25 S 123/14

Die namens der Beklagten gegen das am 18. August 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wuppertal – 95b C 69/14 – eingelegte Berufung wird als unzulässig verworfen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den angeblichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten, Rechtsanwälten D. , auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: 2.000,-- € G r ü n d e : I. Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. in Wuppertal, deren Verwalterin die Beigeladene ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ausweislich der Teilungserklärung vom 30. August 1983 (Bl. 43ff GA) aus 31 Wohnungen, drei Teileigentumseinheiten und 10 Tiefgaragenstellplätzen. Abschnitt II 2 e) der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung vom 30. August 1983 hält fest, dass jede Wohnung eine Stimme hat. Bei Eigentümerversammlungen oder bei sonstigen Abstimmungen könne sich der jeweilige Eigentümer nur durch Ehegatten, Kinder oder durch die Verwaltung vertreten lassen. Besucher bei Eigentümerversammlungen bedürften der Genehmigung der Verwaltung. In der Eigentümerversammlung vom 6. November 2013 wurde die Beigeladene zur Verwalterin vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 bestellt und am 2. Dezember 2013 ein Verwaltervertrag unterzeichnet (Bl. 164ff GA). Auf die Anfechtung der Klägerin zu 1. wurde durch Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 31. März 2014 (AZ: 95b C 140/13) der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. In der Eigentümerversammlung vom 2. Mai 2014 (Protokoll Bl. 7ff. GA) wurde unter TOP 6 (Beschluss Nr. 11) wie folgt festgehalten: 11 02.05.2014 Beschlussfassung Bestellung Verwaltung Tagesordnungspunkt 11: Die Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters Der Verwaltungsbeirat hat aus mehreren Bewerbern insgesamt 5 Kandidaten ausgewählt, die in fachlicher Hinsicht den besten Eindruck vermittelten und deren Bewerbung ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis enthält. Es handelt sich um die Firmen F. , G. , H. , I. sowie J. . Von diesen Firmen hat inzwischen die Firma I. GmbH ihre Bewerbung zurückgezogen. Die Gemeinschaft hatte bereits in der Versammlung vom 06.11.2013 den Antrag der Firma I. für eine Verlängerung der Bestellung bis zum 31.12.2014 mit 16 Ja-Stimmen und 19 Nein-Stimmen ohne Enthaltungen abgelehnt. Dieser Negativbeschluss wurde nicht angefochten und ist mithin bestandskräftig. Soweit nachfolgend bei den einzelnen Bewerbern die angebotene Vergütung angegeben wird, handelt es sich lediglich um eine Berechnungsgrundlage für die monatliche Gesamtvergütung, die sodann auf die Eigentümer nach dem Verteilerschlüssel zu verteilen ist. Beschlussantrag: Für die Zeit vom 02.05.2014 bis zum 31.12.2014 wird zum Verwalter bestellt: Firma F. Hausverwaltung, Wuppertal zu monatlich 20,00 € pro Wohnung, 20,00 € pro Gewerbeeinheit und 4,00 € pro Garage oder Firma G. Hausverwaltung, Bochum zu monatlich 17,60 € pro Wohnung, 24,50 € pro Gewerbeeinheit und 5,00 € pro Garage oder Firma H. Hausverwaltung, Wuppertal zu monatlich 14,50 € pro Wohnung, 14,50 € pro Gewerbeeinheit und 2,00 € pro Garage oder Firma J. , Hausverwaltung, Wuppertal zu monatlich 19,50 € pro Wohnung, 19,50 € pro Gewerbeeinheit und 5,00 € pro Garage. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden beauftragt und bevollmächtigt, mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit befristet über die Bestelldauer bis zum 31.12.2014 auszuhandeln und abzuschließen. Abstimmungsergebnis vom Versammlungsleiter verkündet: Auf die Firma F. entfallen 0 Ja-Stimmen 26 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen Auf die Firma G. entfallen 0 Ja-Stimmen 26 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen Auf die Firma H. entfallen 26 Ja-Stimmen 0 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen Auf die Firma J. entfallen 0 Ja-Stimmen 26 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen Es wird somit folgendes Schlussergebnis verkündet: Einstimmig wird die Firma H. Wuppertal, für die Zeit vom heutigen Tage bis zum 31.12.2014 zum Verwalter bestellt. Die monatliche Vergütung beträgt 14,50 € zzgl. MwSt. pro Wohnung, 14,50 € zzgl. MwSt. pro Gewerbeeinheit und 2,00 € zzgl. MwSt. pro Garage. