25 S 136/19

Die Berufung des Beklagten gegen das am 02.12.2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Geldern, Az. 23 C 7/19, wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft des Objekts D. , welche insgesamt aus 22 Teileigentumseinheiten besteht. Der Beklagte ist Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Teileigentumseinheit (Gaststätte und Kegelbahn) sowie der mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung des Objekts. Verwalterin ist die E. . Die Klägerin macht gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Abrechnungsspitze aus dessen Einzeljahresabrechnung betreffend das Wirtschaftsjahr 2017 geltend. In der Eigentümerversammlung vom 05.10.2017 beschlossen die Eigentümer die Sanierung des schadhaften Daches des Kegelbahngebäudes. Unter TOP 2 beschlossen sie zudem, dass der Beklagte sich an den voraussichtlichen Kosten dieser Maßnahme mit ca. 24.000,00 EUR beteiligen müsse (vgl. Protokoll der Eigentümerversammlung, Anlage K2, Bl. 6 ff. GA in dem Verfahren des Amtsgerichts Geldern, Az. 23 C 21/17). Der Beklagte hat diesen Beschluss angefochten. Das Amtsgericht Geldern hat den Beschluss durch – rechtskräftiges – Urteil vom 11.02.2019 für ungültig erklärt (Az. 23 C 21/17), da die Kostenbeteiligung des Beklagten der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung widerspreche (vgl. Bl. 175 ff. GA in dem Verfahren des Amtsgerichts Geldern, Az. 23 C 21/17). Vor der Urteilsverkündung beschlossen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 unter TOP 2 die Genehmigung der Jahresabrechnung 2017. Wegen des Inhalts des Protokolls – insbesondere zu TOP 2 – wird auf die als Anlage K2 eingereichte Ablichtung des Protokolls zu der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 (Bl. 12 ff. GA) Bezug genommen. Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden. Die Einzelabrechnung des Beklagten sah – insbesondere wegen der Kostenbeteiligung der Beklagten an der Dachsanierung – für das Abrechnungsjahr 2017 eine Abrechnungsspitze in Höhe von 22.270,13 EUR vor. Wegen des Inhalts dieser Einzelabrechnung wird auf die Anlage K1 (Bl. 7 f. GA) verwiesen. Die Verwaltung der Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 20.03.2019 auf, Zahlung auf die Einzelabrechnung bis spätestens zum 29.03.2019 zu leisten (Anlage K3, Bl. 17 f. GA). Der Beklagte ließ die Forderung durch anwaltliches Schreiben vom 29.03.2019 (Anlage K4, Bl. 19 ff. GA) zurückweisen. Daraufhin forderte die Klägerin den Beklagten erneut – nunmehr durch anwaltliches Schreiben vom 03.04.2019 (Anlage K5, Bl. 22 ff. GA) – erfolglos unter Fristsetzung bis zum 17.04.2019 zur Zahlung auf. Die Klägerin ist der Ansicht, dass wegen der Bestandskraft des Beschlusses vom 05.06.2018 eine Geltendmachung des Zahlungsanspruchs zulässig und auch geboten sei. Auch verstoße die Geltendmachung nicht gegen Treu und Glauben. Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, 1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 22.270,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.04.2019 zu zahlen; 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.242,84 EUR außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend hat er beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.242,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Klägerin hat zudem beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, der Beschluss sei nichtig, da die Eigentümer nicht die Kompetenz hätten, ihm die Kosten der Dachsanierung aufzuerlegen. Hilfsweise trägt er vor, dass es sich bei dem Beschluss vom 05.06.2018 lediglich um einen vorläufigen Beschluss gehandelt habe, der unter dem Vorbehalt der gerichtlichen Entscheidung über den Beschluss TOP 2 vom 05.10.2017 gestanden habe. Zudem verstoße die Geltendmachung des Zahlungsanspruchs gegen Treu und Glauben. Im Übrigen wird wegen des tatsächlichen Vorbringens der Parteien auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Änderungen und Ergänzungen haben sich in der Berufungsinstanz nicht ergeben. Das Amtsgericht hat am 08.11.2019 eine mündliche Verhandlung durchgeführt und Verkündungstermin für den 02.12.2019 anberaumt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 25.11.2019 beantragt, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Mit weiterem Schriftsatz vom selben Tag hat der Beklagte seine Widerklage erweitert mit dem