldhaft gehandelt. Schließlich sei die Kündigung auch gemäß § 314 Abs. 3 BGB verfristet. Die Nebenkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar. Es sei weiterhin zweifelhaft, ob die Klägerin für mehrere Objekte die Betriebskosten zusammenfassen dürfe. Schließlich greife die hilfsweise erklärte Aufrechnung. B. I. Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, § 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO. II. In der Sache hat die Berufung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die Klage ist im Hinblick auf die begehrte Räumung der streitgegenständlichen Wohnung unbegründet, sodass insoweit das amtsgerichtliche Urteil abzuändern war. Demgegenüber ist die Klage insoweit begründet, als das Amtsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 1.062,29 Euro zuerkannt hat. 1. Die Berufung hat hinsichtlich des Räumungsantrages Aussicht auf Erfolg. Zwar befand sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit zwei Monatsmieten in Verzug. Dabei kann dahinstehen, ob der Mietzins wegen der von der Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache gemindert war gemäß § 536 BGB, weil es jedenfalls an einer Mängelanzeige fehlt. Die Beklagte ist daher gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendmachung ihrer Rechte ausgeschlossen. Für den Zugang der Mängelanzeige ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet. Die Klägerin kann den Zugang der Mängelanzeige einfach bestreiten. Bei normalen Postsendungen begründet die Absendung nicht den Beweis des ersten Anscheins (Prima-facie-Beweis) für den Zugang der Erklärung, weil nach allgemeiner Lebenserfahrung abgeschickte Postsendungen den Empfänger nicht regelmäßig erreichen (Müko BGB/Einsele 7. Aufl. 2015, § 130, Rn 46, Beck-Online mit weiteren Nachweisen). Das Amtsgericht hat weiter zu S erkannt, dass der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Mietzinsen nicht unverschuldet ist. Entscheidend ist, dass die Beklagte mit dem Schreiben vom 03.09.2010 ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bezüglich der streitgegenständlichen Mieten abgegeben hat. Der eindeutige Wortlaut des Schreibens und dessen Gesamtkontext sprechen dagegen, dass die Beklagte sich aus Gründen der Höflichkeit für die Nichtzahlung entschuldigen wollte. Insbesondere bringt die Beklagte nicht zum Ausdruck, sie bitte um Nachsicht dafür, die wegen des Mangels geminderte Miete nicht gezahlt zu haben. Die Kündigungserklärung vom 15.11.2013 ist aber deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgte. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Anwendung findet (BGH, Urteil vom 11.03.2009, VIII. ZR 115/08, Juris). Die Kammer schließt sich der Auffassung im Schrifttum an, wonach die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB bei Wohnraummietverhältnissen Anwendung findet. Das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen ist und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen durfte, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde (Bub-Treier/Grapentin, 4. Aufl. 2014, IV., Rn. 304; Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 543, Rn. 127; Palandt-Grüneberg, 75. Aufl. 2016, § 314, Rn. 10; Müko-Biber, 6. Aufl. 2012, § 543, Rn. 53). Für die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spricht, dass es sich um eine außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund handelt. Die Interessenabwägung geht in den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters aus, weil der Vermieter erhebliche finanzielle Einbußen durch Mietrückstände erleidet. Es ist aber nicht ersichtlich, warum der Vermieter noch weiter geschützt werden sollte, indem er das ihm zustehende Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben kann. Vielmehr kann einem Vermieter, der trotz Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder aber der sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses zugemutet werden. In diesen Fällen ist der Mieter schutzwürdiger, der aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen durfte, der Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Im vorliegenden Fall besteht der Mietrückstand, auf den die Klägerin die Kündigung vom 15.11.2013 stützt, seit dem 05.04.2013. Die Kündigung vom 15.11.2013 erfolgte damit erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes. Zu diesem Zeitpunkt durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass eine fristlose Kündigung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 nicht mehr erfolgen werde. Es sind bis zum Zeitpunkt der Kündigung keine weiteren Umstände hinzugetreten, die das Zuwarten der Klägerin und die im Anschluss erfolgte Kündigung nachvollziehbar machen würden wie etwa die Entstehung weiterer Mietrückstände. Weitere unpünktliche Mietzahlungen der Beklagten in dem Zeitraum von Mai bis November 2013 hat die Klägerin ebenfalls nicht vorgetragen. Der Umstand, dass die Klägerin – wie sich aus dem Schreiben der Beklagten vom 03.09.2013 ergibt – die Beklagte gemahnt hat, steht dem Bestehen schutzwürdigen Vertrauens auf Seiten der Beklagten nicht entgegen. Die Beklagte durfte davon ausgehen, dass die Klägerin zwar darauf bestehen würde, dass die offenen Mieten noch gezahlt werden, dies aber nicht zum Anlass nehmen würde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In diesem Zusammenhang gewinnt auch der Umstand an besonderer Bedeutung, dass die Klägerin eine Kirchengemeinde ist, der der Beklagte zudem früher als Küsterin auch beruflich verbunden war. Es lag daher für die Beklagte durchaus nahe, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen oder auch ethischen Erwägungen keinen Gebrauch machen würde. Soweit das Amtsgericht schließlich ausführt, der Vorstand der Klägerin, der die Kündigung unterzeichnen müsse, tage nicht ständig, entbehrt dies schon einer Tatsachengrundlage. Sollte dies aber zutreffen, hätte sich die Klägerin im Übrigen gegebenenfalls anders organisieren und etwa im Eilfall öfter tagen oder aber auch einen Eilausschuss einrichten müssen. 2. Das Amtsgericht hat zu S erkannt, dass die Klägerin einen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 1.062,29 Euro hat. Die Abrechnung vom 22.11.2013 ist formell ordnungsgemäß. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Soweit die Beklagte in der Berufungsbegründung geltend macht, es sei zweifelhaft, ob die Klägerin berechtigt sei, eine Abrechnung für mehrere Objekte in der Betriebskostenabrechnung zusammenzufassen, ist sie mit diesem Einwand gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 05.05.2014 erklärt hat, sie beziehe sich auf die bereits früher vorgebrachten Einwände der Abrechnung “Einheiten“ hat sie damit nicht zum Ausdruck gebracht, die gemeinsame Veranlagung der Gebäude T-Plätze rügen zu wollen. Darüber hinaus ist in der Abrechnung für das Jahr 2012 hinsichtlich der Hausnebenkosten eine Trennung der einzelnen Liegenschaften T-Platz-5 vorgenommen worden, worauf die Klägerin zu S verweist. Soweit die Beklagte nunmehr behauptet, in die Abrechnung sei das in den Gebäuden T-Platz – 5 befindliche Jugendzentrum eingestellt worden, ist dieser Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Hinsichtlich der hilfsweise erklärten Aufrechnung der Beklagten kann auf die Ausführungen des Amtsgerichts in vollem Umfang Bezug genommen werden. Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 286, 288, 291 BGB. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 4. Die Revision wird zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO erfüllt sind. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung. Bei der Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB Anwendung findet, handelt es sich um eine klärungsbedürftige Frage, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Zu der Rechtsfrage werden unterschiedliche Auffassungen vertreten und eine höchstrichterliche Entscheidung liegt noch nicht vor. Streitwert: bis 9.000,- EUR