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden beauftragt und bevollmächtigt, mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit befristet bis zum 31.12.2014 über die Bestelldauer auszuhandeln und abzuschließen. Der Antrag wurde einstimmig angenommen. Die Verwaltung bedankt sich für das ausgesprochene Vertrauen. Die Kläger haben den Beschluss zu TOP 6 (Beschluss Nr. 11) insofern angefochten, als die Mitglieder des Verwaltungsbeirates beauftragt und bevollmächtigt wurden, mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit befristet bis zum 31. Dezember 2014 über die Bestelldauer auszuhandeln und abzuschließen. Die Kläger haben beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 02.05.2014 für ungültig zu erklären, als das beschlossen wurde: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden beauftragt und bevollmächtigt, mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit befristest bis zum 31. Dezember 2014 über die Bestelldauer auszuhandeln und abzuschließen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Durch das angegriffene Urteil vom 18. August 2014 ist der Klage stattgegeben worden. Der Amtsrichter hat ausgeführt: Die Bestellung und Abberufung des Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Auch ein Aushandeln und ein Abschluss des Verwaltervertrages gehören nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats, sondern sind wie die Bestellung Aufgaben der Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 29 Rdnr. 96). Auch diese Kompetenzverteilung kann lediglich durch Vereinbarung geändert und dem Verwaltungsbeirat insoweit die Befugnis zum Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrages übertragen werden. Durch Beschluss kann dieses nicht erfolgen, da der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz fehlt (Bärmann/Merle, a.a.O.). Der Verwaltungsbeirat kann lediglich, nachdem die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters und den maßgeblichen Inhalt und Abschluss des Verwaltervertrages beschlossen haben, im konkreten Fall aufgrund Mehrheitsbeschlusses beauftragt und ermächtigt werden, den Vertrag mit dem Verwalter abzuschließen. Hierzu reicht es jedoch nicht aus, lediglich die Vertragsdauer und die Verwaltervergütung pro Einheit zu regeln, sondern es sind die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrags zunächst von der Wohnungseigentümerversammlung festzusetzen, wonach beispielsweise auch Vergütungsansprüche des Verwalters für außerordentliche Eigentümerversammlungen oder Sonderhonorare für Bauleitung und Rechtsstreitigkeiten gehören (vgl. Hanseat. OLG, II WX 112/02, zitiert nach Juris). Da somit die wesentlichen Einzelheiten des Verwaltervertrages nicht bereits durch die Wohnungseigentümerschaft vorgegeben waren, war der Beschluss für ungültig zu erklären. In der Eigentümerversammlung vom 18. September 2014 (Protokoll Bl. 181ff GA) wurde unter TOP 7 die Beigeladene für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2017 zur Verwalterin bestellt. Die Verwaltergrundvergütung wurde im Einzelnen geregelt und der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt, den allen Eigentümern mit der Versammlungseinladung zugesandten Verwaltervertrag mit einer Laufzeit über die gesamte Bestelldauer zu unterzeichnen. Dieser Beschluss und die Beschlüsse zu TOP 5, 6, 8 und 9 sind durch die Kläger angefochten worden. Das Amtsgericht Wuppertal hat durch rechtskräftiges Urteil vom 1. Juni 2015 (95b C 136/14) u.a. die Beschlüsse zu TOP 6 – 9 wegen eines Einberufungsmangels für ungültig erklärt (Bl. 211ff GA). In der Eigentümerversammlung vom 25. September 2015 (Protokoll Bl. 265ff GA) wurde unter TOP 13 mehrheitlich beschlossen, dass der Beirat mit der Unterzeichnung des vorliegenden Verwaltervertrages mit der Hausverwaltung H. beauftragt wird. Gegen das Urteil vom 18. August 2014 richtet sich die Berufung der Beklagten. Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wuppertal vom 18. August 2014 die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Die Berufung ist unzulässig, da bis zum Ablauf der Erklärungsfrist am 14. März 2016, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, keine Vollmacht der Verwalterin zur Einlegung der Berufung für die übrigen Wohnungseigentümer zur Akte gereicht wurde. Die Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch den Verwalter in Passivprozessen gesetzlich vertreten, bei Aktivprozessen bedarf der Verwalter eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 2 WEG). Die Vertretungsmacht muss als Prozessvoraussetzung mindestens zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nachgewiesen sein. Gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gem. § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Die Vertretungsbefugnis des Verwalters in Passivprozessen ist grundsätzlich umfassend zu verstehen, so dass sie die Berechtigung einschließt, einen Rechtsanwalt als Prozessvertreter zu beauftragen und zu bevollmächtigen (Jennißen-Heinemann, WEG, 4. Aufl. § 27 Rn. 73 m. w. N.). Vorliegend liegt der Berufung eine gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtungsklage zugrunde. Zwar hat die Verwalterin Rechtsanwälte D. mit der Verteidigung gegen die Klage und zweitinstanzlich mit der Einlegung der Berufung mandatiert. Nach der überwiegenden Ansicht, der sich der Bundesgerichtshof angeschlossen hat (Urteil vom 5. Juli 2013, - V ZR 241/12), begründet § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in der Norm genannten Passivprozesse; auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) sei der Verwalter ermächtigt, die übrigen Wohnungseigentümer umfassend zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Der Wortlaut der Norm kann ohne weiteres so verstanden werden, dass eine Vertretungsbefugnis zwar für allgemeine Maßnahmen (nur) dann besteht, wenn diese zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Soweit es aber um die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den aufgeführten Rechtsstreitigkeiten(§§ 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG) geht, kommt dem Tatbestandsmerkmal „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich“ in § 27 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 1 WEG keine eigenständige Bedeutung zu. Das Gesetz definiert in dem zweiten Halbsatz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort „insbesondere“ eingeleitet wird, die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den genannten Verfahren als Fall der zur Abwendung sonstiger Rechtsnachteile erforderlichen Maßnahmen (ebenso für den insoweit gleichlautenden § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG: BGH, Beschluss vom 22. September 2011 - I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23). Dem entspricht es, dass der Verwalter berechtigt ist, einen solchen Rechtsstreit „zu führen“. Darf er die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten, darf er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Die systematische Auslegung bestätigt dies, weil der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG auch befugt ist, eine Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt zu treffen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es wäre unverständlich, wenn er zwar eine Streitwertvereinbarung treffen, nicht aber das dazugehörige Mandat erteilen dürfte. Jedoch ist die Beigeladene zur Einlegung der Berufung und Führung des Berufungsverfahrens nicht ermächtigt. Zur Vornahme der Berufung bedarf der Verwalter einer besonderen Ermächtigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer (Bärmann- Merle/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 27 Rn. 148; Dr. Michael J. Schmid, „Berufungseinlegung durch den Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren?, ZWE 2012, 352f) . Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 18. September 2014 folgenden Beschluss gefasst: Die Verwaltung wird beauftragt, im Namen der WEG, Herrn Rechtsanwalt K. mit der Durchführung des Berufungsverfahrens laut Berufungsschrift zu beauftragen. Die Kosten des Verfahrens trägt im Falle der Ablehnung jedoch wie zugesagt Herr Rechtsanwalt K. . Der WEG dürfen keine zusätzlichen Kosten entstehen. Durch rechtskräftig gewordenes Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 1. Juni 2015 – 95b C 136/14 – wurde u.a. der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 18. September 2014 für ungültig erklärt. Wird – wie hier – der Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters im Anfechtungsprozess für ungültig erklärt, so ist der jeweilige Beschluss als von Anfang an unwirksam anzusehen. Die Kammer hat auf die klägerische Rüge der fehlenden Bevollmächtigung der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zur Einlegung der Berufung hingewiesen. Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung sind entsprechende Unterlagen, wie Einzelvollmachten sämtlicher Berufungskläger, nicht zur Akte gereicht worden. Somit ist zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz keine Ermächtigung zur Einlegung der Berufung und Führung des Berufungsverfahrens nachgewiesen. Ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass die Berufung aber auch in der Sache ohne Erfolg geblieben wäre. Durch Mehrheitsbeschluss kann der Beirat bevollmächtigt werden, den Vertrag für die Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft stellvertretend zu unterzeichnen (vgl. nur Jennißen-Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 26 Rn. 82). Eine solche Ermächtigung hat der angefochtene Beschluss nicht zum Inhalt; der Beirat wird vielmehr nach dem eindeutigen Wortlaut des Beschlusstextes zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages ermächtigt. Grundsätzlich obliegt es den Wohnungseigentümern selbst, in einer Eigentümerversammlung die einzelnen Details der vertraglichen Regelungen mit dem Verwalter auszuhandeln. Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrages gemäß § 26 WEG gehört nämlich zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung. Soll grundsätzlich diese Befugnis auf ein Wahlgremium oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden, so bedarf es hierzu gemäß § 10 WEG einer Vereinbarung. Dagegen genügt ein Mehrheitsbeschluss zur Übertragung der Befugnisse zum Aushandeln und Unterzeichnen des Vertrages dann, wenn die Befugnis nicht allgemein auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden soll, sondern die Kompetenzverlagerung nur für einen ganz konkreten Einzelfall hinsichtlich eines bestimmten, in seinen Eckpunkten bereits festgelegten Verwaltervertrages gelten soll (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 114/14, NJW 2015, 1378; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 25. Juli 2003 – 2 Wx 112/02, ZMR 2003, 864; Landgericht Köln, Urteil vom 31. Januar 2013 – 29 S 135/12, ZWE 2013, 412 B). Mit der angefochtenen Beschlussfassung sollte nicht der Verwaltungsbeirat allgemein für die Zukunft damit betraut werden, Verwalterverträge abzuschließen. Vielmehr sollte dem Verwaltungsbeirat nur für den konkreten Fall das Recht übertragen sein, Details des Verwaltervertrages mit der Firma H. als Verwalterin auszuhandeln und namens der Eigentümergemeinschaft den Vertrag abzuschließen. Voraussetzung für die Ordnungsgemäßheit eines solchen Beschlusses ist jedoch, dass die Befugnis des Verwaltungsbeirates dabei in mehrfacher Hinsicht begrenzt und die wesentlichen Vertragsinhalte bereits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt worden sind, d.h. bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sind. Dem Verwaltungsbeirat kann im Hinblick darauf, dass der Abschluss des Verwaltervertrages zu den Kernaufgaben der Wohnungseigentümer gehört und diese ihr Selbstbestimmungsrecht nicht vollständig in die Hand einer kleinen Gruppe geben dürfen, nicht völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Eckdaten des Verwaltervertrages kennen und diese müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein. Zu den Eckdaten gehören die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters. Insofern reicht im konkreten Fall nicht die Festlegung der monatlichen Grundvergütung; vielmehr müssen auch die wesentlichen Sondervergütungen von der Beschlussfassung gedeckt sein, da dem in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vorliegendem Vertragsentwurf zu entnehmen war, dass Zusatzvergütungen Bestandteil des Verwaltervertrages sein sollten. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf einer entsprechenden Anwendung des § 91 ZPO. In dem Fall des Auftretens eines vollmachtlosen Vertreters hat die Kosten derjenige zu tragen, der das vollmachtlose Auftreten veranlasst hat. Dies ist bei einer fehlenden Vollmacht in der Regel der Vertreter. Es besteht kein Anlass, von diesem Grundsatz abzuweichen. Nach Auffassung des Gerichts richtet sich in Fällen der vollmachtlosen Vertretung die Kostenpflicht grundsätzlich danach, wer die Verfahrensführung veranlasst hat; dies ist jedenfalls dann der vollmachtlose Vertreter, wenn er – zum entscheidenden Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung ohne Auftrag des Vertretenen gehandelt hat. Als solcher sind hier die Beklagtenvertreter, Rechtsanwälte D. , anzusehen, die für die Berufungskläger aufgetreten sind, ohne nach Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 18. September 2014 rechtzeitig ihre Vollmacht nachzuweisen. Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.