Antrag, festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Hausgeldabrechnung für die Einheit „F. “ vom 27.04.2018 dahingehend zu berichtigen, dass seine Belastung mit der Position „Sonderkosten einzelne ET“ in Höhe von 27.972,15 EUR entfalle. Durch Urteil vom 02.12.2019 hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen (Bl. 127 ff. GA). Hierzu hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Jahresabrechnung 2017 und die dazugehörigen Einzelabrechnungen unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 bestandskräftig beschlossen worden seien und der unter TOP 2 gefasste Beschluss weder nichtig noch durch Urteil für ungültig erklärt worden sei. Auch sei eine Anfechtungsklage unstreitig nicht erhoben worden. Die Widerklage auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei unbegründet, da in der Durchsetzung des Nachzahlungsbetrages aus der Einzelabrechnung 2017 kein eine Schadensersatzpflicht der Klägerin auslösende Treuepflichtverletzung zu sehen sei. Die am 25.11.2019 bei Gericht eingegangene Widerklage sei bereits unzulässig. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Der Beklagte beantragt, 1. die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Geldern vom 02.12.2019 abzuweisen und auf die Widerklage die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.242,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. widerklagend festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Hausgeldabrechnung für die Einheit „F. “ vom 27.04.2018 dahingehend zu berichtigen, dass seine Belastung mit der Position „Sonderkosten einzelne ET“ in Höhe von 27.972,15 EUR entfalle. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der Anträge erster Instanz und des ergänzenden Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. 1. Die zulässige Klage ist begründet. a. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Einzelabrechnung der Teileigentumseinheit 1 in Höhe von 22.270,13 EUR nach § 28 Abs. 2 WEG a.F. i.V.m. dem unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 gefassten Beschluss betreffend die Jahresabrechnungen 2017 zu. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995, Az. V ZB 16/95; Beschluss vom 23.09.1999, Az. V ZB 17/99; Urteil vom 01.06.2012, Az. V ZR 171/11). Der unter TOP 2 gefasste Beschluss wurde bestandskräftig beschlossen, denn eine Anfechtungsklage wurde nicht erhoben und der Beschluss ist auch nicht nichtig. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, ist gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG a.F. nichtig. Nicht verzichtbar ist eine Vorschrift, die auch nicht durch Vereinbarung geändert werden kann. Die Nichtigkeit kann sich ferner daraus ergeben, dass der Beschluss die Grenzen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer überschreitet, erhebliche formelle Mängel aufweist, seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstößt oder in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Auflage 2020, § 23 WEG Rn. 88). Dies zugrunde gelegt, ergibt sich vorliegend keine Nichtigkeit des Beschlusses TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018. Insbesondere stand der unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 gefasste Beschluss entgegen der Ansicht des Beklagten weder unter Vorbehalt noch unter einer Bedingung. Ein Vorbehalt oder eine Bedingung ergeben sich weder aus der Einladung zur Eigentümerversammlung noch aus dem Versammlungsprotokoll. Ausweislich der Angaben des Beklagten im Rahmen der Klageerwiderung vom 03.06.2019 heißt es in der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 unter TOP 2 (Bl. 43 GA): „Der Verwalter gibt hier den besonderen Hinweis auf die Kostenposition „Sonderkosten einzelne ET“ – Anteile Sonderkosten/Anteil G. für die Dach-Flächenregenerierung. Die Auszahlung von einzelnen Guthabenergebnissen aus den Einzelabrechnungen ist nur möglich, wenn die Zahlung der Nachforderung aus der Hausgeldabrechnung 2017 für die Einheit Nr. 01 vom G. erfolgt. Anmerkung: In dem Rechtsstreit Beschlussanfechtungsverfahren G. gegen die übrigen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft D. ist auf Anordnung des zuständigen Amtsgerichts ein Gütetermin und Verhandlungstermin für den 03.08.2018 anberaumt. Bis zur endgültigen gerichtlichen Entscheidung gelten die dahin getroffenen Beschlüsse.