25 S 139/19

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. November 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wuppertal – 95b C 40/19 – teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.887,73 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. Februar 2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden zu 83 % der Klägerin und zu 17 % der Beklagten auferlegt. Die Kosten der Berufungsinstanz werden zu 69 % der Klägerin und zu 31 % der Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 13.000,-- € Gründe I. Die Klägerin nimmt die Beklagte, ihre ehemalige Verwalterin, auf Schadensersatz in Anspruch, weil seitens der Stadt Wuppertal im Rahmen einer Ordnungsverfügung die Errichtung eines Nottreppenhauses angeordnet wurde, für welches Kosten in Höhe von 22.664,15 Euro anfielen. Die Beklagte war seit dem Jahr 1990 bis zu ihrer Abberufung am 22. August 2017 Verwalterin der Klägerin. Am 12. Januar 2017 fand in dem Objekt der Klägerin eine Brandschau statt. Insofern wurde in dem Schreiben des Bauaufsichtsamtes der Stadt Wuppertal vom 7. März 2017 (Bl. 8ff. GA, Aktenzeichen: 105.22 – 30027/17) bezüglich des Gebäudes / Grundstücks D. 40 u.a. wie folgt festgehalten Während für einige Mängel eine Frist zur Erledigung eingeräumt wird, ist die Beseitigung von rettungswegbezogenen Mängeln unverzüglich vorzunehmen. Es geht hier um folgenden rettungswegbezogenen Mangel: A- Mangel – Gesetzl. Grundlage § 17 (3) BauO NRW 001. Fehlender zweiter Rettungsweg Bei einer Drehleiterstellprobe am 01.02.2017 wurde festgestellt, dass die südwestlich gelegenen Wohnungen von der vorhandenen westlich gelegenen Drehleiteraufstellfläche aus nicht erreicht werden können. Der erforderliche zweite Rettungsweg ist daher aus den v.g. Wohneinheiten nachzuweisen. […] Ich gebe Ihnen hiermit gem. § 28 VwVfG NW Gelegenheit, sich innerhalb von 3 Wochen zu der Angelegenheit zu äußern und mitzuteilen, welche Schritte von Ihnen zur Beseitigung der Mängel unternommen werden. Sollte die Frist ergebnislos verstreichen, wäre ich gehalten, über ordnungsbehördliche Maßnahmen zu entscheiden, was nicht in Ihrem Interesse sein kann. Der damalige Mitarbeiter der Beklagten E. (im Folgenden: N) sicherte gegenüber der Stadt Wuppertal mit E-Mail vom 7. April 2017 (Bl. 60 GA) zu, dass die geforderten Maßnahmen nun kurzfristig durchgeführt werden. Hierzu werde er in der 16. Kalenderwoche einen Termin mit einem Gartenbauunternehmen vor Ort wahrnehmen und nach diesem Termin umgehend die Behebung des Mangels anzeigen. Mit Schreiben der Stadt Wuppertal vom 7. April 2017 (B. 12ff. GA, Aktenzeichen: 105.22 – 30058/17) wurde bezüglich der Grundstücke /Gebäude F. 31 + 36 u.a. ausgeführt: Während für einige Mängel eine Frist zur Erledigung eingeräumt wird, ist die Beseitigung von rettungswegbezogenen Mängeln unverzüglich vorzunehmen. Es geht hier um folgenden rettungswegbezogenen Mangel: A - Mangel – Gesetzl. Grundlage § 17 (3) BauO NRW F. 31 001. Fehlender zweiter Rettungsweg Bei einer Drehleiterstellprobe am 01.02.2017 wurde festgestellt, dass die nordwestlich gelegenen Wohnungen weder vom Garagenhof noch von der öffentlichen Fläche (Straße) aus erreicht werden können. Der erforderliche zweite Rettungsweg ist daher aus den v.g. Wohneinheiten nachzuweisen. […] Ich gebe Ihnen hiermit gem. § 28 VwVfG NW Gelegenheit, sich innerhalb von 3 Wochen zu der Angelegenheit zu äußern und mitzuteilen, welche Schritte von Ihnen zur Beseitigung der Mängel unternommen werden. Sollte die Frist ergebnislos verstreichen, wäre ich gehalten, über ordnungsbehördliche Maßnahmen zu entscheiden, was nicht in Ihrem Interesse sein kann. In dem Schreiben der Stadt Wuppertal vom 14. Juni 2017 (Bl. 15 GA) heißt es zu Aktenzeichen: 105.22 – 30027/17: Sehr geehrte Damen und Herren, mit Schreiben vom 07.03.17 informierte ich Sie über die von der Feuerwehr bei der Brandverhütungsschau festgestellten Mängel im Bereich der Rettungswege. Die südwestlich gelegenen