4 O 76/19

für Recht erkannt: Das gewerbliche Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten über das Objekt Q-Straße in W, bestehend aus erdgeschossigen Verkaufsflächen von insgesamt rund 111,91 m², wurde nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 03.01.2019 beendet, sondern besteht über den 30.06.2019 hinaus fort. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin schloss mit dem damaligen Eigentümer Q2 einen „Pachtvertrag“ über die im Erdgeschoss des Objekts Q-Straße in W liegenden Gewerberäume. Die Klägerin und der Eigentümer trafen folgende Vereinbarung, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob beide Seiten eine entsprechende Vertragsurkunde unterschrieben: § 3 Pachtzeit 3.1 Der Pachtvertrag wird auf die Dauer von drei Jahren, beginnend mit dem Tage der Eröffnung, fest geschlossen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, den Übergabezeitpunkt erforderlichenfalls in einem Nachtrag zum Pachtvertrag zu bestätigen, um der gesetzlichen Schriftform zu genügen. 3.2 Dem Pächter wird die Option eingeräumt, das Pachtverhältnis um bei 2 x 5 Jahre zu verlängern. Die Option muss mindestens ein Jahr vor Ablauf der Festlaufzeit gemäß § 3 Ziff. 3.1 bzw. dem Ablauf des vorangegangenen Optionszeitraums schriftlich ausgeübt werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Optionsausübung. Im Falle der Ausübung des Optionsrechts vereinbaren die Vertragsparteien eine dann festzusetzende Pachtanpassung. 3.3 Das Pachtverhältnis verlängert sich automatisch um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Optionsausübung. […] § 8 Zustand und Übergabe des Pachtobjektes 8.1 Der Verpächter gewährt den Gebrauch des Pachtobjektes (ohne Einrichtung und Bestuhlung) in dem Zustand, in dem es sich bei Übergabe befindet. Der Pächter hat das Pachtobjekt bereits besichtigt und bestätigt, dass keine Mängel vorhanden sind, die eine Übergabe hindern oder zur Minderung der Pacht berechtigen. Einrichtungsgegenstände oder weitere Gegenstände wurden der Klägerin von Seiten des Eigentümers Q2 nicht zur Verfügung gestellt. Mit Schreiben vom 17.06.2011 erklärte die Klägerin gegenüber dem Eigentümer Q2, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache, so dass sich die Laufzeit des Mietvertrages ab dem 01.07.2012 um weitere fünf Jahre bis zum 30.06.2017 verlängere. Mit Schreiben vom 13.07.2011 bestätigte der Eigentümer Q2 der Klägerin die Verlängerung des Mietvertrages ab dem 01.07.2012 bis zum 30.06.2017 um weitere fünf Jahre. Über das Vermögen des Q2 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Gegenüber dem Insolvenzverwalter übte die Klägerin schriftlich ihr zweites Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtvertrages um weitere fünf Jahre aus. Mit Schreiben vom 06.06.2016 bestätigte der Insolvenzverwalter der Klägerin die Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.06.2022. Im Jahr 2017 erwarb die Beklagte das Objekt in der Q-Straße von dem Insolvenzverwalter. Am 24.01.2018 wurde die Beklagte als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 03.01.2019, der Klägerin zugegangen am selben Tag, kündigte die Beklagte den Pachtvertrag zum 30.06.2019, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Klägerin ist der Ansicht, die Parteien seien weiterhin durch einen Vertrag über die Räumlichkeiten in der Q-Straße verbunden; das Vertragsverhältnis sei als Gewerberaummiete zu qualifizieren. Die Kündigung vom 03.01.2019 sei unwirksam gewesen; insbesondere hätten die Voraussetzung des § 111 InsO nicht vorgelegen. Die Klägerin behauptet, der Pachtvertrag sei ursprünglich am 01.07.2009 schriftlich geschlossen worden. Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass das Pachtverhältnis zwischen ihr und der Beklagten über das Pachtobjekt Q-Straße in W, bestehend aus erdgeschossigen Verkaufsflächen von insgesamt rund 111,91 m², nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 03.01.2019 beendet wurde, sondern über den 30.06.2019 hinaus fortbesteht. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, dass ein Pachtverhältnis auf unbestimmte Dauer vorliege. Im Zusammenhang mit den Verlängerungsvereinbarungen sei die einzuhaltende Schriftform nicht gewahrt worden, da keine einheitliche Urkunde existiere. Die Kündigung sei ohnehin gemäß § 111 InsO wirksam. Entscheidungsgründe Der Antrag der Klägerin ist unter Berücksichtigung ihrer Ausführungen in den klagebegründenden Schriftsätzen dahingehend auszulegen, dass sich dieser auf das gewerbliche Mietverhältnis zwischen den Parteien bezieht. Die so verstandene Klage ist zulässig und begründet. I. Das zwischen den Parteien bestehende gewerbliche Mietverhältnis besteht weiterhin. Der zwischen dem ursprünglichen Eigentümer Q2 und der Klägerin geschlossene Vertrag ist gemäß § 566 BGB auf die Beklagte übergegangen. Es handelt sich um einen auf bestimmte Dauer geschlossenen Gewerberaummietvertrag. Der Eigentümer Q2 und die Klägerin vereinbarten, dass der Vertrag zunächst drei Jahre laufen sollte. Zwar gilt ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, § 550 S. 1 BGB. Der Vertrag ist jedoch am 01.07.2009 in schriftlicher Form geschlossen worden. Dies ergibt sich aus der von der Klägerin in Abschrift zur Akte gereichten von beiden Vertragsparteien unterschriebenen Vertragsurkunde. Die Beklagte greift die Übereinstimmung der Abschrift mit einem Original und die Echtheit der Unterschriften nicht an. Dass die Parteien den Beginn des Mietverhältnisses nicht explizit in der Vertragsurkunde festgehalten haben, begegnet keinen Bedenken. Für die Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt (BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/12 –, Rn. 22, juris). Der Tage der Eröffnung ermöglicht unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ohne weiteres eine Bestimmung des Vertragsbeginns. Der Vertrag hat sich durch die Ausübung des Optionsrechts unter dem 17.06.2011 um fünf Jahre verlängert. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist grundsätzlich nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 S. 1 BGB (BGH, Urteil vom 21. November 2018 – XII ZR 78/17 –, juris). Das Schreiben vom 17.06.2011 erfüllt die vertraglich vereinbarte Schriftform. Das Optionsrecht wurde durch die Klägerin auch rechtzeitig ausgeübt. Zwar hat die Klägerin den Tag der Eröffnung nicht mitgeteilt, doch lag dieser ausweislich der vertraglichen Formulierungen nicht vor dem Vertragsschluss am 01.07.2009. Die Ausübung vor dem 01.07.2011 war damit in jedem Fall fristgerecht. Indem die Klägerin ihr weiteres Optionsrecht vor dem 01.07.2016 schriftlich ausgeübt hat, hat sich der Vertrag um weitere fünf Jahre bis zum 04.07.2022 verlängert. Die Beklagte hat den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt. Bis zum 04.07.2022 ist ihr ordentliches Kündigungsrecht durch die Befristung ausgeschlossen. Die Voraussetzungen einer Kündigung gemäß § 111 InsO lagen bei der Kündigung vom 03.01.2019 nicht vor. Danach kann der Erwerber, dem der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, veräußert hat, sodass der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis eintritt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dabei kann die Kündigung nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Die Kündigung war nach Abschluss des Eigentumsübergangs mit der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch am 24.01.2018 erstmals zum 30.06.2018 möglich. Damit war die Kündigung mit Schreiben vom 03.01.2019 zu spät. Die gesetzliche Kündigungsfrist ergibt sich nämlich aus § 580a Abs. 4, 2 BGB. Danach ist die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Bei der zwischen den Parteien bestehenden Vertragsbeziehung handelt es sich um einen Mietvertrag und entgegen der Bezeichnung nicht um einen Pachtvertrag. Das entscheidende Merkmal für die Unterscheidung von Miet- und Pachtvertrag ergibt der Abgleich der Hauptleistungspflichten, wie sie in § 535 Abs. 1 BGB und § 581 Abs. 1 BGB festgelegt sind: Anders als einen Vermieter trifft den Verpächter neben der Gebrauchsgestattungs- auch die Pflicht zur Gewährung des Fruchtgenusses. Die Überlassung von Geschäftsräumen soll nach herkömmlicher Auffassung Pacht sein, wenn die Räume selbst Quelle des Ertrags und nicht lediglich der örtliche Mittelpunkt einer unternehmerischen Tätigkeit ihres Übernehmers sind ( Harke in: MüKoBGB, 7. Aufl. 2016, § 581 BGB, Rn. 11, m.w.N.). Bei der Überlassung von Räumen kommt es darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden sollten. Pacht ist danach regelmäßig anzunehmen, wenn die Räume nicht leer übergeben, sondern vermieterseits mit dem für die Ausübung des vereinbarten Vertragszwecks notwendigen Inventar ausgestattet sind (OLG Düsseldorf Urt. v. 27.5.2010 – 10 U 147/09, BeckRS 2010, 20152, beck-online). Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin wurden lediglich die Räumlichkeiten überlassen. Eine über die Räume hinausgehende Einrichtung, die unmittelbare Quelle von Erträgen sein könnte, gab es nicht. II. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO. III. Der Streitwert wird auf 59.676,00 € festgesetzt.