2-09 S 21/18, 2 C 2080/17 (17)

1. Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung gegen das am 28.02.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bad Homburg (Az.: 2 C 2080/17 (17)) gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. 2. Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Die zulässige Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Homburg (Az.: 2 C 2080/17 (17)) vom 28.02.2018 hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht und auch eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine hiervon abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung vor, noch rechtfertigen die getroffenen Feststellungen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Zum einen hat die Klägerseite zu keinem Zeitpunkt in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung die Bevollmächtigungen zurückgewiesen, so dass sie diesbezüglich bereits gem. § 174 BGB ausgeschlossen ist mit dieser Rüge. Damit war die Stimmabgabe aller wirksam, sofern sie tatsächlich bevollmächtigt waren. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine schriftliche Vollmacht vorschreibt (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. § 24 Rn. 43 m.w.N.). Soweit die Kläger die Vollmachten als solche erstinstanzlich nicht bestritten haben, sondern allein die Form, ist dies demnach unbeachtlich. Ebenso sind alle diese Rügen unbeachtlich, die die Kläger nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen haben, § 46 Abs. 1 S. 2 Hs.2 WEG. Insoweit handelt es sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, die selbst dann gilt, wenn die Beklagten nach Ablauf der Begründungsfrist den vom Kläger versäumten Sachvortrag einbringen (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. § 46 Rn. 69 m.w.N.). Somit ist sowohl die Bezugnahme in der Berufungsbegründung auf den Sachvortrag der Beklagten als auch den auf den eigenen Schriftsatz vom 11.01.2018 unerheblich. Innerhalb der Begründungsfrist hat die Klägerseite nichts eine „…“ betreffend vorgetragen. Weitere Berufungsgründe gem. § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO enthält die Berufungsbegründung diesbezüglich nicht. Auch hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 6c können die Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht überzeugen. Zwar ist den Klägern zuzustimmen, dass ihnen vor einer Beschlussfassung die Möglichkeit gegeben werden muss, sich mit dem Inhalt der Beschlussfassung auseinandersetzen zu können. Der Preisspiegel, den die Kläger hier rügen, wurde ihnen aber in der Versammlung unstreitig durch die Präsentation vorgelegt. Daraus ergab sich, dass die Angebote im Bereich von etwa 6.500,00 Euro bis etwa 9.000,00 Euro lagen. Die Versammlung hat das günstigste Angebot, das auch bereits vor der Versammlung vorlag, durch Beschluss ausgewählt. Inwieweit die Kläger weiteren Informationsbedarf hatten, tragen sie nicht vor. Da der Gegenstand der Beschlussfassung hier sehr übersichtlich war, gelten gerade nicht die strengen Voraussetzungen, die im Falle eines Sanierungsbeschlusses gelten. Hier sollte allein ein Ingenieur zur Feststellung der Schäden beauftragt werden, der die erforderlichen Leistungen zur Beseitigung verzeichnen sollte und auf dieser Grundlage Angebote einholen. Der Sinn der Vergleichsangebote bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung liegt nach der Rechtsprechung darin, dass durch die Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten gewährleistet werden soll, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Dabei hat nicht notwendig das billigste Angebot Vorrang (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 26. Januar 1999 – 2Z BR 130/98 –, Rn. 25, juris). Der Beschluss der Beauftragung des Sachverständigen … berücksichtigt aber zum einen die Wirtschaftlichkeit, da er der günstigste ist, und der Sinn der Beauftragung liegt unstreitig darin, die technische Lösung zu entwickeln, die dauerhaft den Schaden am Heizkessel beseitigt. Auch entspricht es entgegen den Ausführungen in der Berufungsbegründung gerade nicht den originären Aufgabe des Verwalters, Vergleichsangebote ohne Hinzuziehung von Hilfspersonen einzuholen. Auch haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit dies bereits vom Verwaltervertrag umfasst ist. Insoweit geht die Kammer allein von den in § 27 WEG normierten Pflichten des Verwalters aus. Dabei trifft ihn die Pflicht gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die für die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Geschäftsführungsbefugnis wird jedoch durch die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer eingeschränkt. Der Verwalter besitzt nur die Organisations- und Beschlussvollzugskompetenz (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. § 27 Rn. 14 m.w.N.). Dabei beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG entgegen dem Gesetzeswortlaut darauf, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbei zuführen, während es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen (BayObLG NZM 2004, 390; Oberlandesgericht Düsseldorf ZWE 2007, 92, 94; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27, Rdnr. 15; Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 27, Rdnr. 36; OLG Frankfurt, Beschluss vom 28. Mai 2009 – 20 W 115/06 –, Rn. 22, juris). Dabei ist es gerade anerkannt, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn Sanierungsmaßnahmen beschossen werden, ohne dass im Falle kostenintensiver Maßnahmen eine genaue Bestandsaufnahme durch einen Fachmann erfolgt (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21, Rn. 73). Genau dieser Pflicht ist der Verwalter im Rahmen seiner Pflicht zur der Herbeiführung einer ordnungsgemäße Beschlussfassung nachgekommen. Denn soweit bereits ein Fachmann ein Leistungsverzeichnis im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung erstellen muss, entspricht es zwangsläufig auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser die Angebote einholt. Denn nur dieser besitzt die Kompetenz, die Güte und Realisierbarkeit der angebotenen Leistungen zu vergleichen. Insoweit wäre es reine Förmelei, die keine Kosten spart, wenn das erstellte Leistungsverzeichnis des Ingenieurs an den Verwalter versandt wird, dieser es weiter an Handwerksfirmen sendet und die eingehenden Angebote dann erneut an den Ingenieur geschickt werden, der sich sodann mit den Angeboten auseinandersetzt. Es mag die Pflicht des Verwalters sein, Angebote einzuholen, wenn er die Bestandsaufnahme der instandzusetzenden Mängel selber vornehmen kann, nicht aber, wenn die Bestandsaufnahme bereits durch einen Fachmann zu erfolgen hat. Vor diesem Hintergrund hat die Berufung keine Aussicht auf Erfolg, so dass zur Kostenreduzierung über eine Rücknahme der Berufung nachgedacht werden mag.