5 O 77/16

Auslegung saldierender Abrechnungsklausel; Heizöl als mitverkauftes Zubehör • Bei clauselhaft formulierter Saldierungspflicht in einem Kaufvertrag ist die Regelung so auszulegen, dass eine vorzunehmende Saldierung zu einer Herausgabepflicht der Unterdeckung zugunsten des Verkäufers führen kann. • Heizöl als Verbrauchsbestandteil kann als Zubehör eines Grundstücks nach §§ 97, 926 BGB mitverkauft werden; eine entgegenstehende Vereinbarung muss sich eindeutig aus dem Vertrag ergeben. • Zins- und Kostenentscheidungen beruhen auf den einschlägigen Vorschriften der §§ 286, 288 BGB und §§ 92, 708, 709, 711 ZPO. Die Klägerin verkaufte vermietete Mehrfamilienhäuser an die Beklagten durch notariellen Vertrag vom 11.02.2014; als Verrechnungsstichtag wurde der Monatserste nach vollständiger Kaufpreisgutschrift vereinbart. Der Vertrag enthielt in § 4 Ziff. 9 eine Regelung zur Verantwortlichkeit für die Betriebskostenabrechnung und zur Überweisung geleisteter Vorauszahlungen sowie eine Abtretung von Zahlungsansprüchen. Besitzübergang erfolgte am 01.04.2014. Die Klägerin stellte eine Eigentümerabrechnung für 01.06.2013–31.05.2014 mit Forderungen, darunter Heizöllieferungen und sonstige Leistungen, und verlangte 13.453,09 € nebst Zinsen. Die Klägerin meinte, die Vertragsregelung begründe eine gegenseitige Saldierungspflicht und die Beklagten hätten das Heizöl nicht erworben; die Beklagten wiesen dies zurück und bestritten die Forderung. • Die vertragliche Regelung in § 4 Ziff. 9 ist nach einer interessengerechten Auslegung so zu verstehen, dass bei der vorzunehmenden Saldierung eine bestehende Unterdeckung zugunsten des Verkäufers herauszugeben ist; die Parteien verfolgten ersichtlich den Grundsatz eines gerechten Ausgleichs der abrechnungsfähigen Kosten und Vorauszahlungen. • Die Klägerin kann nicht geltend machen, die Käufer hätten asymmetrisch lediglich Vorteile, etwa weil sie die Abrechnung übernehmen; eine derartige zufallsabhängige Ergebnisverteilung entspräche nicht dem Vertragszweck. • Der Anschaffungspreis für das Heizöl war nicht in die Eigentümerabrechnung einzustellen, weil Heizöl nach §§ 97, 926 BGB als Zubehör des Grundstücks anzusehen ist und deshalb mit dem Grundstückseigentum übergegangen ist. Eine entgegenstehende, den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz erfüllende Vereinbarung, die das Heizöl vom Verkauf ausnimmt, ist dem Vertrag nicht eindeutig zu entnehmen. • Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286 Abs.2 Nr.3, 288 Abs.1 BGB; die Kosten- und Vollstreckbarkeitsregelungen beruhen auf §§ 92 ZPO sowie 708, 709, 711 ZPO. Die Klage war teilweise erfolgreich: Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.420,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2016 zu zahlen; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass die vertraglich geregelte Saldierung eine Herausgabepflicht für eine bestehende Unterdeckung begründet, zugleich aber das Heizöl als Zubehör mitverkauft worden ist, sodass dessen Anschaffungskosten nicht in die Eigentümerabrechnung einzustellen waren. Die Klägerin trägt 80 % der Kosten des Rechtsstreits, die Beklagten 20 %. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar; die Beklagten können die Vollstreckung nur durch Sicherheitsleistung abwenden.