Wohnungen können von der vorhandenen westlich gelegenen Drehleiteraufstellfläche aus nicht erreicht werden. Mit Email vom 07.04.17 teilte Herr E. mit, dass die geforderten Maßnahmen kurzfristig durchgeführt werden. Jedoch liegt mir trotz meiner Erinnerungen vom 17.05. und 02.06. keine Bestätigung über die Mängelbeseitigung vor. Dies kann angesichts der Gefahrensituation nicht länger hingenommen werden. Sollte ich nicht bis zum 21.06.17 eine konkrete Mitteilung erhalten, wann der 2. Rettungsweg hergestellt wird, werde ich aus Gründen der Gefahrenabwehr abschließend über ordnungsbehördliche Maßnahmen, wie z.B. die Nutzungsuntersagung der betroffenen Wohneinheiten, entscheiden. Mit weiterem Schreiben vom 14. Juni 2017 zu Aktenzeichen 105.22 – 30058/17 (Bl. 16 GA) heißt es: Sehr geehrte Damen und Herren, mit Schreiben vom 07.04.17 informierte ich Sie über die von der Feuerwehr festgestellten Mängel im Bereich der Rettungswege. Bislang habe ich keine Antwort darauf erhalten, wie der 2. Rettungsweg für das Gebäude F. 31 hergestellt werden soll und welche Schritte für die Abstellung der übrigen Mängel unternommen werden. Dies kann aus Gründen der Gefahrenabwehr nicht länger hingenommen werden. Sollte ich nicht bis zum 21.06.17 eine konkrete Mitteilung erhalten, wann der 2. Rettungsweg hergestellt wird, werde ich aus Gründen der Gefahrenabwehr abschließend über ordnungsbehördliche Maßnahmen, wie z.B. die Nutzungsuntersagung der betroffenen Wohneinheiten, entscheiden. In der E-Mail des N an die Stadt Wuppertal vom 22. Juni 2017 (Bl. 67 GA) heißt es u.a.: Aktenzeichen 105.22 – 30027/17: Hier wird die Eigentümerversammlung am 24.08.2017 stattfinden. Über die erforderlichen Maßnahmen soll hier beschlossen werden. Aktenzeichen 105.22 – 30058/17: Hier wird die Eigentümerversammlung am 24.08.2017 stattfinden. Über die erforderlichen Maßnahmen soll hier beschlossen werden. Mit Schreiben vom 3. Juli 2017 lud die Beklagte zu einer Eigentümerversammlung auf den 22. August 2017 (Bl. 68ff. GA). Unter TOP 12 war vorgesehen: Beseitigung von Rettungswegmängeln gem. Brandschau der Feuerwehr Wuppertal und Sicherstellung des 2. Rettungsweges / Ordnungsbehördliches Verfahren wegen Mängeln aus der Brandschau  D. 40: Erstellung eines 2. Rettungsweges für die südwestlich gelegenen Wohnungen (Beschlussvorlage)  D. 40: Baumrückschnitt […]  F. 31: Erstellung 2. Rettungsweg für die nordwestlich gelegenen Wohnungen (Beschlussvorlage),  F. 36: Baumfällung zur Nutzbarmachung des 2. Rettungsweges für die südwestlichen Wohnungen (Beschlussvorlage)  F. 36: Vorhandene Rasengittersteine […] Die Beschlussvorlagen lauteten diesbezüglich wie folgt: 12.1 Beschlussantrag „Für die Erstellung eines 2. Rettungsweges für die südwestlich gelegenen Wohnung des Hauses D. 40 beschließt die Eigentümergemeinschaft ein Ingenieurbüro mit der Erstellung eines Konzeptes zur Beseitigung der Rettungswegemängel aus dem ordnungsbehördlichen Verfahren wegen Mängeln aus der Brandverhütungsvorschau zu beauftragen. Über das Ergebnis und die auszuführenden Maßnahmen soll sodann in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung Beschluss gefasst werden.“ 12.2 Beschlussantrag „Der 2. Rettungsweg für die östlichen Wohnungen des Hauses D. 40 ist über den links des Hauses gelegenen Garagenhof des Nachbareigentümers gewährleistet. Hier bedarf es jedoch zu Sicherstellung des Rettungsweges der Anbringung eines entsprechenden Hinweisschildes sowie eines Baumrückschnittes zur Erweiterung des Lichtschutzraumes. Die Verwaltung möge die Zustimmung zu dieser Maßnahme beim Nachbareigentümer einholen und sodann die Firma G. GmbH mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen. Die Maßnahme möge zu Lasten der Instandhaltungsrücklage finanziert werden.