7 O 1308/08

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i. H. v. EUR 80.000,00 EUR zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2007 zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 120 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 80.000,00 EUR festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 80.000,00 EUR gegen die Beklagte aus § 9 Abs. 3 GBBerG. 1. Die Anspruchsvoraussetzungen gemäß § 9 Abs. 3 S. 1 GBBerG sind erfüllt. Mit Inkrafttreten des – verfassungsgemäßen (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2003, Az.: V ZR 129/03, zitiert nach juris) - § 9 GBBerG am 25.12.1993 entstand an den durch die Versorgungsträger genutzten Grundstücke eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Versorgungsunternehmen, hier zu Gunsten der Beklagten. Der maßgebliche Zeitpunkt ist der für das Entstehen der jeweiligen Dienstbarkeit maßgebliche Stichtag, dies ist der 25.12.1993 (Schmidt-Räntsch, VIZ 2004, 474 ff.). Zwar hat, worauf die Klägerin sich bezieht, der BGH in seiner Entscheidung vom 28.11.2003, Az.: IV ZR 129/03 entschieden, dass dem Interesse der Grundstückseigentümer an einem effektiven Ausgleich durch die Zubilligung eines vollen Ausgleichs und ein Abstellen auf die heutige Grundstückswerte Rechnung getragen werde. Allerdings kann hieraus nicht darauf geschlossen werden, dass als Stichtag der Tag der tatsächlichen Eintragung maßgebend ist. Das Gericht folgt insoweit der Begründung von Schmidt-Räntsch (a. a. O.), wonach der BGH damit nur den Unterschied zum Verkehrsflächenbereinigungsgesetz deutlich machen wollte. Die Ausgleichspflicht des Dienstbarkeitsinhabers richtet sich nicht nach § 9 Abs. 3 S. 3 . GBBerG, sondern nach § 9 Abs. 3 S. 1. Dieser Anspruch greift mit der Begründung der Dienstbarkeit, nur die Fälligkeit dieser Ausgleichspflicht ist hinausgeschoben. Dementsprechend ist auch der Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit für die zur Bemessung des Anspruchs nach § 9 Abs. 3 S. 2 GBBerG anzusetzende Qualität des Grundstücks zu Grunde zu legen (Schmidt-Räntsch, a. a. O., Zimmermann, Rechtshandbuch in Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 9 GBBerG, Rz. 27; LG Rostock, Urteil vom 03.11.2004, Az.: 4 O 412/03, Bl. 121 d. A.). 2. Die Höhe des gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 GBBerG zu bestimmenden Ausgleichs beträgt nach den überzeugenden Feststellungen der Sachverständigen Dipl.-Ing. ... denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt, insgesamt 160.000,00 EUR. Nach § 9 Abs. 3 S. 2 GBBerG bestimmt sich der Ausgleich nach dem Betrag, der für ein solches Recht allgemein üblich ist. Danach kommt es entscheidend auf die tatsächliche Beeinträchtigung des Grundstücks an. Hierbei sind der Verlauf der betreffenden Leitung, die mit ihr verbundenen Beeinträchtigungen des Grundstücks und die Nutzbarkeit des Grundstücks von entscheidender Bedeutung (vgl. Begründung des Rechtsausschusses zu § 9 GBBerG in BT- Drucksache 12/6228 S. 76; Zimmermann a. a. O., Rz. 23 ff.). Es kommt darauf an, welche Grundstücksnutzung nach der gesetzlichen Bestellung der Dienstbarkeit noch möglich ist und welche Bodenpreise in EUR/m2 für so nutzbare Grundstücke am örtlichen Grundstücksmarkt als Verkehrswert im Sinne des § 194 BauBG erzielt werden können (Zimmermann, a. a. O.). Dabei ist stets zur Bestimmung des Ausgleichs ein Vergleich der Verkehrswerte notwendig, welche das Grundstück ohne die gesetzliche Bestellung der Dienstbarkeit und nach dieser hatte (Zimmermann, a. a. O., Rz. 27). Dies ist jeweils Tatfrage des Einzelfalles (Zimmermann, a. a. O., Edelmann, Trends in der Rechtsprechung zur Höhe der Entschädigung bei Leitungsdienstbarkeiten, Recht, Jahrgang 46 Nr. 4 S. 58 ff., Bl. 117 d. A.). Entsprechend dieser Wertermittlungsgrundsätze ist von dem durch die Sachverständige Dipl.