“ In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 heißt es unter TOP 2 (Anlage K2, Bl. 12 ff. GA): „(...) TOP: 2 Genehmigung der Haugeldabrechnung 2017/ Entlastung des Verwalters Sachverhalt: Die Verwaltungsabrechnung 2017 lag dem Beiratsmitglied Frau H. zur Einsicht vor. Die Belege und Kontoauszüge wurden am 19.04.2018 auf Plausibilität geprüft. Die Prüfung erfolgte ohne Beanstandungen. Ihre Einzel- Hausgeldabrechnung 2017 ist dieser Einladung als Anlage beigefügt. Der Verwalter gibt hier den besonderen Hinweis auf die Kostenposition „Sonderkosten einzelne ET“ – Anteile Sonderkosten/ Anteil G. für die Dach-Flächenregenerierung. Die Auszahlung von einzelnen Guthabenergebnissen aus den Einzelabrechnungen ist nur möglich, wenn die Zahlung der Nachforderung aus der Hausgeldabrechnung 2017 für die Einheit Nr. 01 vom G. erfolgt. Anmerkung: In dem Rechtsstreit Beschlussanfechtungsverfahren G. gegen die übrigen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft D. ist auf Anordnung des zuständigen Amtsgerichts ein Gütetermin und Verhandlungstermin für den 03.08.2018 anberaumt. Bis zur endgültigen gerichtlichen Entscheidung gelten die dahin getroffenen Beschlüsse. Beschlussvorschlag: Die Eigentümerversammlung genehmigt die Hausgeldabrechnung 2017 mit den dazugehörigen Einzelabrechnungen und genehmigt die vom Verwalter verwandten Verteilungsschlüssel. Dem Beirat und dem Verwalter wird Entlastung erteilt. Die Fälligkeit der Abrechnungsergebnisse wird auf den 30.08.2018 festgelegt (…)“ Eigentümerbeschlüsse sind objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Wohnungseigentümer dabei beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar ist, so z.B. wenn es in dem Versammlungsprotokoll einen Niederschlag gefunden hat (vgl. BGHZ 139, 288 [292]; BayObLG, NJW-RR 2000, 603 [605]; NZM 2000, 280). Etwaige Absichten oder Vorstellungen der Wohnungseigentümer lassen sich dem Protokoll zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 nicht entnehmen und sind insoweit außer Betracht zu lassen. Die Anmerkung sowohl in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 als auch in dem Protokoll – „bis zur endgültigen gerichtlichen Entscheidung gelten die dahin getroffenen Beschlüsse“ – stellt lediglich einen zutreffenden Hinweis auf die Rechtslage und die Regelung des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. dar und ist für die Auslegung unter Zugrundelegung der soeben geltenden Maßstäbe unerheblich. Dies insbesondere deshalb, da die Anmerkung gerade selbst nicht Gegenstand der Beschlussfassung geworden ist. Auch folgt die Nichtigkeit des Beschlusses nicht daraus, dass die Eigentümer ihre Beschlusskompetenz überschritten haben. Nach § 23 Abs. 1 WEG a.F. werden durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 22.03.2019, Az. V ZR 105/18, Rn. 5). Nach § 28 Abs. 5 WEG a.F. steht den Eigentümern die Kompetenz zu, über die Abrechnung des Verwalters durch Stimmenmehrheit zu beschließen. Zwar können die Eigentümer dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder nach Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht obliegen oder auferlegt werden könnten (BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09, Rn. 10; Urteil vom 18.06.2010, Az. V ZR 193/09, Rn. 10). Dies ist vorliegend jedoch auch nicht geschehen. Für die Auferlegung und Verteilung von Sanierungskosten im Rahmen der Jahresabrechnung besteht stets eine Beschlusskompetenz. Vorliegend geht es gerade nicht um die unzulässige Begründung einer (neuen) Zahlungsverpflichtung, sondern um die Verteilung von Sanierungskosten, die immer über die Abrechnung zu erfolgen hat. Es geht also ausschließlich um die (richtige) Verteilung der angefallenen Sanierungskosten, was im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage hätte überprüft werden können, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer jedoch nicht betrifft. In Übereinstimmung mit den Ausführungen des Amtsgerichts auf Seite 11 Absatz 2 des erstinstanzlichen Urteils, denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt, ist auch durch das zwischenzeitlich ergangene rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Geldern (Az. 23 C 21/17) keine schwerwiegende nachträgliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten, welche die Durchsetzung der Zahlungspflicht als treuwidrig erscheinen lässt, denn es handelt sich allenfalls um eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse, welche