8 O 415/13

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin für Vergütungsansprüche einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen aus dem Bauvertrag vom 12.05.2013 in Höhe von 7.115,18 Euro eine Sicherheit zu leisten nach seiner Wahl durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren oder Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind oder Verpfändung beweglicher Sachen oder Stellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem Deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind oder Bestellungen von Hypotheken an inländischen Grundstücken oder Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken oder durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand : Die Klägerin ist in der Immobilienbranche tätig, u.a. im Bereich der Baubetreuung. Der Beklagte ist Eigentümer des auf dem Grundstück T-Straße # in E gelegenen Einfamilienhauses. Beruflich ist er als selbständiger Rechtsanwalt und Steuerberater tätig. Im Jahre 2013 beabsichtigte er, sein Haus in der T-Straße # in E umzubauen und zu renovieren, wobei der Souterrainbereich als Büro für die vom Beklagten betriebene Rechtsanwalts- und Steuerberaterkanzlei genutzt werden sollte. Entsprechend bezog sich die Baugenehmigung auch auf eine Nutzung des Untergeschosses als Büro. Der Beklagte beauftragte die Klägerin sodann am 12.05.2013 mit der Betreuung des Umbaus. Dabei wurden aus steuerrechtlichen Gründen zwei getrennte Verträge geschlossen, einer über die allein zu Wohnzecken zu nutzende Erd- und Obergeschoss und einer für das beruflich zu nutzende Untergeschoss. Beide Verträge sahen als Vergütung 13 % der Nettoauftragssumme zzgl. Umsatzsteuer vor und nahmen dabei Bezug auf eine einheitliche Kostenschätzung für das gesamte Vorhaben. Die von der Klägerin übernommenen Aufgaben umfassten dabei insbesondere die Erstellung von Kostenschätzungen nach DIN 276, das Einholen behördlicher Genehmigungen, Verhandlung und Vermittlung zuverlässiger und fachkundiger Handwerksbetriebe, Bauleitung und Überwachung der Leistungen namens und für den Auftraggeber, Abnahme der Leistungen, Rechnungsprüfungen/Kontenführung namens und für die Auftraggeber. Weiter findet sich in dem am 12.05.2013 erteilten Auftrag folgende Regelung: „.. III. Zum Zwecke der Durchführung der Betreuung bevollmächtigt der Auftraggeber hiermit die Auftragnehmerin, in dessen Namen und auf dessen Rechnung Handwerksbetriebe mit der Ausführung der erforderlichen Arbeiten und gegebenenfalls bei schwierigen technischen Aufgaben Ingenieure, Architekten und Statiker zu beauftragen...“ Hinsichtlich des weiteren Inhaltes der beiden Verträge wird auf die Anlagen K 1 und K 2 zur Klageschrift verwiesen. Ende September/Anfang Oktober 2013 zog der Beklagte in das renovierte Objekt ein. In zeitlichem Zusammenhang stellte ihm die Klägerin eine A-Konto-Rechnung über einen Bruttobetrag in Höhe von 50.000,00 Euro. Der Beklagte weigerte sich, die Rechnung unter Hinweis darauf in voller Höhe zu begleichen, dass in dieser Höhe überhaupt keine fälligen Handwerkerrechnungen vorlägen. Letztlich zerstritten sich die Parteien und der Beklagte wurde nicht mehr weiter tätig. Unstreitig zahlte der Beklagte auf die Entgeltforderung des Klägers 10.000,00 Euro. Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte gem. § 648 a BGB verpflichtet sei, ihr die beantragte Sicherheit zu stellen. Die Anspruchsvoraussetzungen lägen vor. Insbesondere sei das Untergeschoss vor dem Hintergrund der Nutzung als Kanzlei nicht als Einliegerwohnung im Sinne des § 648a Abs. 6 BGB anzusehen. Aber selbst wenn man dies anders sehen sollte, lägen die Voraussetzungen der Rückausnahme gem. § 648 a Abs. 6 Satz 2 BGB vor. Die Klägerin meint weiter, dass sie berechtigt sei, die verlangte Sicherheit auf Basis der zu Beginn des Bauvorhabens geschätzten Bausumme zu berechnen. Hierzu behauptet sie, dass diese 119.689,01 Euro betragen habe. Darüber hinaus behauptet die Klägerin unter Bezugnahme auf die als Anlage K 16 zur Akte gereichte Kostenschätzung, die Verträge mit den einzelnen Handwerkern im Namen und Auftrag des Beklagten abgeschlossen zu haben. Richtig sei zwar, dass die Angebote auf die Klägerin gelautet haben, der Auftragsvergabevermerk sei aber im Namen und im Auftrag des Beklagten erteilt worden, was sich auch aus den Anlagen K 7 bis K 10 ergebe. Die Rechnungen wurden letztlich, was unstreitig ist, ja auch auf den Namen des Beklagten umgeschrieben, sofern sie zunächst auf die Klägerin gelautet hätten. Die Klägerin beantragt, 1. den Beklagten zu verurteilen, ihr für Vergütungsansprüche einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen aus dem Bauvertrag vom 12.05.2013 in Höhe von 7.115,18 Euro eine Sicherheit zu leisten nach ihrer Wahl durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren, Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind, Verpfändung beweglicher Sachen, Stellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem Deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind, Bestellungen von Hypotheken an inländischen Grundstücken, Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken, oder durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, dass die Klägerin ihren vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen sei. Hierzu behauptet er, dass die Klägerin die Verträge mit den Handwerkern nicht, wie vereinbart, in seinem Namen geschlossen habe, sondern in ihrem eigenen Namen. Dies zeige sich auch daran, dass, was unstreitig ist, sämtliche Rechnungen zunächst auf die Klägerin ausgestellt worden seien. Der Beklagte behauptet weiter, dass ihn der Geschäftsführer der Klägerin in der Zeit nach der Entziehung des Auftrages massiv unter Druck gesetzt habe, die Rechnung des am Bauvorhaben beteiligten Handwerkes N zu begleichen. Darüber hinaus meint der Beklagte, dass die Klägerin bereits deshalb keinen Anspruch auf Stellung einer Sicherheit habe, weil die Ausnahmevorschrift des § 648 a Abs. 6 Satz 1 Ziffer 2 BGB eingreife. Die Qualifikation des Untergeschosses als Einliegerwohnung folge bereits aus § 11 Abs. II WoBauG (Zweites Wohnungsbau- und Familienheimgesetz). Entscheidend sei, dass der Einliegerwohnung ein untergeordnete Bedeutung zukomme, was hier der Fall sei, da diese nur etwa 1/3 der Fläche umfasse. Es greife auch nicht die in § 648 a Abs. 6 Satz 2 BGB normierte Rückausnahme ein. Die Klägerin sei nicht als Baubetreuerin in diesem Sinne anzusehen. Hierzu behauptet er, wie dargelegt, dass die Klägerin die Verträge mit den Handwerkern in eigenem Namen abgeschlossen habe. Weiter meint der Beklagte, dass die Klägerin nicht berechtigt sei, die eingeforderte Sicherheitsleistung auf Basis der vorläufigen Auftragssumme zu berechnen. Nach der Kündigung könne die Sicherheit- wenn überhaupt - nur auf der Basis der tatsächlich erbrachten Leistungen berechnet werden. Die Klägerin habe auch nicht berücksichtigt, dass es sich bei den Rechnungen teilweise um Materiallieferungen handele, für die eine Sicherheit nicht verlangt werden könne. Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die vorbereitend zur Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen. Entscheidungsgründe : Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten gem. § 648 a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Stellung der begehrten Sicherheit zu. Sofern der Kläger wörtlich beantragt hat, dass die Sicherheit nach Wahl der Klägerin zu stellen ist, so handelt es sich um ein offenkundiges Versehen. Die Klägerin will die Art der zu erbringenden Sicherheitsleistung dem Beklagten überlassen. Nur diese Auslegung des Klageantrages wird dem Rechtsschutzziel der Klägerin und auch der Rechtslage gerecht. Nach letztere liegt das Wahlrecht grundsätzlich beim Auftraggeber und geht erst im Falle der Vollstreckung des Anspruches im Zwangsverfahren nach § 887 ZPO auf den Gläubiger, also den Bauhandwerker, über (vgl. Palandt/Ellenberger, 73. Auflage, § 232 BGB, Rn. 1). 1. Der Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des § 648 a ist gem. § 648 a Abs. 6 Satz 1 Ziffer 2 BGB nicht eröffnet. Das für die Beurteilung maßgebliche Recht richtet sich insoweit nach § 648 a BGB in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung, da der Betreuungsvertrag und die ergänzenden Vereinbarungen nach diesem Zeitpunkt geschlossen wurden (Art. 229 § 19 Abs. 1 EGBGB). Nach § 648a Abs. 6 Satz 1 Ziffer 2 BGB scheidet eine Sicherheit aus, wenn eine natürliche Person, also ein "Privatmann", die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines "Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung" ausführen lässt. Der Beklagte hat hier jedenfalls unstreitig hinsichtlich der im Erd- und Obergeschoss durchgeführten Umbauarbeiten als Privatmann gehandelt. Die Umbauarbeiten im Untergeschoss betrafen hingegen seine berufliche Tätigkeit. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ist der Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des § 648 a Abs. 6 Satz 1 Ziffer 2 dadurch ausgeschlossen, dass der Umbau im Erdgeschoss die berufliche Tätigkeit des Beklagten als Rechtsanwalt und Steuerberater betrifft. In der Literatur ist umstritten, ob Voraussetzung für die Anwendung des § 648a Abs. 6 Satz 1 Ziffer 2 BGB ist, dass es sich um Leistungen für den Eigenbedarf handeln muss. Teilweise wird dies unter Hinwies auf den Wortlaut verneint (vgl. Sturmberg BauR 1994, 59). Andere gehen davon, dass bei teilweiser gewerblicher Nutzung ein Anspruch auf Sicherheitsstellung besteht. Dies wird begründet mit dem Hinweis auf die ratio legis, wobei wiederum die Einschränkung gemacht wird, dass für die Privilegierung ausreichen müsse, wenn es sich bei der Einliegerwohnung um eine Kapitalanlage handele, sie also an Dritte vermietet werde (vgl. so Staudinger/Jacoby, Auflage 2013, § 648a BGB, Rn. 7). Teilweise wird die Vorschrift sogar generell rechtspolitisch in Frage gestellt (vgl. Münchener Kommentar/Busche, 6. Auflage 2012, § 648a BGB, Rn. 10 f.), was jedenfalls für eine enge Auslegung spricht. Aus Sicht des erkennenden Gerichts sprechen die besseren Argumente für eine Anwendbarkeit des § 648a BGB, also gegen ein Eingreifen der in § 648 a Abs. 6 Satz 2 Ziffer 2 normierten Ausnahmevorschrift. Dabei streitet gegen das Eingreifen der Ausnahmevorschrift des § 648a BGB Abs. 6 BGB zunächst der Gesetzeswortlaut. Dort wird der Begriff Einlieger wohnung verwendet, was zeigt, dass es sich um zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten handeln muss. Davon kann bei beruflich genutzten Räumlichkeiten nicht die Rede sein. Darüber hinaus steht nur diese Auslegung mit dem aus der Gesetzesbegründung ersichtlichen Gesetzeszweck in Einklang. Der Gesetzgeber wollte mit der Privilegierung den privaten Wohnungs bau fördern. Die Herausnahme von privaten Einzelbauvorhaben aus dem Anwendungsbereich des § 648 a BGB hat er dabei damit gerechtfertigt, dass Bauhandwerker bei kleineren Bauvorhaben von persönlich haftenden