“ 12.3 Beschlussantrag „Für die Erstellung eines 2. Rettungsweges für die nordwestlich gelegenen Wohnung des Hauses F. 31 beschließt die Eigentümergemeinschaft ein Ingenieurbüro mit der Erstellung eines Konzeptes zur Beseitigung der Rettungswegemängel aus dem ordnungsbehördlichen Verfahren wegen Mängeln aus der Brandverhütungsvorschau zu beauftragen. Über das Ergebnis und die auszuführenden Maßnahmen soll sodann in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung Beschluss gefasst werden.“ 12.4 Beschlussantrag „Zur Sicherstellung des 2. Rettungsweges am Haus F. 36 muss der vorhandene Baum, der sich südwestlich des Gebäudes befindet, entfernt werden. Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Firma G. zu beauftragen diese Arbeiten durchzuführen. Die Maßnahme möge zu Lasten der Instandhaltungsrücklage finanziert werden.“ 12.5 Beschlussantrag „Der vorhandene 2. Rettungsweg für die nordwestlich und nordöstlich gelegenen Wohnung des Hauses F. 36 ist laut Mitteilung der Stadt Wuppertal stark zugewachsen, die vorhandenen Rasengittersteine sind von Mutterboden und Gras zu befreien. Für die Sicherstellung der Nutzbarkeit des vorhandenen 2. Rettungsweges beschließt die Eigentümergemeinschaft die Firma G. zu beauftragen diese Arbeiten durchzuführen. Die Maßnahme möge zu Lasten der Instandhaltungsrücklage finanziert werden.“ Die Firma H. erstellte unter dem 27. Juli 2017 Planunterlagen, auch betreffend D. (Bl. 61–64 GA). Die Beklagte reichte mit E-Mail vom 7. August 2017 eine Planung bei der Stadt Wuppertal ein, die sich über die Aufstellflächen für die Drehleiter an den Gebäuden D. und F. 31 zur Sicherstellung eines 2. Rettungsweges verhielt. Hierbei handelt es sich um baugenehmigungspflichtige Maßnahmen. Unter TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 22. August 2017 (Protokoll Bl. 78ff GA) wurde die Beklagte mit sofortiger Wirkung abberufen. Nach diesem Tagesordnungspunkt wurde die Eigentümerversammlung abgebrochen. Nach dem Protokoll zur weitergeführten Eigentümerversammlung vom 22. August 2017 (Bl. 82 GA) heißt es: Anschluss nach TOP 5 Nachdem der Verwalter aus wichtigem Grund mehrheitlich abberufen wurde, legte der Versammlungsleiter um ca. 18 Uhr 30 mit der Aufforderung, sich jetzt einen anderen Versammlungsleiter zu suchen, die Leitung nieder und verließ um ca. 18 Uhr 40 mit allen Unterlagen den Versammlungsort. […] Der neugewählte Beirat wird beauftragt, kurzfristig einen Gesprächstermin bei Herrn Döring als Vertreter der abberufenen Verwalterin zu vereinbaren, um das weitere Vorgehen zu erörtern und den Eigentümerinnen Bericht zu erstatten. Der Beirat lädt zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 20. September 2017 ein. In der Eigentümerversammlung vom 20. September 2017 wurde die Firma I. mbH zur neuen Verwalterin bestellt. Die VGF legte mit Schreiben vom 27. Oktober 2017 die gleiche Planung vor, die schon am 7. August 2017 eingereicht worden war. Am 13. November 2017 wurde nach dem streitigen Vortrag der Klägerin zusammen mit Vertretern der Berufsfeuerwehr Wuppertal und der Hausverwaltung ein Ortstermin durchgeführt, um Sofortmaßnahmen zur Herstellung des 2. Rettungswegs für die in Rede stehenden Wohneinheiten abzustimmen. Hierbei wurden als Sofortmaßnahme die Errichtung einer Gerüsttreppe an den Balkonen der südwestlichen Wohneinheiten des Gebäudes D. 40, die Errichtung einer Aufstellfläche für den Drehleiterwagen vor der Westfassade des Gebäudes F. 31 und die Beseitigung eines Baumes südöstlich des Gebäudes F. 36 und die Entfernung des Grasbewuchses von der Feuerwehrzufahrt sowie Kennzeichnung der Feuerwehrzufahrten festgelegt. Am 17. November 2017 erging gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die I. GmbH, eine Ordnungsverfügung folgenden Inhalts (Bl. 18ff. GA): ORDNUNGSVERFÜGUNG Forderung Hiermit fordere ich Sie mit sofortiger Wirkung auf, auf dem Grundstück D. 40 / F. 31 u. 36 (Gemarkung Elberfeld, Flur 23, Flurstück 104) folgende Sofortmaßnahmen durchzuführen: 1. D. 40: Im Bereich der Balkone der südwestlich ausgerichteten Wohneinheiten ist eine Nottreppenanlage (Gerüsttreppe) zu errichten, die von allen Balkonen dieser Wohneinheiten zugänglich ist und durch die der 2. Rettungsweg für alle südwestlich ausgerichteten Wohneinheiten sichergestellt wird. Die nutzbare Breite der Treppen und Treppenabsätze muss mindestens 1 m betragen. 