-Ing. ... ermittelten Betrag i. H. v. 160.000,00 EUR auszugehen. Die Sachverständige ist zunächst von richtigen Anknüpfungstatsachen ausgegangen. Sie hat die spezifische Lage des Grundstücks, die tatsächlich und rechtlich zulässige Bebauung, die Grundstückszuschnitt und die Lage der 110-kV Leitung nachvollziehbar ermittelt und dargelegt. Die Sachverständige hat weiter die von ihr gewählten Verfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nachvollziehbar begründet. Dabei hat sie die von ihr gewählten Anknüpfungstatsachen dargelegt und nachvollziehbar erläutert. So hat die Sachverständige in ihrem Gutachten vom 04.11.2009, der ergänzenden Stellungnahme vom 16.05.2010 sowie in der mündlichen Erläuterung nachvollziehbar dargelegt, wie sie zu dem von ihr ermittelten Bodenwert gelangt ist. Weiter hat sie auch die von ihr zu Grunde gelegten Zahlen zur Ertragswertermittlung nachvollziehbar dargelegt, insbesondere, wie die von ihr nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete errechnet worden ist. Die Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, warum sie die entsprechenden Objekte im Vergleichswertverfahren berücksichtigt hat oder aber nicht. Sie hat insbesondere die Gleichartigkeit der nach § 12 Abs. 1 Werteverordnung dargelegt. So hat sie erläutert, dass sie den Kauffall ... nicht berücksichtigt hat, da die erworbene Villa abgerissen worden und das Grundstück neu bebaut worden ist und somit eine Vergleichbarkeit nicht gegeben war. Weiter hat sie nachvollziehbar dargelegt, warum sie die Kauffälle ... und ... nicht berücksichtigt hat, nämlich, dass sie letztendlich nur denkmalgeschützte Objekte im Vergleichwert berücksichtigt hat. Weiterhin konnte sie nachvollziehbar darlegen, dass die Tatsache, dass das Bewertungsobjekt im Außenbereich im Gegensatz zu den Vergleichsobjekten liegt, auf die Bewertung keinen Einfluss hat. Dies konnte sie insbesondere damit begründen, dass keine gravierenden Infrastrukturmängel vorhanden sind und unter Berücksichtigung des besonderen Bewertungsobjekts Vor- und Nachteile sich ausgleichen. Sie hat nachvollziehbar ausgeführt, dass der Markt von Villen sich dadurch prägt, dass es etwas ganz besonderes ist. Sie hat nachvollziehbar untermauert, dass es für solche Objekte verschiedene gewerbliche Nutzungen gibt und die Repräsentanz oder Erholungsnutzung eine große Rolle spielen kann. Die Sachverständige hat weiter nachvollziehbar dargelegt, dass stärker werthaltige Immobilien nachgefragt werden, zu denen Denkmale zählen, die dem Bewertungsobjekt ähnlich sind. Die Sachverständige hat weiter ausgeführt, warum bei dem vorliegenden Objekt nicht lediglich ein Schutzstreifen berücksichtigt werden kann. Sie hat nachvollziehbar erläutert, dass das gesamte Grundstück durch die Freileitung beeinträchtigt ist und im Unterschied zu landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auf den Aufsatz von Edelmann, Trends in der Rechtsprechung zur Höhe der Entschädigung für Leitungsdienstbarkeiten (a. a. O.) hingewiesen. Danach bietet sich landwirtschaftlich genutzten Grundstücken die Schutzstreifenbasis als vernünftig an, während bei Bauland ggf. ganz individuell differenziert werden mag, ob ein ausgewogenes Ergebnis unter Beachtung der vertretbaren Belange zu erzielen ist. Im Hinblick auf die von der Gutachterin mehrfach betonte Einzigartigkeit des Objekts ist es für das Gericht nachvollziehbar und naheliegend, dass sich die Hochspannungsleitung nicht lediglich auf den Schutzstreifen, sondern auf das gesamte Objekt auswirkt. Die Sachverständige hat weiter ausgeführt, dass die ermittelte Wertminderung der erzielbaren Mieten im Zusammenhang mit der ebenfalls festgestellten Bodenwertminderung nicht zu einer unzulässigen Doppelberücksichtigung führt. Insoweit kann auf die Berechnung der Sachverständigen auf Bl. 8 ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 16.05.2010 und die dortigen Ausführungen verwiesen werden. Die Gutachterin hat für das Gericht auch nachvollziehbar dargelegt, warum sie bei der Bodenwertmittlung beim gesamten Grundstück von faktisch baureifem Land ausgegangen ist, obwohl dies weit überwiegend unbebaut ist. Sie hat insoweit die GFZ mit 0,2 ermittelt und dargelegt, dass die Unterteilung in verschiedene Grundstücksqualitäten im Bewertungsfall nicht sachgerecht sei. Soweit die Beklagten vortragen, dass die Nutzung des Objekts kaum eingeschränkt sei, so