Bauherren ein geringeres Sicherungsinteresse haben, da derartige private Bauvorhaben in der Regel solide finanziert seien. Dass der Gesetzgeber die Herausnahme und die damit zusammenhängende Beschneidung der Sicherungsinteressen des Bauunternehmers ausdrücklich gerechtfertigt hat, spricht dafür, dass die Ausnahmenvorschrift eng ausgelegt werden soll und der Gesetzgeber sie nur zur Erreichung des Gesetzeszweckes angewendet wissen wollte. Dieser ist aber die Förderung des privaten Wohnungsbaus und nicht des Baus von gewerblich genutzten Wohnungen. Dieser Wortlautauslegung steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber von dem Bauvorhaben einer „natürlichen“ Person und nicht eines „Verbrauchers“ spricht. Diese Wortwahl steht mit dem Gesetzeszweck und der Begründung der Ausnahmevorschrift nicht nur in Einklang, sondern spiegelt sie tatsächlich genauer wieder als, wenn der Gesetzgeber das Wort „Verbraucher“ verwendet hätte. Der Begriff des „Verbrauchers“ wird im BGB und in Nebengesetzen nämlich in der Regel dann verwendet, wenn es darum geht, dass ein Vertragspartner gegenüber einem anderen, der geschäftlich erfahrener ist, geschützt werden soll. Eine derartige Konstellation liegt hier nicht vor. Die Vorschrift des § 648a Abs. VI Satz 1 Ziffer 2 BGB dient nicht dem Verbraucherschutz, sondern der Zweck der Privilegierung ist, wie bereits dargelegt, die Förderung des privaten Wohnungsbaues. Der Gesetzgeber hat die Privilegierung gerade damit gerechtfertigt, dass bei derartigen Bauvorhaben natürlicher Personen das Insolvenzrisiko geringer sei als bei Bauvorhaben von juristischen Personen oder Bauträgern. Es kam dem Gesetzgeber also ersichtlich darauf an, dass der Bauherr für Verbindlichkeiten persönlich haftet. Diesen Umstand hatte er durch die Verwendung des Begriffes „natürliche Person“ treffend zum Ausdruck gebracht. Im Übrigen zeigt auch die Gesetzesbegründung, dass es dem Gesetzgeber bei der Verwendung des Begriffes der Einliegerwohnung darum ging, zwischen eigen- und fremdgenutzten Wohnraum abzugrenzen. Der Gesetzgeber wollte auch solche Bauvorhaben privilegieren, die untergeordnet auch fremden Wohnraum dienen, also der Vermietung eines untergeordneten Teils des Hauses an Dritte. Die Verwendung des Begriffes „Einliegerwohnung“ hielt er dabei für praktikabler. Insofern wird hier auf die Bundestags Drucksache 12/4526, Seite 12 verwiesen, wo es wie Folgt heißt: „Der Rechtsausschuss hat allerdings nicht die im Entwurf vorgesehene Formulierung „überwiegend zur Deckung des eigenen Wohnbedarfes“ übernommen, da sie nach einhelliger Auffassung keine klare Abgrenzung erlaubt. Demgegenüber erscheint die vom Ausschuss beschlossene Formulierung „Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung“ sachgerechter und auch in der Praxis einer klaren Abgrenzung zugänglich. “ 2. Die Klägerin kann die Sicherheitsleistung auch in der geltend gemachten Höhe von 7.1155,18 Euro fordern. Sie hat schlüssig einen Vergütungsanspruch gemäß § 631 Abs. 1 BGB in entsprechender Höhe dargelegt, sodass ihr unter Berücksichtigung der gesetzlichen Pauschale von 10 % für Nebenforderungen sowie der erfolgten Teilzahlung von 10.000,00 Euro ein Anspruch auf Stellung einer Sicherheit in dieser Höhe zusteht. Der Anspruch scheitert nicht daran, dass der Beklagte der Klägerin mittlerweile den Auftrag entzogen hat (vgl. hierzu BGH WM 2014, 801). Das Gesetz enthält insoweit keine Beschränkungen. Diese sind auch nicht deshalb veranlasst, weil nach einer Kündigung regelmäßig keine Vorleistungen des Unternehmers mehr ausstehen. Denn es kommt im Gegensatz zur Altfassung nicht mehr darauf an, ob der Unternehmer