2. F. 31: Vor der Westfassade des Gebäudes ist eine Aufstellfläche für den Drehleiterwagen der Feuerwehr in den Maßen von mindestens 11,0 m Länge und 5,50 m Breite (in einem Abstand von mindestens 3 m von der Außenwand des Gebäudes) und mit einer Tragfähigkeit von 16 t Achslast herzustellen, von der aus alle westlichen Wohneinheiten angeleitert werden können. Die vorhandene Begrünung (Bäume, Büsche) ist dazu zu entfernen. Diese Feuerwehrzufahrt / Aufstellfläche ist an der Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche zur Privatstraße mit einem Hinweisschild nach DIN 4066 (s. Darstellung in der Begründung) zu kennzeichnen. Zur zweifelsfreien Kennzeichnung ist der Bereich der Feuerwehrzufahrt mit weiteren Pfeil-Schildern rechts und links der Zufahrt zu kennzeichnen (Schildergröße nach DIN 825 Höhe 210 mm, Breite 594 mm). 3. F. 36: Der Baum südöstlich des Gebäudes ist zu entfernen. Der Grasbewuchs ist von den vorhandenen Rasengittersteinen der Feuerwehrzufahrt zu entfernen. Die Feuerwehrzufahrt ist mit einem Hinweisschild nach DIN 4066 (s. Darstellung in der Begründung) zu kennzeichnen. Zur zweifelsfreien Kennzeichnung ist der Bereich der Feuerwehrzufahrt mit weiteren Pfeil-Schildern rechts und links der Zufahrt zu kennzeichnen (Schildergröße nach DIN 825 Höhe 210 mm, Breite 594 mm). Frist für die Erfüllung der Forderung: 6 Wochen nach Zustellung dieser Verfügung. Die Klägerin beauftragte daraufhin die J. GmbH mit der Errichtung des notwendigen Treppenturms. Dieser wurde für die Zeit vom 8. Januar 2018 bis zum 26. Oktober 2018 vorgehalten und mit Kosten in Höhe von 22.664,15 Euro gemäß der Schlussrechnung vom 25. Oktober 2018 (Bl. 23ff. GA) abgerechnet. In der Eigentümerversammlung vom 22. November 2017 (Protokoll Bl. 85ff. GA) wurde unter TOP 5 wie folgt festgehalten: TOP 05: Ordnungsbehördliches Verfahren wegen Mängeln aus Brandverhütungsschau D. 40 in Wuppertal Beschluss Am 12.01.2017 fand eine Brandschau der Feuerwehr der Stadt Wuppertal statt. Der entsprechende Bericht dieser Brandschau war als Anlage zur Tagesordnung beigefügt. Betreffend das Haus D. 40 in Wuppertal wurden folgende Punkte beanstandet, um deren Beseitigung die Feuerwehr der Stadt Wuppertal auffordert: A – Mangel – Gesetzl. Grundlage § 17 (3) BauO NRW 001. Fehlender zweiter Rettungsweg Bei einer Drehleiterstellprobe am 01.02.2017 wurde festgestellt, dass die südwestlich gelegenen Wohnungen von der vorhandenen westlich gelegenen Drehleiteraufstellfläche aus nicht erreicht werden können. Der erforderliche zweite Rettungsweg ist daher aus den v. g. Wohneinheiten nachzuweisen. B – Mangel – Gesetzl. Grundlage § 5 BauO NRW in Verbindung mit Nr. 5 VV BauO NRW 002. Östliche Aufstellfläche für die Kraftfahrdrehleiter Der notwendige zweite Rettungsweg für die östlich orientierten Wohneinheiten wird über Leitern der Feuerwehr sichergestellt (§ 17 (3) BauO NRW. Ab dem zweiten Obergeschoss muss eine Aufstellfläche für die Kraftfahrdrehleiter der Feuerwehr vorhanden sein. Nach Aktenlage der Feuerwehr befindet sich die Aufstellfläche auf dem Nachbargrundstück in einem Garagenhof. Am 01.02.2017 fand hier eine Drehleiterstellprobe statt. Die nach hierhin orientierten Wohnungen konnten alle erreicht werden. Es sind folgende Maßnahmen durchzuführen: Die Feuerwehrzufahrt ist mit einem Hinweisschild zu kennzeichnen Die Bäume am Ende Garagenhofes sind im Lichtraumprofil der Fläche für die Feuerwehr zurückzuschneiden. Die Planung des neu zu erstellenden zweiten Rettungsweges (A-Mangel) wurde durch die Firma H. GmbH, bereits durchgeführt. Als Anlage zur Tagesordnung war der Planinhalt bzgl. der neuen Feuerwehraufstellfläche beigefügt. Die Verwaltung wies darauf hin, dass die Verwendung dieser Planungsunterlagen nur möglich war nach nachhineiniger