2 O 451/04

Unterlassungsanspruch wegen entgegen der Teilungserklärung genutzter Versammlungsräume (§ 1004 BGB) • Eine Nutzung von Teileigentum, die von der Zweckbestimmung der Teilungserklärung abweicht, kann einen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs.1 Satz 2 BGB begründen. • Die Formulierung einer weitgehenden gewerblichen Duldung in der Teilungserklärung ist als einschränkende Zweckbestimmung zu verstehen und erlaubt nicht beliebige anderweitige Nutzungen (z. B. kirchliche Versammlungsstätte). • Für den Unterlassungsanspruch kommt es nicht darauf an, ob die Immissionen die immissionsrechtlichen Richtwerte überschreiten; besonders störende Nutzung in Sonntags-, Feiertags- oder Abendzeiten rechtfertigt das Unterlassungsgebot. • Bei grundrechtlich geschützten Nutzungen ist der Vollstreckungsschutz zur angemessenen Anpassung der Rechtslage möglich. Die Kläger sind Wohnungseigentümer im 3. Obergeschoss eines Mehrparteienhauses; der Beklagte ist Mieter von Räumen im 2. Obergeschoss und von Kellerräumen desselben Anwesens. Die Teilungserklärung weist die Räume des 2. OG als Büroflächen aus und enthält zudem eine Regelung, wonach Eigentümer eine weitgehende gewerbliche Nutzung dulden müssen. Der Beklagte nutzt die angemieteten Räume jedoch als kirchliche Versammlungsstätte mit regelmäßigem Sonntagsgottesdienst (rd. 9.15–12.30 Uhr, ca. 100 Personen), weiteren Gruppenveranstaltungen sowie gelegentlichen Abend- und Feiertagsveranstaltungen; während der Gottesdienste werden Lichtkuppeln geöffnet. Die Kläger rügen Störungen ihrer Sonntags-, Feiertags- und Abendruhe und verlangen Unterlassung der Nutzung bzw. hilfsweise das Unterlassen des Öffnens der Lichtkuppeln. • Anspruchsgrundlage ist § 1004 Abs.1 Satz 2 BGB; die Kläger haben einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen den störenden Nutzer. • Die Teilungserklärung stellt die Nutzung des 2. OG als Bürofläche dar und enthält in § 4 eine Duldung gewerblicher Nutzung; diese Formulierungen wirken als einschränkende Zweckbestimmung (vgl. §§ 15 Abs.1, 10 Abs.2 WEG) und sind so auszulegen, dass nur gewerbliche Nutzungen zugelassen sind, nicht jedoch anderweitige Nutzungen wie eine kirchliche Versammlungsstätte. • Die Nutzung des Beklagten weicht von der in der Teilungserklärung vorgesehenen gewerblichen Nutzung ab; gerade wegen der typischerweise sonntags und abends stattfindenden Gottesdienste sowie der regelmäßigen Teilnehmerzahl ist mit erheblichen störenden Auswirkungen auf die Wohnruhe der Nachbarn zu rechnen. • Für den Unterlassungsanspruch genügt es, dass die Nutzung von der Zweckbestimmung abweicht und andere Wohnungseigentümer dadurch in ihrem Ruhe- und Erholungsinteresse beeinträchtigt werden; es bedarf keiner gesonderten Feststellung einer Überschreitung nach § 906 BGB oder einer Überschreitung technischer Richtwerte. • Messungen nach TA-Lärm sind allenfalls Anhaltspunkte, können aber eine persönliche Beeinträchtigung in sensiblen Zeiten (Sonntag/Feiertag/Abend) nicht ausschließen; eine Unterschreitung von Richtwerten schließt daher den Anspruch nicht aus. • Das Vorbringen, die Emissionen seien mit denen erlaubter gewerblicher Nutzungen vergleichbar, überzeugt nicht; die höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung gestattet den unmittelbaren Abwehranspruch gegen einen Nutzer, der entgegen der Teilungserklärung nutzt. • Wegen des grundrechtlich geschützten Charakters der Religionsausübung gewährte das Gericht dem Beklagten Vollstreckungsschutz und setzte eine Sicherheitsleistung zur Abwendung der Vollstreckung fest. Die Klage ist erfolgreich; der Beklagte wird verurteilt, die fraglichen Räume im 2. OG und den Kellerraum nicht als Versammlungsräume (insbesondere kirchliche Versammlungsstätte), für Kinder- und Jugendveranstaltungen, Musikveranstaltungen oder Proben zu nutzen. Zur Sicherstellung der Unterlassung wurde ein Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft angedroht; die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Gericht begründet dies mit der Abweichung der tatsächlichen Nutzung von der in der Teilungserklärung vorgesehenen gewerblichen Zweckbestimmung und der dadurch eintretenden Störung der Wohn- und Sonntagsruhe der Kläger. Der Beklagte erhält Vollstreckungsschutz und kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, damit er sich schrittweise an die angeordnete Rechtslage anpassen kann.