für sich nicht geeignet sind, einen Treupflichtverstoß zu begründen. Vielmehr hätte es dem Beklagten oblegen tätig zu werden, indem er den Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 anficht oder jedenfalls nach Bestandskraft auf einen abändernden Zweitbeschlusses hinwirkt. Hinsichtlich der weiteren Einwendungen des Beklagten, die im Rahmen der Berufung lediglich das erstinstanzliche Vorbringen wiederholen, wird vollumfänglich auf die weiteren Ausführungen des Amtsgerichts im Rahmen der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen, denen sich die Kammer anschließt. b. Der Zinsanspruch ergibt sich aus Gründen des Schuldnerverzuges des Beklagten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Denn die Verwaltung der Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 20.03.2019 auf, Zahlung auf die Einzelabrechnung bis spätestens zum 29.03.2019 zu leisten (Anlage K3, Bl. 17 f. GA). Der Beklagte ließ die Forderung sodann durch anwaltliches Schreiben vom 29.03.2019 (Anlage K4, Bl. 19 ff. GA) zurückweisen. Daraufhin forderte die Klägerin den Beklagten erneut – nunmehr durch anwaltliches Schreiben vom 03.04.2019 (Anlage K5, Bl. 22 ff. GA) – erfolglos unter Fristsetzung bis zum 17.04.2019 zur Zahlung auf. c. Der Klägerin steht gegen den Beklagten auch ein Anspruch auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Voraussetzung für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs, der zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten führen kann, ist ein Verzug des Beklagten vor Beauftragung des Rechtsanwalts (vgl. dazu BGH, Urteil vom 11.11.2008, Az. VIII ZR 265/07). Voraussetzung für den Verzugseintritt ist nach § 286 Abs. 1 S. 1 BGB ein fälliger Anspruch gegen den Schuldner. Ein solcher Anspruch ist indes – wie bereits unter II.1.a. dargestellt – gegeben, sodass ein Verzug aus den unter II.1.b. dargestellten Gründen eingetreten ist. Der geltend gemachte Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. 2. Die Widerklage ist nur teilweise zulässig und im Übrigen unbegründet. a. Der Widerklageantrag zu 1. ist zulässig, aber unbegründet. Dem Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.242,84 EUR nicht zu. Nach den Ausführungen oben macht die Klägerin den Zahlungsanspruch zu Recht geltend. Ersatz der Anwaltskosten für die Zurückweisung des Zahlungsanspruchs kann der Beklagte daher nicht verlangen. b. Der zweite Widerklageantrag, gerichtet auf Feststellung, dass die Abrechnung 2017 zu berichtigen ist, ist bereits unzulässig. Zu Recht hat das Amtsgericht über die nach Schluss der mündlichen Verhandlung erhobene Widerklage wegen Unzulässigkeit nicht entschieden (vgl. BGH, Beschluss vom 12.05.1992, Az. XI ZR 251/91, Rn. 2). Über den im Berufungsverfahren erneut gestellten Widerklageantrag ist allerdings nunmehr als erstmaliger Widerklageantrag (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 33. Auflage 2020, § 533 ZPO Rn. 8) zu entscheiden, wenn die Voraussetzungen des § 533 ZPO vorliegen (Zöller/Schultzky, a.a.O., § 33 ZPO Rn. 13). Demnach war die Erhebung der Widerklage im Berufungsverfahren hier zwar grundsätzlich nach §§ 533 Nr. 2, 529 ZPO zulässig. Allerdings ist der mit dem Widerklageantrag zu 2. geltend gemachte Feststellungsantrag mangels Vorliegens eines Feststellungsinteresses nach § 256 ZPO unzulässig. Demnach kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger – hier Beklagter als Widerkläger – ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Dies ist hier wegen des Vorrangs der Leistungsklage indes nicht der Fall (vgl. BGH, Beschluss vom 04.04.1952, Az. III ZA 20/52). Denn dem Beklagten wäre eine Klage auf Leistung – nämlich gerichtet auf Berichtigung der Abrechnung – möglich und zumutbar gewesen. Im Übrigen ist der Feststellungsantrag aber auch unbegründet, da es insoweit an der notwendigen Vorbefassung fehlt. Der Beklagte hat bisher jedoch keinen Antrag in der Eigentümerversammlung gestellt. Über die Abrechnung 2017 einen sog. Abändernden Zweitbeschluss zu fassen. Nach dem Urteil des AG Geldern vom 11.02.2019 kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer sich dem auf jeden Fall widersetzen würden. 3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 4. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. 5. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis 45.000,00 EUR festgesetzt. Dr. A. B. C.