Beauftragung der Firma H. GmbH. Aufgrund der Eilbedürftigkeit der Sachlage hatten Beirat und Verwalter entschieden, diese Beauftragung durchzuführen und der Gemeinschaft im Nachhinein vorzulegen. Der Verwalter trug darüber hinaus vor, dass hinsichtlich den eingereichten Planunterlagen der Firma H. GmbH, am 13.11.2017 ein Termin mit der Stadt Wuppertal (Ressort Bauen und Wohnen) und der Feuerwehr Wuppertal sowie dem Beirat und dem Verwalter stattgefunden hatte. Das Ergebnis dieser Begehung war als Nachtrag zur Anlage der Tagesordnung beigefügt (s. Schreiben der Stadt Wuppertal vom 17.11.17). Gegenstand der Erörterung bei diesem Termin war unter anderem die Nutzung des ersten Rettungsweges über das linksseitig angrenzende Nachbargrundstück (Flurstück 80). Die Stadt Wuppertal wies darauf hin, dass Teile dieses Grundstücks derzeit als erster Rettungswegs für die südöstlich gelegenen Wohnungen dienen. Für diesen Rettungsweg ist allerdings keine Baulast zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft D. 40 / F. 31 + 36 in Wuppertal eingetragen. Die Stadt Wuppertal empfahl daher der Gemeinschaft, sie möge mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks in Gespräche und ggf. Verhandlungen treten über die künftige Sicherung dieses Grundstücksteils als Rettungsweg im Wege einer Grunddienstbarkeit oder einer Baulast. Die Stadt Wuppertal wies ferner darauf hin, dass die Verlängerung des bisherigen zweiten Rettungsweges (für die südwestlich gelegenen Wohnungen) gemäß der Planung der Firma H. GmbH möglicherweise als nicht ausreichend bewertet werden könnte und erklärte, dass die Bewertung erst nach Herstellung der neuen Drehleiteraufstellfläche und der Prüfung der Feuerwehr Wuppertal mittels des Drehleiterwagens erfolgen werde. Aufgrund dieser beider Unwägbarkeiten schlug der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates, Herr K. , vor zu prüfen, ob eine neue Zufahrt im Bereich der rechts befindlichen Zufahrt zum Garagenhof (Bereich Trafo-Station) hergestellt werden könnte, damit die Gemeinschaft sich nicht in Abhängigkeiten begebe bzw. in solchen verbleibe. Diese neue Zufahrt könnte dann so fortgeführt werden, dass auch für die Wohnungen im südöstlichen Bereich eine Drehleiteraufstellfläche geschaffen werden könnte, so dass die derzeitige ungesicherte Nutzung über die jetzige Zuwegung für den ersten Rettungsweg über das Nachbargrundstück entfallen würde. Die Stadt Wuppertal erklärte, dass dies eine sinnvolle Alternative sei. Nach entsprechender Beratung in der Versammlung war sich diese darin einig, dass angestrebt werden müsse, eine Lösung zu finden, die die Gemeinschaft aus Abhängigkeiten befreie und dauerhaft die entsprechenden Rettungswege auf dem Grundstück der Gemeinschaft sichere. Ferner wies der Verwalter drauf hin, dass die Stadt Wuppertal der Gemeinschaft gemäß dem am 17.11.2017 allen Eigentümern übersandten Schreiben vom 17.11.2017 im Wege einer Ordnungsverfügung aufgegeben habe, im Bereich der Balkone der südwestlich ausgerichteten Wohneinheiten eine sog. Nottreppenanlage bis zur Erstellung des Rettungsweges innerhalb einer Frist von 6 Wochen ab Zugang (17.11.2017) zu errichten. Beschluss über die nachhineinige Beauftragung zur Vornahme der Vorkalkulation und der Erstellung einer Vorplanung: Der Verwalter wies nochmals darauf hin, dass die übersandten Unterlagen der Firma H. GmbH über die Vorarbeiten und Planung nur in Verwendung hätten genommen werden dürfen nach Beauftragung der Firma H. GmbH. Diese Beauftragung der Firma H. GmbH sei durch den Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat erfolgt, weil es aufgrund der zeitlichen Situation keine Alternative gab und zu diesem Zeitpunkt nicht absehbar bzw. erkennbar war, dass ggf. eine neue Variante (Zuwegung über den rechts befindlichen Garagenhof im Bereich des Trafohäuschens) aufgrund des ungesicherten Rettungsweges über das Nachbargrundstück) Gegenstand der Beratung werden könnte. Dies ergab sich erst im Ortstermin mit der Stadt Wuppertal und der Feuerwehr. Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die durch den Verwalter erfolgte nachhineinige Beauftragung der Firma H. GmbH zur Erstellung der Planungsarbeiten und die Vorkalkulation für die Erstellung des zweiten Rettungswegs an der D. 40 genehmigt wird. Dafür: 865.159 MEA 120 Stimmen Enthaltungen: 0 MEA 0 Stimmen Dagegen: 0 MEA 0 Stimmen […] Beschlüsse über die weitere Beauftragung der Firma H. GmbH: Planungsarbeiten und Vorkalkulation: Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Firma H. GmbH auf der Grundlage der HOAI beauftragt wird, die neuen Planungsarbeiten und die Vorkalkulation für die Erstellung des zweiten Rettungswegs an der D. 40 im Bereich der rechtsseitig gelegenen Zufahrt zum Garagenhof (Trafo-Station) durchzuführen. Dafür: 865.159 MEA 120 Stimmen Enthaltungen: 0 MEA 0 Stimmen Dagegen: 0 MEA 0 Stimmen […] Antrag auf Baugenehmigung: Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Firma H. GmbH basierend auf den neuen Planungsarbeiten für die Erstellung des zweiten Rettungswegs an der D. 40 im Bereich der rechts gelegenen Zufahrt (Trafohäuschen) den Bauantrag für die Erteilung Baugenehmigung gegenüber der Stadt Wuppertal stellt. Dafür: 865.159 MEA 120 Stimmen Enthaltungen: 0 MEA 0 Stimmen Dagegen: 0 MEA 0 Stimmen […] Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Preisspiegel: Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass das Sachverständigenbüro H. GmbH auf Basis der neuen Planung (Rettungsweg im Bereich der rechts gelegenen Zufahrt (Trafohäuschen) zur Erbringung nachstehender Leistungen auf der Grundlage der HOAI beauftragt wird: Erstellung eines Leistungsverzeichnisses … Durchführung der Ausschreibung Erstellung eines Preisspiegels Dafür: 865.159 MEA 120 Stimmen Enthaltungen: 0 MEA 0 Stimmen Dagegen: 0 MEA 0 Stimmen […] Außerordentliche Versammlung […] Errichtung einer Nottreppenanlage Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt, dass der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt wird, in Abstimmung mit dem Beirat die Errichtung und Aufstellung einer Nottreppenanlage (Gerüsttreppe) an den südwestlich ausgerichteten Wohneinheiten im Bereich der Schlafzimmerfenster gemäß den Vorgaben im Schreiben der Stadt Wuppertal vom 17.11.2017 an ein geeignetes Unternehmen zu beauftragen. Dafür: 865.159 MEA 120 Stimmen Enthaltungen: 0 MEA 0 Stimmen Dagegen: 0 MEA 0 Stimmen […] In der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 (Protokoll Bl. 31f. GA) beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich unter TOP 10, dass die Firma L. GmbH unter Beiziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich oder außergerichtlich in Anspruch genommen werden soll auf Erstattung der Kosten der Firma J. GmbH & Co. KG in Höhe von 22.664,15 Euro für die Gestellung eines Treppenturmes gemäß Ordnungsverfügung der Stadt Wuppertal vom 17. November 2017 aufgrund der Verzögerung in der Bearbeitung des ordnungsbehördlichen Verfahrens wegen Mängeln aus der Brandverhütungsschau gemäß Schreiben vom 07.03.2017 der Stadt Wuppertal. Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr gegenüber der Beklagten wegen Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten des Treppenturms zustehe. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 22.664,15 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. Februar 2019 zu zahlen, sowie die Klägerin von der Honorarforderung der M. Anwaltssozietät, für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.242,84 € freizustellen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Das Amtsgericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 30. September 2019 (Bl. 121 GA) Beweis durch Vernehmung der Zeugin N. und des Zeugen O. erhoben. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11. November 2019 (Bl. 154ff GA) verwiesen. Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Das Amtsgericht hat durch das angegriffene Urteil vom 11. November 2019 die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Die Klägerin beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wuppertal vom 11. November 2019 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 12.311,15 Euro zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin hat auch in der Sache zum Teil Erfolg. 1. Die Klägerin ist prozessführungsbefugt. Zu den Rechten, die die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband selbst und ohne Vergemeinschaftung geltend machen kann, gehören Schadensersatzansprüche gegen Vertragspartner wegen Schädigung des Verwaltungsvermögens (§ 10 Abs. 7 WEG), dessen Träger sie ist (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Juni 2018, - 85 S 23/17). In einem solchen Fall stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband eigene Schadensersatzansprüche zu, die in dieses Sondervermögen fallen und daher - ohne gesonderte Ermächtigung - auch nur von ihr geltend gemacht werden können (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 28. Januar 2010, – 24 W 43/09). Auch Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrags stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu. Die derzeitige Verwalterin hat aus dem Verwaltungsvermögen die Rechnung der Firma J. bzw. die Abschlagszahlungen angewiesen. Betroffen ist damit das Verwaltungsvermögen, bei dem es sich um ein dem Verband selbst zustehendes Sondervermögen handelt, hinsichtlich dessen Schädigung auch nur der Verband selbst anspruchsberechtigt ist. Dies ist Folge der Anerkennung der im Außenverhältnis gegenüber Dritten bestehenden Teilrechtsfähigkeit und ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 WEG. Die Frage, ob und in welchem Umfang diese Gelder über die Jahresabrechnungen im Innenverhältnis auf die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden sind, dürfte lediglich weitere Schadensfolgen betreffen und den bei der Klägerin entstandenen Schaden nicht entfallen lassen (vgl. KG, Beschluss vom 28. Januar 2010, - 24 W 43/09; Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Juni 2018, - 85 S 23/17). Letztendlich kann dies dahingestellt bleiben, da die Wohnungseigentümer die Geltendmachung der Ansprüche gegen die Beklagte als ehemalige Verwalterin durch den Beschluss zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 vergemeinschaftet hätten (gekorene Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG). Wohnungseigentümerbeschlüsse sind nach ihrem Wortlaut und ihrem Sinn auszulegen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Textes ergibt, weil Umstände außerhalb des Beschlusstextes nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (allgemeine Auffassung, vgl. nur BGH NJW 2014, 2861-2864; Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Februar 2019, - V ZR 153/18). Daraus ergibt sich, dass die jetzige Verwalterin durch den genannten Beschluss ermächtigt worden ist, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Beklagten auf Erstattung von Kosten für das Nottreppengerüst durch einen zu beauftragenden Rechtsanwalt gerichtlich oder außergerichtlich gelten zu machen, wodurch jedenfalls eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG begründet worden ist. Es kommt nicht darauf an, ob in dem Beschluss ausdrücklich ausgesprochen wird, dass der Verband hinsichtlich der den einzelnen Wohnungseigentümern zustehenden Ansprüche die Rechtsausübung übernimmt. Denn davon ist im Zweifel auszugehen, wenn ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Februar 2019, - V ZR 153/18). 2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag gegen die Beklagte in Höhe von 3.887,73 € zu Die Beklagte hat im Zusammenhang mit der Beseitigung von Mängeln des zweiten Rettungsweges bzw. Herstellung eines solchen ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet nicht, dass er auch darüber zu entscheiden hat, welche Maßnahmen ergriffen werden sollen, denn die Regelung ändert nichts an der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (Bärmann-Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37; Jennißen-Heinemann, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 21). Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG), ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen. Vorliegend war die Beklagte verpflichtet, auf das Schreiben der Bauaufsicht vom 7. März 2017 unverzüglich zu reagieren. Dieses war an die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Beklagte, gerichtet. In diesem wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beseitigung von rettungswegbezogenen Mängeln unverzüglich vorzunehmen ist. Die Beklagte hatte die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen. Die Beklagte unternahm nach dem Akteninhalt zunächst nichts. Erst mit Schreiben vom 7. April 2017 wandte sie sich an die Stadt Wuppertal. Dieses Schreiben ist zumindest missverständlich, da nicht ansatzweise erkennbar ist, auf welcher Grundlage welche geforderten Maßnahmen kurzfristig durchgeführt werden sollen. Soweit am 18. April 2017 ein Termin mit der Firma G. stattfand, ist im Folgenden nicht an die Vorlage von Angeboten etc. erinnert worden. Zudem ist das Ergebnis dieses Termins, bezogen auf die einzelnen Mängel aus den Schreiben der Stadt vom 7. März 2017 und 7. April 2017, differenziert nach den Gebäuden D. bzw. F., nicht niedergelegt worden. Die oben wiedergegebenen Beschlussvorlagen für den 22. August 2017 lassen darauf schließen, dass die Firma G. kein Angebot für den zweiten Rettungsweg des Hauses D. vorgelegt hat. Eine Information der Wohnungseigentümer ist nicht belegt; insofern kann dahinstehen, ob eine umfängliche Information sämtlicher Mitglieder des Beirates zunächst ausreichend gewesen wäre, weil auch eine solche bis zum 14. Juni 2017 nicht ansatzweise konkretisiert ist. Bezüglich des Termins vom 14. Juni 2017 ist nicht angegeben, wer – außer P. – die Mitglieder des Verwaltungsbeirates waren. Zwar wird mit Schreiben vom 3. Juli 2017 zu einer Eigentümerversammlung auf den 22. August 2017 geladen. Zum Zeitpunkt der Einladung lagen weder eine Planung noch Angebote vor, so dass diese auch nicht der Einladung beigefügt gewesen sein können, mithin eine ausreichende Information der Wohnungseigentümer über die vorgeschlagene Vorgehensweise nicht angenommen werden kann. So kann dem Einladungsschreiben auch lediglich entnommen werden, dass der Entwurf einer Jahresabrechnung 2016 sowie eines Wirtschaftsplans 2017 beigefügt worden sind. Zusammenfassend sind angemessene und von einer Verwalterin zu erwartende Aktivitäten nach Zugang des Schreibens vom 7. März 2017 nicht vorgetragen, so dass der Zeitrahmen, der tatsächlich benötigt wurde, um den zweiten Rettungsweg betreffend D. in einer von der Stadt Wuppertal für ausreichend erachteten Art und Weise herzustellen, zugrunde zu legen ist. Tatsächlich hat die Stadt Wuppertal acht Monate (7. März 2017 bis 17. November 2017) zugewartet, so dass die Nottreppenanlage nur für drei Monate im Einsatz gewesen wäre. Die Klägerin selbst hat in der Berufungsbegründung dargestellt, dass bei sofortigem Tätigwerden im März 2017 das Gerüst Ende Januar 2018 hätte abgebaut werden können. Dies deckt sich mit einer verbindlichen Arbeitsanweisung an die I. im November 2017 anlässlich des von der Klägerin vorgetragenen Ortstermins. Ausgehend von November 2017 ist mithin ein Zeitrahmen von 11 Monaten erforderlich gewesen und tatsächlich hat die Stadt Wuppertal acht Monate zugewartet. Die Beklagte hat somit die Gerüstkosten für drei Monate zu erstatten, mithin 3.887,73 € brutto. Dabei sind nicht die Kosten für die Erstellung des Treppenturms und dessen Vorhalt für die ersten vier Wochen zu berücksichtigen, da der Treppenturm sowieso hätte errichtet werden müssen. Vielmehr sind für die auf der Verzögerung beruhenden Kosten für drei zusätzlichen Monate nach dem Schlüssel „Miete über Grundzeit“ zu berechnen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.