18 O 299/05

Schadensersatzanspruch des Wohnungskäufers bei Baumängeln; Bindungswirkung vorinstanzlicher Entscheidung • Käufer haben gegen Bauträger Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB a.F., wenn die Ist-Beschaffenheit der Wohnung von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit abweicht. • Eine vorinstanzliche Entscheidung (OLG) kann Bindungswirkung auch zugunsten einzelner Wohnungseigentümer entfalten, wenn der Verwalter mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgetreten ist. • Der Anspruch auf großen Schadensersatz nach § 635 BGB a.F. bleibt trotz Ausschlusses der Wandlung bestehen; bei Durchsetzung ist Zug um Zug die lastenfreie Rückübereignung zu verlangen. • Eine Verjährungsvereinbarung in einer Schiedsgutachtervereinbarung kann den Ablauf der Verjährung hemmen, solange die Abwicklung noch streitig ist. Die Kläger erwarben 1996 eine Eigentumswohnung von der S.-Gesellschaft; der Kaufvertrag bezog sich auf eine Baubeschreibung und verpflichtete die Beklagte zur mangelfreien Herstellung bis 31.12.1996. Nach Bezug stellten die Kläger Mängel fest, insbesondere an der Fassade und Schallschutzmängel. Die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Rechtsvorgängerin der Beklagten schlossen 2001 eine Schiedsgutachtervereinbarung; Gutachten des Büros H & H ergaben Mängel (Fassade, Schallschutz). Die Beklagte lehnte 2005 die Mängelbeseitigung ab. Die Kläger fordern Schadensersatz in hoher Höhe Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung und beantragen Feststellung weiterer Ersatzpflichten. Die Beklagte bestreitet Mängel, rügt Wirksamkeit der Vereinbarungen und Verjährung sowie die Bindungswirkung früherer Entscheidungen. • Die Klage ist dem Grunde nach begründet; der notarielle Vertrag ist als Werkvertrag zu qualifizieren, § 635 BGB a.F. ist einschlägig. • Die Fassade ist mangelhaft: statt des vertraglich geschuldeten mineralischen Kratzputzes wurde ein Kunstharz-Silikonputz verwendet; dies mindert die Soll-Beschaffenheit und begründet Verschulden der Beklagten. • Das OLG Hamm-Urteil zu den Fassadenanforderungen entfaltet Bindungswirkung auch zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer, weil der Verwalter mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft aufgetreten ist; eine erneute materielle Wertung ist nicht vorzunehmen. • Für den großen Schadensersatz nach § 635 BGB a.F. ist es ohne Belang, ob Mängel am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum liegen, solange sie das Sondereigentum beeinträchtigen. • Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung bis 30.04.2005 war wirksam; die Beklagte hat mit Schreiben vom 24.05.2005 die Beseitigung abgelehnt, wodurch der Schadensersatzanspruch ausgelöst wurde. • Ein vertraglicher Ausschluss der Wandlung berührt nicht das Bestehen des Schadensersatzanspruchs nach § 635 BGB a.F.; Schadensersatzansprüche sind auch bei wirksamem Wandlungsausschluss möglich. • Die Verjährung ist nicht eingetreten: die Schiedsgutachtervereinbarung verlängert den Verjährungsverlauf, solange deren Abwicklung noch streitig ist. • Bei Rückabwicklung ist die Rückübereignung Zug um Zug zu bewirken; das zurückzuübertragende Eigentum muss lastenfrei sein. • Der Feststellungsantrag ist hinreichend bestimmt und begründet; es besteht Interesse und Anspruch auf Feststellung weiter entstehender Schäden nach § 635 BGB a.F. Die Klage wurde dem Grunde nach stattgegeben: Den Klägern steht ein Anspruch auf großen Schadensersatz nach § 635 BGB a.F. gegen die Beklagte zu; die konkrete Höhe ist noch nicht entschieden. Die Rückabwicklung ist Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung der Wohnung durchzuführen. Außerdem wurde festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen, die daraus entstehen, dass die Beklagte ihre Leistungen zum Teil mangelhaft erbracht hat und deshalb eine Rückabwicklung erforderlich wird. Die Einrede der Verjährung, der Ausschluss der Wandlung und Einwendungen der Beklagten führten nicht zum Abweisungsgrund, da Verjährung durch die Schiedsgutachtervereinbarung gehemmt ist, der Schadensersatzanspruch unabhängig vom Wandlungsausschluss besteht und die Mängel sowie das Verschulden der Beklagten entsprechend festgestellt wurden.