noch Vorleistungen erbringen muss. Der Klägerin ist allerdings nicht darin zu folgen, dass die zu stellende Sicherheit grundsätzlich auch nach einer (vorzeitigen) Beendigung des Baubetreuungsvertrages auf Grundlage der ursprünglichen Kostenschätzung berechnet werden kann. Der Bundesgerichtshof hat in einem neueren Urteil dargelegt, dass in einem Rechtsstreit über die Stellung einer Sicherheit nach § 648 a Abs. 1 BGB zwar nicht über streitige Mängelansprüche oder die tatsächlichen Voraussetzungen der Berechnung des Vergütungsanspruches Beweis zu erheben ist, da dies zu einer dem Zweck der Sicherheit widersprechenden Verfahrensverzögerung führen würde, dass dies aber den Unternehmer nicht aus seiner Verpflichtung entlässt, die Höhe (der ihm in dem dortigen Fall nach einer Kündigung) auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarung zustehenden Vergütungsanspruch schlüssig darzulegen (vgl. BGH WM 2014, 801). Diese Grundsätze führen in dem hier zur Entscheidung stehenden Fall aber nicht dazu, dass der Klägerin der Anspruch nicht zusteht. Die Klägerin hat die zu erbringende Sicherheit auf Basis der Kostenschätzung errechnet. Der Beklagte ist der nunmehr vorgelegten Berechnung der Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten, sodass für die Entscheidung davon auszugehen ist, dass es sich um die damals dem Vertragsschluss zu Grunde gelegte Kostenschätzung handelte. Zunächst hatte der Beklagte die vom Kläger behauptete Kostenschätzung zwar bestritten, dieses Bestreiten nach Vorlage der Anlage K 16 aber nicht mehr aufrecht erhalten. Dass die tatsächliche Bausumme niedriger ist als diese ursprüngliche Kostenschätzung wird vom Beklagten nicht behauptet, sodass davon auszugehen ist, dass sie tatsächlich höher lag. Die Klägerin ist daher berechtigt, die Sicherheit auf der Basis der Kostenschätzung zu berechnen. Ohne Einfluss ist auch, dass der Beklagte rügt, dass die von der Klägerin erbrachte Leistung mangelhaft gewesen sein soll. Mängel sind bei der Berechnung der nach § 648 a BGB zu leistenden Sicherheit in jedem Fall dann unbeachtlich, wenn diese noch beseitigt werden können, da der Unternehmer in diesem Fall weiterhin verpflichtet ist, die Mängel zu beseitigen und daher ein Interesse an der Absicherung des gesamten Vergütungsanspruches besitzt (vgl. BGH NZBau 201, 129-132). Darüber hinaus wird man die oben zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes dahin verstehen müssen, dass der Werkunternehmer verpflichtet ist nur solche Umstände, die unstreitig zu einer Verringerung des Vergütungsanspruches geführt haben, bei der Berechnung der Sicherheitsleistung zu berücksichtigen. Nur in diesem Fall kann vermieden werden, dass der Rechtsstreit über die Stellung einer Bauhandwerkersicherung durch langwierige Beweisaufnahmen verzögert wird. Dass hier solche Mängel vorlagen, ist nicht ersichtlich. Hinsichtlich des Vortrages des Beklagten, die Klägerin habe entgegen der im Vertrag getroffenen Vereinbarungen die Verträge mit den Handwerkern in eigenem und nicht im Namen des Beklagten abgeschlossen, ist bereits nicht ersichtlich, welcher Schaden dem Beklagten dadurch entstanden sein soll. Er trägt selber vor, dass er nunmehr Rechnungen erhalten hat, die auf seinen Namen lauten. Darüber hinaus ist diese Behauptung streitig, sodass über sie Beweis erhoben werden müsste, was in dem Rechtsstreit über die Stellung der Sicherheit unzulässig ist (vgl. BGH WM 2014, 801). Gleiches gilt im Übrigen hinsichtlich der (im Übrigen unsubstantiiert) behaupteten Mängel der Gewerke. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Der Streitwert wird festgesetzt auf 7.115,18 Euro. L