23 S 173/96

Begründung eines unmittelbaren Mietverhältnisses nach §549a BGB und Abgrenzung umlagefähiger Nebenkosten • Zwischen Eigentümer und Nutzer einer Wohnung kann durch entsprechende Anwendung des § 549a BGB ein unmittelbares Mietverhältnis begründet werden, wenn vorherige Hauptmietverträge nicht zustande kamen, die Nutzung aber andauert. • Die Aktivlegitimation des Eigentümers zur Geltendmachung von Nebenkostenansprüchen kann nicht allein aus der Rechtskraft einer vorangegangenen Entscheidung über einen anderen Streitgegenstand folgen. • Nebenkosten sind nur insoweit vom Mieter zu tragen, wie sie vertraglich vereinbart und durch nachvollziehbare Belege nachgewiesen sind; Schätzungen und nicht belegte Positionen sind nicht anzuerkennen. Der Kläger ist Eigentümer mehrerer Wohnungen eines 1985 fertiggestellten Gebäudes. Die Beklagte bewohnt seit Mai 1985 eine der Wohnungen; ein ursprünglich vorgesehenes Bauherrenmodell und ein anschließender Hauptmietvertrag mit einer zwischengeschalteten Firma scheiterten. Im schriftlichen Vertrag von Mai 1985 trat ein Rechtsanwalt für die Firma als Unterzeichner auf, ohne daß ein wirksamer Hauptmietvertrag zwischen Kläger und Firma geschlossen wurde. Der Kläger verlangt Nachzahlung von Nebenkosten für 1992–1994 in Höhe von insgesamt 2.865,27 DM; das Amtsgericht verurteilte nur zur Zahlung eines Teils der Forderung für 1994. Beide Parteien legten Berufung bzw. Anschlussberufung ein. Streitgegenstand ist, ob zwischen Kläger und Beklagter ein Mietverhältnis besteht und welche Nebenkosten die Beklagte zu tragen hat. • Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Mangels wirksamer Hauptmietverträge und angesichts der andauernden Nutzung ist §549a BGB entsprechend anzuwenden; der Beklagten durfte angesichts der Rechtslage Kündigungsschutz nicht versagt werden. • Die frühere rechtskräftige Entscheidung über Aktivlegitimation bindet nur hinsichtlich desselben Streitgegenstands; hierauf kann die Aktivlegitimation nicht gestützt werden. • Ein faktischer Mietvertrag kommt nicht bereits durch Nutzungsüberlassung oder Zahlungen zustande; es bedurfte der rechtlichen Einordnung nach §549a BGB, weil vorgesehene Verträge nicht zustande kamen. • Umlagefähige Nebenkosten ergeben sich aus dem Vertrag vom 9. Mai 1985; die angekreuzten Positionen 1,5,6,7,8,11,12 und 13 sind umlagefähig (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser/Entwässerung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Versicherungen). Positionen, die nicht klar oder nur geschätzt belegt sind, sind nicht anzuerkennen. • Für 1992 sind nachvollziehbar belegt und daher zuzusprechen: anteilige Müllabfuhr (334,12 DM), Grundsteueranteil (26,25 DM) und anteilige Versicherungsprämien (80,29 DM) — zusammen 440,66 DM; Allgemeinstrom war nicht ausreichend belegt. • Für 1993 sind nachvollziehbar: Müllabfuhr (180,98 DM), Kabelanschluss (99,84 DM), Heizkosten 1.757,00 DM, Wasserkosten 442,74 DM sowie Grundsteueranteil 52,50 DM und Versicherungsanteil 103,32 DM — Restnachforderung 236,38 DM. • Für 1994 sind nachvollziehbar belegt: Müllabfuhr 189,71 DM, Kabelanschluss 99,84 DM, Heizkosten 1.823,77 DM, Wasser/Entwässerung 1.186,98 DM sowie Grundsteuerdifferenz 52,50 DM und Versicherungsanteil 120,39 DM; abzüglich Vorauszahlungen ergibt sich eine Nachforderung von 1.073,19 DM. • Insgesamt ergeben sich somit fällige Nachforderungen in Höhe von 1.750,23 DM; weitere 435,25 DM (Grundsteuer und Versicherungsanteile aus erweiterter Berufungsbegründung) stehen dem Kläger zu, wobei Zinsen jeweils erst ab Zustellung der Berufungsbegründung bzw. ab Rechtshängigkeit gelten, sofern kein Verzug dargelegt ist. • Kostenentscheidung: Erstinstanzliche Kostenanteile wurden verteilt; die Kosten des Berufungsverfahrens wurden gegeneinander aufgehoben. Entscheidung nach §§ 92, 97 ZPO unter Berücksichtigung des teilerfolgreichen Vorbringens des Klägers. Die Berufung des Klägers und die Anschlussberufung der Beklagten führten zur teilweisen Abänderung: Die Beklagte ist zur Zahlung von 1.750,23 DM nebst 4% Zinsen aus 1.314,98 DM seit dem 19.10.1995 und aus 435,25 DM seit dem 26.04.1996 verurteilt. Die weitergehenden Berufungsbegehren beider Seiten wurden zurückgewiesen. Der Kläger ist aktiv legitimiert, weil zwischen den Parteien durch entsprechende Anwendung des §549a BGB ein Mietverhältnis begründet ist; deshalb konnte er die auf seiner Abrechnung beruhenden, nachvollbar belegten Nebenkosten geltend machen. Nicht ausreichend belegte oder geschätzte Positionen wurden nicht anerkannt. Zinsen stehen dem Kläger nur in dem im Tenor bezeichneten Umfang zu, da Verzugsgründe vor Klageerhebung nicht substantiiert dargetan wurden.