5 T 65/22

1.1.1. Auf die sofortige Beschwerde des Schuldners wird der Beschluss des Amtsgerichts Niebüll vom 14.02.2022, Az. 7 L 2/21, abgeändert und die Vergütung des Zwangsverwalters einschließlich Auslagen auf 4.876,95 € festgesetzt. Die Beschwerde ist begründet. Die Vergütung des Zwangsverwalters war auf den aus dem Tenor ersichtlichen Betrag zu reduzieren. Dem Zwangsverwalter steht gemäß § 17 Abs. 1 ZwVwV ein Anspruch auf angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie die Erstattung seiner Auslagen nach Maßgabe von § 21 ZwVwV zu. Dabei richtet sich die Höhe der Vergütung gemäß § 17 Abs. 1 S. 2 ZwVwV nach Art und Umfang der Aufgabe sowie nach der Leistung des Zwangsverwalters (BeckOK KostR/Klahr, 36. Ed. 1.1.2022, ZwVwV § 18 Rn. 9). Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken berechnet sich die Vergütung des Zwangsverwalters in der Regel nach den in der Zwangsverwaltung erzielten bzw. zu erzielenden Einnahmen aus Miete oder Pacht. Soweit die Einnahmen realisiert wurden, beträgt die Vergütung 10 % der Einnahmen, § 18 Abs. 1 ZwVwV (BeckOK KostR/Klahr, 36. Ed. 1.1.2022, ZwVwV § 18 Rn. 14). Diese Regelvergütung betrifft das durchschnittliche Verfahren, Abweichungen sind ggf. über eine Erhöhung oder Minderung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV zu berücksichtigen. Ein Missverhältnis, das eine Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV gebietet, liegt vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berücksichtigung der bei einer pauschalierenden Vergütungsregelung notwendigerweise entstehenden Härten zu einer unangemessen hohen oder zu einer unangemessen niedrigen Vergütung führt. Ob das der Fall ist, ist mit einer an § 152a ZVG ausgerichteten wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei können die in Faustregeltabellen angeführten Erschwernisse Anhaltspunkte bieten. In die Betrachtung sind die ausgleichende Funktion hoher Mieten und im Einzelfall vorliegende Erleichterungen einzubeziehen (BGH NJW-RR 2008, 464, beck-online). Ausgehend hiervon handelt es sich insgesamt gesehen nicht um den Regelfall einer Zwangsverwaltung (vgl. Regelfallmerkmale: Dassler/Schiffhauer, ZVG, 13. Auflage, § 152 a Rz. 41 ff. m.w.N.; BGH, Beschluss vom 15. November 2007 – V ZB 12/07 –, Rn. 16, juris). Zu berücksichtigen ist zunächst, dass es sich bei den Zwangsverwaltungsobjekten nicht um gewerbliche Objekte handelte. Der Erhaltungszustand war sehr gut. Die bisherige Nutzung konnte ohne rechtliche oder tatsächliche Hindernisse fortgesetzt werden. Die Miet- und Nutzungsverhältnisse waren rechtlich klar, die Inbesitznahme konnte problemlos vollzogen werden, alle zur Bewirtschaftung erforderlichen Unterlagen waren vorhanden. Abweichend vom Regelfall war allerdings vorliegend die Zahl der Wohneinheiten äußerst gering, es handelte sich lediglich um zwei als Ferienwohnungen genutzte Wohneinheiten. In Rechtsprechung und Literatur wird ein Regelfall bei bis zu 10 Wohneinheiten angenommen. Besonders ins Gewicht fällt zudem der Umstand, dass die Vermietung der beiden Ferienwohnungen lückenlos durch die bereits zuvor eingeschaltete Ferienhausvermietungsgesellschaft fortgeführt werden konnte, was eine erhebliche Reduzierung des Arbeitsaufwands des Zwangsverwalters bewirkte. Hinsichtlich des weiteren Grundstücks gab es keine Nutzung, so dass sich kein Handlungsbedarf ergab. Schließlich war als Abweichung vom Regelfall auch zu bedenken, dass die Zwangsverwaltung nur über einen sehr kurzen Zeitraum lief, so dass nur wenige Vorgänge in der Buchhaltung erfasst und verarbeitet werden mussten, was ebenfalls den Arbeitsaufwand erheblich reduziert hat. Insbesondere also die geringe Anzahl der Wohneinheiten, die kurze Dauer der Zwangsverwaltung und die Vermietung durch eine Ferienhausgesellschaft rechtfertigen die Annahme, dass die Zwangsverwaltung mit einem signifikant geringeren Arbeitsaufwand verbunden war als im Regelfall. Die von dem Zwangsverwalter angeführten Angelegenheiten wie Versicherungsschutz und Müllentsorgung haben andererseits nicht zu einer solchen Erschwerung geführt, dass sie den unterdurchschnittlichen Aufwand wieder ausgleichen. Schließlich war auch zu berücksichtigen, dass infolge der durch die Ferienhausvermietung erzielten hohen Mieteinnahmen insgesamt die Bemessungsgrundlage der Regelvergütung ebenfalls sehr hoch ist im Vergleich zu einem Regelfall (vgl. BGH, Beschluss vom 15. November 2007 – V ZB 12/07 –, Rn. 18, juris). Die Gesamtmieteinnahmen für den Zeitraum der Zwangsverwaltung von ca. 3,5 Monaten betrug 56.261,08 €, mithin pro Wohneinheit 28.130,54 € und damit pro Monat ca. 8.037,30 € pro Mieteinheit. Dies alles rechtfertigt es, die Regelvergütung zu verringern. Unter Gesamtwürdigung aller Umstände ist eine Reduzierung gemäß § 18 Abs. 2 ZwVwV auf 7 % angemessen. Es ergibt sich dementsprechend ein Betrag von 3.938,28 € zzgl. 19 % Umsatzsteuer somit 4.686,55 €. Damit erhält der Zwangsverwalter eine Vergütung, die seinen Aufwand angemessen abdeckt. Gem. § 21 ZwVwV hat der Verwalter weiter einen Anspruch auf Erstattung angemessener Auslagen. Gem. § 21 Abs. 2 S. 2 ZwVwV kann der Verwalter anstelle der tatsächlich entstandenen Auslagen nach seiner Wahl für den jeweiligen Abrechnungszeitraum auch eine Pauschale von 10 Prozent seiner Vergütung, höchstens jedoch 40 Euro für jeden angefangenen Monat seiner Tätigkeit, fordern. Die Auslagenpauschale beträgt daher 160 € zzgl. Umsatzsteuer mithin 190,40 €. Die Gesamtvergütung beträgt somit 4.876,95 €. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (BGH, Beschluss vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, WM 2008, 1131, 1132 m.w.N.).