verkennt sie, dass dies nur ein Aspekt ist. So ist zwar die Nutzbarkeit des Grundstücks von entscheidender Bedeutung (vgl. Begründung des Rechtsausschusses zu § 9 GBBerG in BT-Drucksache 12/6228 S. 76; Zimmermann a. a. O., Rz. 23 ff.). Es kommt aber auch darauf an, welche Bodenpreise in EUR/m2 für so nutzbare Grundstücke am örtlichen Grundstücksmarkt als Verkehrswert im Sinne des § 194 BauBG erzielt werden können (Zimmermann, a. a. O.). Dabei ist stets zur Bestimmung des Ausgleichs ein Vergleich der Verkehrswerte notwendig, welche das Grundstück ohne die gesetzliche Bestellung der Dienstbarkeit und nach dieser hatte (Zimmermann, a. a. O., Rz. 27). Genau dies hat die Sachverständige getan. Die durch die Sachverständige ermittelte Beeinträchtigung erweist sich im Hinblick auf dass einzigartige Objekt als nachvollziehbar und weder als unbillig und unangemessen. Insbesondere hat die Sachverständige erkennbar auf den Einzelfall abgestellt. Die Einholung eines Obergutachtens war nicht veranlasst. An der Sachkunde der Sachverständigen bestehen keine Zweifel. Ihre Beurteilung weist keine groben Mängel auf. Es ist ferner nicht dargetan, dass ein anderer Sachverständiger über überlegene Forschungsmittel oder aber weiteres zugängliches Datenmaterial verfügt. Nach den nachvollziehbar dargelegten Ausführungen der Sachverständigen, denen sich das Gericht anschließt, beträgt der Betrag, der gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 GBBerG zu zahlen ist, 160.000,00 EUR. Nach § 9 Abs. 3 S. 3 GBBerG ist die 1. Hälfte dieses Betrages, also 80.000,00 EUR fällig. Der zuerkannte Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen ist gemäß §§ 286, 288 Abs. 1 BGB begründet. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Die Parteien streiten über die Höhe der Ausgleichszahlung nach § 9 Abs. 3 GBBerG, wovon die Klägerin den nach § 9 Abs. 3 S. 3 GBBerG fälligen 1. Teilbetrag geltend macht. Die Klägerin ist Eigentümerin eines in ... am Fuß des Berges ... gelegenen Grundstückes, Grundbuch von ... Blatt ... Flur ... Flurstück-Nr. ... welches mit einer Villa, die 1935 errichtet worden ist, bebaut ist. Direkt über dem Grundstück und dem Gebäude verläuft eine zwischen 1933 bis 1982 errichtete und durchgängig bis heute genutzte 110-kV Freileitung, betrieben durch die Beklagte. Auf Grundlage des § 9 GBBerG wurde am 10.06.2006 zu Gunsten der Beklagten eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zum Betrieb der 110-kV Freileitung in das Grundbuch eingetragen. Am 02.11.2007 erstellte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt ... im Auftrag der Klägerin ein Gutachten und ermittelte die Wertminderung durch das Recht im Sinne des § 9 Abs. 3 GBBerG i. H. v. 160.000,00 EUR zum Wertermittlungsstichtag 20.12.1993 (Anlage K 3, Bl. 19 d. A.). Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 19.11.2007 (Anlage K 4, Bl. 51 d. A.) zur Zahlung eines Betrages von 160.000,00 EUR bis zum 30.11.2007 auf. Eine Zahlung erfolgte nicht. Die Beklagte ließ ihrerseits ein Gutachten des Sachverständigen Dr. ... erstellen, der den Ausgleichsbetrag mit 3.250,55 EUR ermittelte. Die Klägerin behauptet, dass eine Wertminderung i. H. v. 160.000,00 EUR insgesamt gerechtfertigt sei. Sie ist der Auffassung, dass auf den 10.04.2006, dem Zeitpunkt der tatsächlichen Eintragung der Dienstbarkeit als Wertermittlungsstichtag abzustellen sei und nicht auf den 25.12.1993, dem Inkrafttreten des Gesetzes. Sie beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag i. H. v. EUR 80.000,00 EUR zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 30.11.2007 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, dass das Gutachten der Klägerin falsch ist. Üblicherweise sei von einer Entschädigung von 10 % des Verkehrswertes der von dem Schutzstreifen umfassten Fläche und der Fläche der Masten (100 %) auszugehen. Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 24.04.2009 (Bl. 163 d. A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. ... vom ... sowie die mündliche Erläuterung (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.05.2010, Bl. 360 ff. d. A.) verwiesen.