16 O 221/04

Erbbaurechtsübertragung: Erwerb, Mietansprüche und Unwirksamkeit formfehlerhafter Kündigungen • Eine im Grundbuch eingetragene ausländische Gesellschaft ist parteifähig; bei Streit über den effektiven Verwaltungssitz genügt dies zur Zulässigkeit der Klage. • Der Erwerb eines Erbbaurechts durch Einigung und Eintragung ist wirksam, wenn die nachvertraglich erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers vorliegt oder nachträglich wirksam erklärt wurde. • Ein Mietverhältnis über Teilflächen eines Erbbaurechts geht nach Übertragung grundsätzlich auf den Erwerber über; bereits zuvor wirksame Abtretungen können aber den Anspruchszeitraum begrenzen (§ 566b BGB). • Fehlende Nachweise der Vertretungsmacht von Organen ausländischer Gesellschaften begründen nach § 174 BGB ein Zurückweisungsrecht gegenüber außergerichtlichen Erklärungen; anders bei Prozessvollmacht eines Rechtsanwalts. • Zur Begründetheit einer fristlosen Kündigung bedarf es eines wichtigen Grundes; bloße vertragliche Beziehungen der Mieterin zu Dritten begründen diesen nicht zwingend. Die Klägerin, eine in der Schweiz eingetragene Aktiengesellschaft, erwarb per notariellem Vertrag und Grundbucheintragung am 16.07.2004 Erbbaurechte an einem Trabrennbahnareal. Die Beklagte nutzte seit den 1990er Jahren Teile des Geländes für stundenweise Trödelmärkte aufgrund eines Vertrages mit dem früheren Erbbauberechtigten (Trabrennverein) vom 30.10./11.11.1996 nebst Nachträgen. Nach Insolvenzeröffnung des Trabrennvereins übernahm ein Rennverein Teile des Geländes; Mietzahlungen wurden zeitweise an diesen geleistet. Die Klägerin forderte die Beklagte zur Zahlung rückständiger Nutzungsentgelte und kündigte das Nutzungsverhältnis mehrfach, zuletzt fristlos. Die Beklagte zahlte nicht und verweigerte die Wirksamkeit der Kündigungen mit der Einwendung mangelnder Vollmachtsnachweise sowie der behaupteten Übernahme des Vertrags durch den Rennverein. Streitgegenstand sind die Zahlung rückständiger Mieten für Markttage ab November 2004 und die Herausgabe der Parkplatzflächen. • Zulässigkeit: Die Klägerin ist parteifähig; bei ausländischer Gesellschaft ist nach der Sitztheorie Rechtsfähigkeit gegeben, eine weitergehende Aufklärung des Verwaltungssitzes war für die Zulässigkeit nicht erforderlich. • Erwerb des Erbbaurechts: Die Klägerin hat das Erbbaurecht wirksam durch Einigung und Eintragung erworben (§§ 873, 891 BGB; 11 ErbbRVO). Die Zustimmung der Stadt H zur Veräußerung war wirksam erteilt und heilte ggf. einen vorherigen Zustimmungsmangel. • Grundbuchwirkung: Die Eintragung spricht nach § 891 BGB für den Rechtserwerb, ist aber widerlegbar; hier bestehen keine Anhaltspunkte, die die Wirksamkeit der Eintragung in Frage stellen. • Eintritt in Mietverhältnis: Mit dem Erwerb des Erbbaurechts ist die Klägerin in den Mietvertrag mit der Beklagten eingetreten (§§ 578 Abs.1, 566 Abs.1 BGB; 11 ErbbRVO). Der Vertrag ist als Mietvertrag, nicht als Pachtvertrag, zu qualifizieren. • Begrenzung des Zahlungszeitraums: Aufgrund einer zwischen Insolvenzverwalter und Rennverein praktizierten Abtretung war die Klägerin nur für Mietforderungen ab dem 01.11.2004 zahlungsansprechbar (§ 566b Abs.1 BGB). Daher ist die Forderung in Höhe von 19.928,12 € für den Zeitraum ab 03.11.2004 bis 11.12.2004 begründet. • Zurückweisung von Kündigungen: Die ordentliche Kündigung vom 29.09.2004 war wegen Vertretungsmängeln unwirksam; das Fehlen geeigneter Vollmachtsnachweise rechtfertigt nach § 174 BGB die unverzügliche Zurückweisung. Gleiches gilt für die außergerichtliche fristlose Kündigung vom 09.12.2004, weil die beigefügte Vollmacht nicht hinreichend die Alleinvertretungsmacht nachweisen konnte. • Prozessvollmacht-Ausnahme: Die mit der Klageschrift erklärte Kündigung des RA war formrechtlich nicht zurückweisbar, da Prozessvollmacht besondere Wirkung entfaltet (§ 88 ZPO), aber materiell fehlte ein wichtiger Kündigungsgrund. • Fehlen des Kündigungsgrundes: Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung lag nicht vor; die vertraglichen Beziehungen der Beklagten zu Dritten (Rennverein) machten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. • Rechtsanwaltskosten: Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten für die unwirksame Kündigung besteht nicht, da die Kündigung selbst unwirksam ist. • Kosten und Vollstreckung: Die Klägerin obsiegt teilweise; die Kostenverteilung und vorläufige Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 92, 709 ZPO. • Rechtsnormen (wichtigste): §§ 535, 543, 566, 566b, 578, 580a, 586 BGB; §§ 873, 891 BGB; § 174 BGB; § 111 InsO; 11 ErbbRVO; §§ 63, 68 GO NW relevant für Vertretung der Stadt H. Die Klage ist zulässig und zum Teil begründet: Die Beklagte ist zur Zahlung von 19.928,12 € nebst Verzugszinsen an die Klägerin verpflichtet (Zinsen nach §§ 286, 288 BGB). Die Klägerin ist wegen formaler Mängel und fehlender Kündigungsgründe nicht berechtigt, die Herausgabe der vermieteten Parkplatzflächen zu verlangen; auch die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten für die außergerichtliche Kündigung sind nicht erstattungsfähig. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 90 % und die Beklagte zu 10 %. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Gründe: Erwerb des Erbbaurechts und Eintritt der Klägerin in das Mietverhältnis stehen fest, gleichwohl schränkt eine zuvor praktizierte Abtretung die Forderungszeiträume ein; formelle Vertretungsdefizite machten die Kündigungen unwirksam, und ein wichtiger Grund für eine fristlose Beendigung lag nicht vor, sodass Herausgabeansprüche scheitern.